La Cour de Cassation a condamné un bailleur qui n’avait pas donné suite aux plaintes de son locataire concernant un dégât des eaux. Explications.
Dans le domaine locatif, les dégâts des eaux représentent les sinistres les plus courants. Les locataires ayant l’obligation de s’assurer, la plupart du temps, le problème se résout directement entre eux et leur compagnie d’assurance qui finance la réparation des dégâts éventuels.
Toutefois, l’affaire n’est parfois pas toujours aussi simple, comme le démontre cette affaire jugée par la Cour de Cassation.
Les faits
L’affaire démarre en 2014 lorsqu’un locataire est victime d’un dégât des eaux. Le problème est que le sinistre a pour origine une fuite dans les parties communes. Le locataire en appelle à son bailleur pour qu’il intervienne. Celui-ci refuse, arguant que « c’est au locataire ou au syndic de copropriété (seuls impliqués dans l’affaire et assurés contre ce risque) de faire entreprendre les travaux. »
La condamnation du bailleur dans le cadre du dégât des eaux
La justice ne l’entend pas de cette oreille. Après un premier procès en 2015, puis un procès en appel en 2019, la Cour de Cassation reproche effectivement au bailleur de ne pas être intervenu auprès du syndicat des copropriétaires pour faire remédier aux désordres. « Il lui incombait d’accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndic pour remédier aux troubles subis par le locataire et il ne pouvait pas se retrancher derrière le fait que les troubles provenaient des parties communes, ni dire au locataire de saisir son assureur ou celui de la copropriété », explique-t-elle. Le bailleur a donc été condamné pour la remise en état tardive des locaux.
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Tout propriétaire d’un logement locatif doit se préoccuper des troubles de jouissance invoqués par son locataire, qu’il en soit responsable ou non, a donc jugé la Cour de cassation.
Une jurisprudence constante de la Cour de cassation
Une obligation déjà évoquée dans d’autres jugements (jurisprudence constante de la Cour de cassation en application des articles 1719 et 1720 du Code civil) : « le propriétaire est responsable des nuisances causées par un locataire à un autre, avait-elle déjà indiqué en 2011, et il est obligé, sans qu’il soit nécessaire de le préciser dans le bail, d’assurer une jouissance paisible du logement ». Dans ce procès, le propriétaire bailleur avait été condamné à indemniser le locataire. Peu importaient les procédures entreprises ou non ; le propriétaire devait obtenir du syndic la fin de ce trouble de jouissance.
Le locataire doit bénéficier d’une « jouissance paisible du logement »
De fait, le bailleur doit répondre des nuisances provenant des autres locataires et des parties communes de l’immeuble, sauf cas de force majeure.
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Selon l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »
Cette obligation de garantir au locataire un usage paisible du logement fait partie des obligations de base du bailleur, comme indiqué dans nos fiches Les obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire et Le bailleur est obligé d’assurer la quiétude de son locataire.
Ce dernier article fait également allusion à un jugement de la Cour de cassation datant de 2018. Dans cette affaire, le bailleur avait failli à son devoir en ne mettant pas en œuvre tous les moyens à sa disposition pour assurer une jouissance paisible du logement au locataire plaignant. Celui-ci subissait une nuisance sonore de la part d’un voisin : la Cour de cassation avait estimé que le bailleur aurait dû utiliser tous les moyens pour garantir la quiétude de son locataire, y compris la résiliation du bail du voisin trop bruyant… Or, le bailleur avait « simplement » envoyé trois lettres recommandées pour exiger du voisin bruyant qu’il cesse ses troubles.
Louer un logement décent pendant tout le bail est également une obligation du bailleur
N’hésitez pas à lire notre dossier complet sur les obligations des bailleurs concernant leurs locataires, et notamment les fiches concernant la décence obligatoire et permanente dans le temps du logement. Ainsi, parfois, des travaux de rénovation et/ou de mise aux normes doivent-ils être envisagés. Actuellement, par exemple, les exigences des lois Energie Climat et Climat et Résilience incitent les propriétaires de logements notés E, F et G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) à réaliser des travaux d’économie d’énergie, sous peine d’interdiction de location, à terme.
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