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Crédits immobiliers : Faut-il s’intéresser aux taux d’intérêt variables ?

taux variables

Toute la presse s’en fait l’écho. Les demandes de crédits immobiliers sont refusées une fois sur deux, actuellement… En cause ? la remontée des taux d’intérêt, parallèlement à l’inflation, et la stagnation du taux d’usure. Dans ces conditions, devez-vous vous intéresser aux taux variables qui refont leur apparition ? Explications et conseils.

 

Des taux d’emprunt appelés à remonter encore

La remontée des taux d’intérêt des crédits immobiliers (hors assurances) qui a commencé en début d’année semble s’inscrire dans la durée. Aujourd’hui, le seuil de 2 % sur 20 ans est atteint pour certains crédits, alors que l’on empruntait deux fois moins cher l’an dernier. 

La Banque centrale européenne ayant laissé entendre qu’elle souhaitait revaloriser ses taux directeurs, à la rentrée, la remontée des taux proposés par les banques semble inéluctable dans les mois qui viennent… si le taux d’usure progresse parallèlement. 

Le taux d’usure devrait être rehaussé

Cette remontée des taux d’intérêt des établissements financiers est, en effet, pour l’instant, stoppée par le niveau du taux d’usure. Ce taux maximal auquel peut être proposé un crédit a atteint, au 3ème trimestre 2022, 2,57 % TAEG (taux global comprenant aussi le coût de l’assurance décès et les frais de dossier bancaire) pour des emprunts supérieurs à 20 ans. Ce niveau empêche les banques de remonter leurs taux car, même à 2 % celui-ci peut être supérieur au taux d’usure si l’on ajoute tous les frais annexes.

Le taux d’usure sera révisé en octobre, mais sa méthode de calcul est contestée par les professionnels du crédit qui lui reprochent de ne pas refléter la réalité de la résurgence de l’inflation. Ces derniers réclament à Bercy une réforme urgente du mode de calcul du taux d’usure afin d’éviter un gel du marché du crédit.

De fait, remonter le taux d’usure serait bénéfique pour les emprunteurs ; les banques étant plus enclines à accorder des crédits. Actuellement, un dossier sur deux serait refusé en raison de ce problème. 

En tout état de cause, les emprunts que vous envisagiez pour de nouveaux investissements ou même des travaux vont être impactés. Quelle stratégie devez-vous adopter ? 

Le retour des crédits à taux variables

Dans de telles conditions, les banques proposent de nouveau à leurs clients de souscrire un taux variable (ou « révisable ») plutôt qu’un taux fixe. 

Si la pratique est courante dans de nombreux autres pays, en France, les taux variables ont mauvaise réputation et les emprunteurs souscrivent dans une écrasante majorité des crédits à taux fixe. 

Quelle est la différence entre les deux ? 

Les taux fixes

Un taux fixe est, comme son nom l’indique, fixé une fois pour toutes en début de crédit et ne varie pas pendant toute la période de remboursement. Si vous avez souscrit un crédit avec un taux fixe de 1,7 % sur 20 ans, impliquant une mensualité de remboursement de 500 €, vous rembourserez toujours 500 € par mois la 10ème et la 19ème année…

Les taux variables

Un taux variable, lui, peut évoluer au cours de la période de remboursement. Par exemple, la mensualité de 500 € peut grimper à 600 € si les taux remontent… mais aussi s’abaisser à 400 € si les taux baissent.

Sa variation dépend de l’évolution du taux de référence choisi. 

Le réflexe de préférer un taux fixe se comprend : beaucoup d’emprunteurs ne veulent pas de surprise, préférant savoir le montant exact de la mensualité de remboursement… quitte à payer plus cher. 

En effet, les taux variables sont toujours moins chers que les taux fixes. C’est pourquoi les banques les proposent à nouveau à leurs clients les plus « justes » au niveau du taux d’endettement. Avec un taux variable moins cher, certains peuvent voir leur dossier accepté, restant sous le taux d’endettement maximum autorisé, égal à 35 %.

Pourquoi il ne faut pas écarter a priori les taux variables

Cette capacité retrouvée d’emprunt est l’avantage d’un taux variable. Pouvez-vous donc vous intéresser à ce type de taux, sans crainte ? Oui si vous ne souscrivez qu’à un taux « capé ». En effet, s’il faut bannir les taux variables « purs », un taux variable « capé », c’est-à-dire protégé, est acceptable. Cela consiste à mettre une limite à la hausse (et à la baisse) du taux. Par exemple, si on vous propose un taux variable de 1,5 % (au lieu de 2 % à taux fixe), capé à un point, celui-ci ne pourra pas grimper au-dessus de 2,5 %, ni descendre au-dessous de 0,5 %. 

Le site boursier.com donne un exemple : « Pour un montant de 200.000 € à 1,50 %, avec une mensualité de 965 €, celle-ci et ne pourra augmenter que d’environ 100 € si le taux est révisé jusqu’à 2,50 %. »

L’évolution de la mensualité est donc bien encadrée, avec un taux capé à 1 point. (il existe aussi des taux capés à 2 points). Le risque est alors contrôlé ; vous savez exactement de combien d’euros peut grossir la mensualité chaque année. Elle peut aussi descendre ! Certains emprunteurs ayant souscrit des taux variables avant que les taux ne dégringolent au cours de ces dernières années, ont fait de meilleures affaires que les emprunteurs ayant opté pour un taux fixe.

Autre filet de sécurité : la concurrence énorme régnant entre les établissements bancaires fait que vous pouvez, à tout moment, proposer à un autre établissement le rachat de votre crédit… et repasser à un taux fixe.

N’hésitez pas à consulter notre dossier complet consacré au crédit immobilier.

 

 

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