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Comprendre les charges de copropriété

Toute copropriété nécessite des frais d’entretien et des frais de gestion. Ces charges sont réparties auprès de l’ensemble des copropriétaires, selon des règles et une législation bien précises.

Les charges de copropriété représentent un budget important dans l’investissement d’un logement. Chaque propriétaire se doit de bien en connaître les tenants et les aboutissants. Qui paye les charges de copropriété ? Que signifie charges générales et charges spéciales ? Quelles sont les principales différences ? Comment sont fixées les charges de copropriété ? Peut-on en modifier la répartition ?

Les charges de copropriété, c’est quoi ?

Assurer l’entretien d’une copropriété et optimiser son fonctionnement nécessite un financement ad hoc. C’est la raison pour laquelle le syndic (ou syndicat de propriétaires) fait régulièrement appel aux copropriétaires pour contribuer à ce financement. Les charges de copropriété désignent donc ces dépenses collectives et nécessaires à la pérennité de l’immeuble de copropriété. On distingue deux types de charges de copropriété : les charges dites générales et les charges spéciales.

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La distinction entre charges générales et charges spéciales est spécifiée dans le règlement de copropriété.

Charges générales et charges spéciales, quelles différences ?

Les charges générales regroupent les frais liés à l’entretien des parties communes de l’immeuble : couloirs, escalier, ascenseur, chaudière, canalisation, façade, toiture, espace vert, jardin, etc. ainsi que les frais d’administration de la copropriété : frais de nettoyage, de gardiennage, d’enlèvement des poubelles, maintenance des équipements, honoraires du syndic, frais d’organisation des assemblées générales, etc.

Ces charges générales sont dues par chacun des copropriétaires, proportionnellement à leur quote-part des parties communes, calculées en fonction des tantièmes que représentent le ou les lots dont ils sont propriétaires.

Les charges spéciales ne sont réglées que par les propriétaires de lots concernés par la charge. Par exemple, un logement situé au rez-de-chaussée n’est pas censé participer au coût de l’ascenseur (à moins que celui-ci descende dans les sous-sols). Le locataire qui ne jouit pas d’un emplacement pour garer sa voiture n’est pas censé participer aux frais de réparation de la porte du parking. Chacune des charges spéciales est attribuée à un ou plusieurs colocataires en fonction de l’utilité potentielle pour l’occupant.

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Comment sont fixées les charges de copropriété ?

C’est à l’occasion d’une assemblée générale, une fois par an, que les copropriétaires, réunis en syndic, votent le budget prévisionnel de la copropriété. On établit ainsi le chiffrage des charges générales et des charges spéciales prévues pour l’année à venir.

C’est le syndic qui est chargé de récolter la quote-part de chaque copropriétaire. Le versement est effectué sous la forme de provisions, c’est-à-dire que le paiement se fait en amont afin que le syndic dispose d’une trésorerie lorsqu’il doit régler les charges de la copropriété.

Le syndic doit veiller à ce que tous les copropriétaires soient à jour dans leurs provisions et a la responsabilité de relancer le copropriétaire en cas de retard ou d’impayé. Si un retard persiste, le syndic peut avoir recours à la Justice sans avoir besoin de demander l’aval en assemblée générale.

Comment modifier la répartition des charges ?

Chaque copropriétaire est en droit de demander la modification de la répartition des tâches. Il doit en faire la demande au syndic qui portera le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

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Pour que la modification soit votée, il faut qu’elle soit adoptée à l’unanimité. Dans certains cas seulement, la majorité des votes suffira :

  • Lorsque les parties privatives changent d’usage,
  • Lorsque les lots sont divisés,
  • Lorsqu’un syndicat secondaire est créé,
  • Lorsqu’un lot perd de sa valeur au cours d’une acquisition.

Tout copropriétaire a la possibilité de contester une répartition s’il juge celle-ci à son désavantage ou qu’il l’estime illégale. S’il n’obtient pas satisfaction auprès du syndic de copropriété, il peut s’adresser au tribunal. Le juge compétent pourra alors redéfinir la répartition s’il estime que celle-ci manque d’équité entre copropriétaires.

Qui doit payer les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont payées par chacun des copropriétaires proportionnellement à sa quote-part des parties communes. Si le logement est en location, le copropriétaire peut récupérer une partie des charges auprès du locataire. Dans le cas d’une indivision, chacune des personnes indivisaires paiera sa part de charge proportionnellement à ses droits.

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