L’affaire de la sous-location est intéressante, montrant qu’il ne suffit pas qu’un bailleur donne son accord pour qu’un locataire s’exonère de la réglementation en vigueur. C’est ce que démontre un arrêt récent de la cour de Cassation qui a condamné un locataire sous-louant un logement en meublé touristique.
La condamnation du locataire au paiement d’une amende civile prévue à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation indique avoir été prise en raison de la « méconnaissance du locataire des dispositions de l’article L. 631-7 du même code. » Revenons sur cette affaire.
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Tant le locataire que le propriétaire sont responsables d’un changement des lieux non autorisé, y compris dans le cas de la sous-location.
En 2021, la ville de Paris assigne en référé devant le président du tribunal de grande instance le locataire d’un local à usage d’habitation classique, pour un changement de destination des lieux. Le logement est, en effet, utilisé comme meublé touristique. La ville souhaite « le voir condamné au paiement d’une amende civile, pour en avoir changé l’usage en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, » note le compte-rendu de la cour de Cassation.
Condamné au paiement d’une amende de 50.000 €, le locataire conteste, arguant que « le contrat de bail l’autorise à sous-louer le local de manière temporaire à une clientèle de passage et que :
- c’est au bailleur qu’il appartient d’obtenir l’autorisation prévue, particulièrement lorsque celle-ci est subordonnée à une compensation ;
- que le locataire, auquel le bailleur a garanti la possibilité de procéder à de telles sous-locations ne peut être tenu responsable d’un éventuel changement d’usage des locaux effectué sans autorisation préalable.
Le tribunal rappelle qu’il appartient au propriétaire et au locataire de s’assurer de l’obtention des autorisations de changement d’usage. L’attestation sur l’honneur du bailleur indiquant qu’il avait donné son accord est donc inopérante.
Une location meublée pour de courtes durées est bien du meublé touristique
Les juges rappellent aussi que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage en « location meublée touristique ». Or, celle-ci a ses propres règles. Il ne s’agit plus d’une habitation classique.
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La destination du bail ne peut être modifiée sans autorisation même pour une sous-location.
Par ailleurs, est aussi rappelé au propriétaire qu’une autorisation de sous-location à son locataire n’autorise en aucun cas un changement de destination du local. Et qu’au titre de son obligation de délivrance, le bailleur doit garantir à son locataire la possibilité d’exercer, dans le local loué, une activité de location saisonnière conformément à la destination convenue dans le bail. C’est donc cette dernière qui compte et reste valable pendant tout le bail. Or, dans cette affaire, la destination du bail était l’habitation classique. Et ce n’est pas un avenant du propriétaire accordant au locataire l’autorisation de louer pour de courtes durées qui pouvait casser cette disposition.
Les juges de la cour de Cassation ont donc rappelé au propriétaire qui avait indiqué au locataire « l’absence d’obstacles et la légalité de la location meublée de courtes durées », qu’il avait failli à son devoir. Ils ont aussi rappelé au locataire que la garantie de délivrance du bailleur ne pouvait l’exonérer de sa responsabilité.
Les meublés touristiques, cibles des mairies inquiètes de leur expansion
Les villes ne voient pas d’un bon œil se développer le marché des meublés touristiques. Car s’ils impliquent la venue de touristes dépensant, certes, de l’argent dans les commerces de la commune, ils ne sont loués qu’une partie de l’année et empêchent de nombreux salariés locaux de trouver un logement. La situation est notamment problématique dans les stations balnéaires où les propriétaires immobiliers trouvent plus rentable ce type de location qu’une location à l’année. Le fait est que, parfois, la location saisonnière pendant 3 mois d’été seulement rapporte plus qu’une location classique à l’année… avec les contraintes en moins.
La formule reste plus rentable, même avec les taxes qui s’accumulent, ces derniers temps, sur le meublé saisonnier :
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En tout état de cause, les vacances d’été se rapprochant, faites vos calculs et renseignez-vous auprès des mairies concernées si vous souhaitez faire de la location saisonnière ; de plus en plus de villes instaurent des règles spécifiques.