Vous souhaitez placer votre argent dans un investissement sûr et concret ? Vous désirez réaliser un investissement rentable pour bénéficier de revenus supplémentaires ou préparer votre retraite ? De plus en plus plébiscité par les Français, l’investissement locatif permet de placer son argent tout en percevant des revenus mensuels, parfois avec des avantages fiscaux. Envie de vous lancer ? Découvrez les 5 étapes incontournables pour réussir votre investissement locatif.
Étape 1 : Bien préparer son projet d’investissement locatif
Un investissement locatif est un projet qui se prépare ! Avant de vous lancer, vous devez prendre le temps de bien définir votre projet immobilier : le type de location, l’emplacement du bien… mais aussi votre budget.
Étudiants, familles, vacanciers… Vous devez d’abord vous demander à qui vous souhaitez louer votre logement. En fonction du public que vous ciblez, vous n’allez pas orienter votre recherche vers les mêmes zones ni les mêmes biens. Au-delà des futurs locataires, demandez-vous quel sera l’usage du bien sur le long terme : un logement pour vos enfants pendant leurs études, une maison au bord de la mer pour y passer votre retraite…
C’est seulement après avoir répondu à cette question que vous allez pouvoir vous demander où vos recherches devront se concentrer. Que vous privilégiez une ville étudiante ou une région touristique, vous devrez veiller à viser un quartier attractif et bien desservi afin d’attirer tous les types de locataires.
Étape 2 : Trouver le bien idéal pour votre investissement locatif
Avant de consulter les annonces immobilières, vous devez avoir une idée précise de votre budget. Vous pouvez réaliser une simulation de prêt immobilier où vous pouvez mentionner votre apport personnel, vos revenus et la durée souhaitée du crédit pour connaître votre capacité d’emprunt maximale à l’instant T. Cela vous permettra de cibler directement vos recherches vers des biens accessibles.
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Pour mieux orienter vos recherches, demandez-vous dès le départ si vous préférez investir dans un bien neuf ou ancien. Sachez que les deux ont leurs avantages et inconvénients : si le neuf est plus cher, il nécessite moins d’entretien et peut donner droit à des avantages fiscaux (Loi Pinel), tandis que l’ancien laisse un plus grand choix et probablement une meilleure rentabilité.
Une fois ces questions éclaircies, vous allez pouvoir partir à la recherche du bien idéal ! Pensez à bien vous renseigner sur le marché immobilier et locatif local afin de privilégier des biens attractifs sans les surpayer pour autant.
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Étape 3 : Trouver un prêt immobilier
Une fois le bien idéal trouvé et le compromis de vente signé, vous allez devoir partir à la recherche d’un financement pour votre investissement locatif. Si c’est votre premier achat, vous pourrez bénéficier d’une plus grande marge de manœuvre que si vous remboursez déjà un crédit pour votre résidence principale. Pour autant, le fait d’être déjà propriétaire n’est pas forcément bloquant, à condition de respecter le seuil du taux d’endettement maximal.
Quel que soit votre profil, les banques calculeront votre capacité d’emprunt en fonction de votre taux d’endettement, qui calcule le rapport entre vos revenus mensuels et vos charges fixes. Celui-ci ne doit pas dépasser les 35 %, ce qui signifie que le montant cumulé de votre loyer et vos futures mensualités (ainsi que celles d’autres crédits éventuels) ne doivent pas dépasser environ un tiers de vos revenus. De même, un apport supérieur à 10 % du prix du bien sera nécessaire à l’obtention du prêt, sans pour autant mobiliser toute votre épargne.
Pour vous aider à trouver votre prêt immobilier, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier qui négociera pour vous un crédit au meilleur taux et avec les meilleures conditions d’emprunt possibles.
Étape 4 : Mettre le bien en location
Vous êtes enfin propriétaire de votre bien ? Il faut maintenant le mettre en location afin de rentabiliser votre investissement ! Selon le type de locataire que vous souhaitez attirer, vous aurez le choix entre plusieurs types de location. La location meublée, par exemple, est le type de location idéal pour les étudiants et les touristes. C’est aussi le plus rentable, et qui offre la fiscalité la plus favorable. La location vide, elle, s’adresse plutôt aux actifs et aux familles. Elle offre l’avantage de la stabilité et d’un moindre risque de vacances locatives.
Au moment de fixer votre loyer, vous devez impérativement vous renseigner sur la zone où se situe votre bien. Si vous êtes libre de fixer le loyer lors de la première location dans les deux zones, vous ne pourrez pas l’augmenter pour un nouveau locataire dans une zone tendue.
Quel que soit le type de location, vous pouvez décider de gérer seul la location de votre bien, ou de faire appel à une agence ou une conciergerie spécialisée. Certes, cela peut contribuer à faire baisser la rentabilité de votre investissement, mais c’est aussi un gain de temps et d’énergie considérable !
Étape 5 : Déclarer ses revenus locatifs
En plus de la taxe foncière versée par l’ensemble des propriétaires, vous allez devoir déclarer vos revenus locatifs à l’administration fiscale. Vous devez en premier lieu calculer le montant de votre revenu locatif afin de connaître votre régime fiscal.
Pour un revenu foncier (loyer tiré d’une location non meublée) supérieur à 15 000 € par an, vous serez imposé au régime réel. Cela signifie que vous devrez déclarer l’ensemble de vos revenus fonciers, frais et charges dans un formulaire à part.