Doublement temporaire du déficit foncier : le décret d’application est paru

C’est la deuxième loi de finances rectificative pour 2022 qui a confirmé le doublement du déficit foncier pour les bailleurs réalisant de gros travaux énergétiques. Les détails viennent de paraître dans le « décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 relatif aux dépenses de travaux de rénovation énergétiques ouvrant droit au bénéfice du rehaussement temporaire du montant du déficit foncier imputable sur le revenu global prévu par le quatrième alinéa du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts. » Ce décret précise les dépenses de travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au bénéfice du rehaussement temporaire du déficit foncier, mais aussi les obligations déclaratives pour les contribuables qui souhaitent bénéficier de ces dispositions, ainsi que les justificatifs permettant d’attester du changement de classe énergétique du bien.

         Un doublement du déficit foncier conditionné à des travaux énergétiques

D’habitude, les bailleurs peuvent déduire chaque année de leurs revenus fonciers jusqu’à 10.700 € de déficit.  Mais la dernière loi de finances rectificative a relevé la limite annuelle de l’imputation du déficit foncier à 21.400 € lorsque ce dernier fait suite à des dépenses de travaux de rénovation énergétique, permettant à un logement d’améliorer sa note de diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour être éligibles, les travaux doivent permettre au logement de passer d’une note E, F ou G à une note A, B, C ou D au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette mesure s’étale sur trois années pour les travaux payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. A noter que les devis peuvent tout-à-fait avoir été acceptés plus tôt, à compter du 5 novembre 2022.

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          Le détail des travaux éligibles

Les dépenses de travaux de rénovation énergétique déductibles sont énumérées dans l’article D. 319-17 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de :

• la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux d’économie d’énergie visés à l’article D. 319-16, soit des travaux

                            – d’isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur ou encore des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur ;

                              – d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage (installation d’une pompe à chaleur, par exemple), le cas échéant, associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire ;

                               – d’installation d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;

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                               – d’isolation des planchers bas.

•  la dépose et la mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants ;
• les frais de maîtrise d’œuvre ou autres études techniques nécessaires à la réalisation des travaux ;
• les frais de l’assurance maître d’ouvrage ; éventuellement souscrite par l’emprunteur ;
• les travaux nécessaires, indissociablement liés à la bonne exécution ou à la bonne réalisation des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ou permettant l’atteinte d’une performance énergétique globale, mentionnés à l’article D. 319-16. 

Seuls les logements loués nus peuvent générer un déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier concerne les propriétaires de logements loués nus (les meublés procurent des bénéfices industriels et commerciaux / BIC) et imposés au « réel ». Certains bailleurs sont obligatoirement soumis à ce statut s’ils perçoivent plus de 15.000 € (hors charges) de revenus locatifs par an. Les autres (percevant moins de 15.000 €) ont le choix entre le régime réel et le régime micro-foncier. Rappelons que ce dernier permet aux bailleurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. En clair, seuls 70 % des revenus sont taxés. Par exemple, si les revenus annuels atteignent 10.000 €, seuls 7.000 € seront soumis à l’impôt.

Attention ! Opter pour le régime réel implique de dépendre de ce statut pendant au moins 3 ans.

Faut-il désormais privilégier le dispositif fiscal « au réel » ?

Le doublement du déficit foncier imputable et reportable pendant 10 ans doit vous inciter, encore plus que d’habitude, à vous poser deux questions : 

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• n’est-ce pas le moment d’en profiter en faisant les travaux dont ont besoin mes logements locatifs ? Je pourrai ainsi augmenter mes charges et en défiscaliser une partie ;
• ne serait-il pas plus intéressant, alors que je choisis le régime du micro-foncier chaque année, de me placer, cette fois, sous le régime « au réel » ? Des calculs sont à faire… Mais attention ! Pas seulement pour cette année. Une simulation sur trois ans est, en effet, à réaliser car l’option « au réel » est irrévocable pendant trois ans.