Le resserrement des conditions d’octroi des crédits par les banques pénalise fortement les investisseurs. Comment faire pour obtenir tout de même un prêt ? Découvrez 8 astuces pour obtenir un prêt immobilier en 2023.
Il y a quelques années, les investisseurs immobiliers obtenaient relativement facilement des crédits. Logique : les loyers remboursant tout ou une grande partie de l’emprunt, les banques avaient confiance. Mais ce n’est plus le cas. L’augmentation des loyers impayés pendant la crise sanitaire a incité ces derniers à se méfier beaucoup plus.
À lire Taxe foncière : traquez les erreurs pour l’abaisser
Les banques sont contraintes de respecter des règles
Autres raisons expliquant la difficulté à emprunter des investisseurs :
- « Bâle III », la règlementation internationale de 2010 (ensemble de mesures sur le contrôle bancaire) qui a renforcé le contrôle et la gestion des risques des banques ;
- les normes du « HCSF » (Haut Conseil de Stabilité Financière), relatives à l’octroi des crédits immobiliers, qui ont, depuis 2021, ajouté un nouveau cadre restrictif. Deux grandes règles : la durée des crédits ne peut pas excéder 25 ans et aucun emprunteur ne peut s’endetter au-delà de 35 %, sauf exception. Les établissements financiers ont, en effet, le droit de déroger à cette deuxième règle pour 30 % seulement de leur production trimestrielle. Et sur ces 30 %, 16 % des crédits doivent être réservés aux personnes achetant leur résidence principale. Ne restent plus que 4 % de la production pouvant être librement distribuée, entre autres, aux investisseurs. Cet endettement supérieur à 35 % doit être justifié par des revenus importants. Le fait est que 40 %, par exemple, d’un salaire de 3.000 € n’est pas comparable à 40 % d’un salaire de 10.000 €. Le reste à vivre reste confortable dans ce dernier cas.
Si l’on ajoute à tout ceci la hausse des taux d’intérêt (au-dessus de 3 % désormais), l’état du secteur du crédit immobilier n’est guère réjouissant.
Les investisseurs ne sont pas prioritaires pour les banques
Les normes du HCSF pénalisent aussi les investisseurs sur d’autres points :
- Le calcul lié à leur taux d’endettement a été modifié. Auparavant, lorsque l’emprunteur envisageait une mensualité de remboursement de 500 €, pour un loyer du même montant, la banque estimait que la dette était de 100 € (seuls 80 % du montant du loyer étaient pris en compte pour le calcul des revenus). Ce mécanisme de « vases communicants » est aujourd’hui interdit. La banque doit intégrer dans la dette globale de l’emprunteur potentiel 100 % des mensualités de remboursement (tout en continuant de prendre en compte 80 % du loyer comme « revenus »). Résultat : le taux d’endettement grimpe. Rappelons que le taux maximum de 35 % s’entend « TAEG », c’est-à-dire comprenant les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et d’assurance, mais aussi d’hypothèque ou de caution.
Les astuces pour obtenir un prêt immobilier !
L’accès au crédit est d’autant plus important pour un investisseur que l’endettement fait partie intégrante de la réussite d’une opération, via l’effet de levier augmentant sa capacité d’investissement.
À lire Choisir entre régime réel et micro foncier pour ses revenus locatifs
Pour continuer à bénéficier de l’opportunité d’emprunter, certaines choses sont à savoir qui vous aideront à franchir les barrières, et notamment la barre des 35 % d’endettement (ce qui est souvent le cas lorsque les investisseurs remboursent aussi l’achat de leur résidence principale) :
- 1. Négocier les frais de dossier et le taux d’intérêt, souvent plus élevé pour les investisseurs. Cela s’explique : les banques font peu de marge bénéficiaire sur un crédit immobilier. Celui-ci sert de produit d’appel, leur permettant de recruter de nouveaux clients qui vont domicilier leurs salaires… ce que ne font pas toujours les investisseurs. Si vous proposez de domicilier au moins une partie de vos revenus dans la banque prêteuse, le taux peut être négocié plus facilement. Encore mieux : proposer d’investir dans un placement maison, comme un compte-titre ou un contrat d’assurance-vie, par exemple.
- 2. Gonfler l’apport personnel. Terminée l’époque où les investisseurs empruntaient 100 % et même parfois 110 % (avec les frais de notaire). Un apport personnel conséquent (20 %, par exemple) se révèle nécessaire, dorénavant, pour obtenir un accord de prêt.
- 3. Souscrire un crédit à taux révisable. Le risque est aujourd’hui faible si l’on choisit un taux capé (dont la hausse est limitée), et cela peut débloquer certaines situations.
- 4. Annoncer à la banque que vous souscrirez une garantie loyers impayés (GLI). Certaines agences accordent à certains clients qui le font l’opportunité de voir 100 % des loyers intégrés dans les revenus globaux, au lieu de 80 %.
- 5. Ne pas souscrire l’assurance décès invalidité dans sa globalité. Par exemple, la garantie invalidité temporaire peut ne pas être souscrite pour abaisser le taux d’assurance de l’ordre de 0,30 %. Certaines banques l’acceptent pour des investisseurs.
- 6. Proposer un nantissement à la place de l’assurance décès invalidité. De fait, l’assurance est un point de blocage important pour certains investisseurs, surtout s’ils sont séniors car celle-ci coûte alors plus chère, pesant lourdement sur le taux d’endettement. Qu’est-ce qu’un nantissement ? Au lieu de contracter une assurance décès-invalidité, le client donne en garantie à la banque un placement financier, comme un compte-titres ou une assurance vie, par exemple. Dans ce cas, la clause bénéficiaire est inscrite au profit de la banque (à concurrence du montant du prêt). En cas de défaut de paiement, la banque devient titulaire de la somme nantie.
- 7. Le cas échéant, montrer à la banque que vous avez déjà plusieurs investissements immobiliers. Car les banques prêtent plus facilement aux « multi-investisseurs. » Elles les préfèrent aux primo investisseurs car ils sont aguerris et le risque est alors mutualisé.
- 8. Loger ses investissements immobiliers dans une SCI. Créer une Société civile immobilière peut aussi représenter une solution pour faciliter l’accès au crédit. Dans ce cas, en effet, c’est cette structure professionnelle qui contracte le crédit, n’étant alors plus soumise au respect des normes HCSF. Mais attention, vous ne devez alors pas y intégrer votre résidence principale. Seuls des investissements doivent y être placés.