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Modifications de la législation sur les baux de location

L’obligation de mentionner le numéro d’identification fiscal du logement et l’interdiction de louer une passoire thermique font partie des nouvelles mesures de la législation sur les contrats de location immobilière.

Les contrats de location dans l’immobilier, plus couramment appelés baux (bail au pluriel), sont le socle qui lie le bailleur du logement à son locataire. Ils contiennent de nombreuses mentions obligatoires. S’il reste un acte sous seing privé, le bail ou contrat de location doit se conformer à de nouvelles mentions obligatoires.

Le numéro fiscal du logement obligatoire sur le bail

Depuis le 1er janvier 2024, il est obligatoire de faire figurer sur le contrat de location le numéro d’identification fiscal du logement. Ce numéro se compose de 12 chiffres, les deux premiers étant ceux du département où se trouve le logement. Il est disponible dans l’espace personnel du propriétaire du site impots.gouv.fr. Une fois connecté, il faut se rendre dans l’onglet “Biens immobiliers” et cliquer sur le bouton “Consulter” du logement concerné.

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Lorsque le logement se trouve en copropriété, on trouve un numéro fiscal pour l’appartement, et éventuellement pour la place de stationnement et pour la cave. Sur le contrat de location doit obligatoirement figurer celui de l’appartement (celui de la cave et du parking sont facultatifs). Attention, le propriétaire ne doit pas mentionner son propre numéro fiscal, mais bien celui du logement.

Les propriétaires de logements doivent également déclarer aux services fiscaux leur situation immobilière. Il s’agit de renseigner les logements à usage d’habitation dont ils sont les propriétaires. On déclare l’appartement, mais également, le cas échéant, la place de stationnement et la cave avec leurs numéros d’identification fiscale. Cela concerne tant les résidences principales ou secondaires que les logements mis en location. Dans ce dernier cas, l’identité des occupants doit également être précisée. En cas de non déclaration, les services fiscaux pourront appliquer des amendes allant jusqu’à 450 €.

L’interdiction de louer des passoires thermiques

Le contrat de location doit également stipuler la classe énergétique du logement défini par le DPE, diagnostic de performance énergétique. Cet examen, obligatoire à chaque vente et chaque mise en location, revêt aujourd’hui une importance considérable. En effet, certains logements mal classés (ayant reçu une note E, F ou G) seront tôt ou tard frappés d’une interdiction de louer. Plus précisément, ces logements ne pourront plus faire l’objet d’un nouveau bail.

A partir du 1er janvier 2025, il ne sera plus possible de louer un logement classé G. En 2028, ce sont les logements classés F qui ne pourront plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location. Plus tard, en 2034, ce sont les logements classés E qui subiront la même interdiction.

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Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de créer de bail de location pour les logements dont la consommation excède les 450 kWh/m²/an (kilowattheure d’énergie finale annuellement consommée par mètre carré). En outre, depuis l’été 2022, il est interdit d’augmenter les loyers des logements classés F ou G par le DPE.

Bien que la classe énergétique soit indiquée dans le contrat de location, le DPE en lui-même doit toujours être fourni au locataire en annexe, tout comme l’état des lieux d’entrée et la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs. Dans le cas d’une copropriété, le règlement de celle-ci doit également être fourni au locataire.

Faut-il déclarer le bail à l’administration fiscale ?

Il n’est pas nécessaire de déclarer le contrat de location aux services fiscaux. Toutefois, la loi ELAN autorise les communes à instaurer, par arrêté ou par délibération, un permis de louer dans certaines zones. Le propriétaire se retrouve dans ce cas dans l’obligation de faire valider le contrat de location et de fournir un DDT, dossier de diagnostics techniques.

Quelles sont les mentions obligatoires à faire figurer sur un bail ?

Parmi les mentions qui doivent obligatoirement figurer sur un contrat de location, il est important de rappeler celles-ci :

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  • Les coordonnées du propriétaire ou bailleur (nom, prénom, adresse),
  • Les coordonnées du locataire (nom, prénom),
  • La description du logement (adresse, type, superficie, nombre de pièces…),
  • La durée du bail (généralement un an pour un meublé et trois ans pour une location nue),
  • Le montant du loyer (et les modalités de paiement),
  • Le montant détaillé des charges locatives (et les modalités de paiement),
  • Le montant du dépôt de garantie (avec modalités de paiement et de remboursement),
  • La clause résolutoire et/ou les modalités de résiliation du contrat,
  • Le numéro fiscal d’identification du logement.

Annexes jointes au contrat de location :

  • L’état des lieux d’entrée
  • Le dossier de diagnostics techniques
  • La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs
  • Le règlement de la copropriété (le cas échéant).
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