La date limite pour choisir son régime fiscal était, jusqu’à présent, fixée au 1er février de chaque année. Désormais, les bailleurs en meublé ont jusqu’à la date limite de dépôt de leur déclaration de revenus pour dire s’ils veulent être imposés en micro-BIC ou au régime réel.
Les bailleurs engrangeant moins de 72.600 € de revenus annuels (soit 6.050 € / mois) via leur location et qui ont fait l’objet d’un bail meublé devaient, jusqu’à l’année dernière, indiquer à l’administration fiscale leur choix de régime d’imposition, impérativement avant le 1er février de chaque année. Sans intervention de leur part, c’est le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui s’appliquait, « par défaut. »
La date limite est désormais liée à la déclaration de revenus
La loi de finances pour 2022 a changé les règles pour laisser un temps de réflexion plus long aux propriétaires. L’article 7 de la loi a ainsi modifié le code général des impôts pour octroyer un délai supplémentaire aux contribuables louant un bien meublé. A partir de cette année, ces derniers ont jusqu’à la date limite de dépôt de déclaration des revenus, soit entre mai et juin selon le département de résidence, pour demander à bénéficier du régime fiscal au réel (le micro-BIC continue de s’appliquer automatiquement, sinon).
Les dates limites sont donc fixées au :
- 25 mai 2022 pour les départements 01 à 19 ;
- 31 mai 2022 pour les départements 20 à 54 ;
- 7 juin 2022 pour le reste du pays, soit les départements 55 à 976.
A noter que le service en ligne de déclaration des revenus de l’année 2021 ouvrira le 7 avril 2022
Quelle démarche effectuer pour opter pour le régime réel ?
Bien que les nouvelles dates pour acter son option fiscale et déclarer ses revenus coïncident, la démarche reste la même. Il vous faut envoyer un courrier au service des impôts des entreprises dont vous dépendez, en indiquant clairement que vous renoncez au régime du micro-BIC. L’imposition au réel s’appliquera alors aussi aux revenus perçus en 2022 que vous déclarerez au printemps 2023. Puis, elle se poursuivra tacitement les années suivantes. Notre partenaire « jedeclaremonmeuble » peut vous aider dans ces démarches, il est spécialisé dans la déclaration des frais réels pour les baux meublés.
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Si vous souhaitez revenir sur une imposition au micro-BIC, vous devrez à nouveau écrire au service des impôts. Toujours avant la date de déclaration des revenus.
Attention ! les services fiscaux demandent une déclaration sur papier libre, datée et signée du bailleur.
Comment choisir entre les deux régimes ?
Notons d’abord qu’un choix n’est possible que pour les bailleurs ayant perçu moins de 72.600 € de revenus annuels. Car, au-dessus de ce montant, le régime réel s’applique automatiquement.
Avec des revenus moindres, vous avez donc les deux options possibles. Laquelle vous-faut-il privilégier ? A vous de faire vos calculs.
À lire Que faire en cas de litige lié à la location d’un logement ?
Le micro-BIC présente incontestablement l’avantage d’être très simple. L’administration fiscale applique un abattement automatique de 50 % sur les revenus déclarés, afin de tenir compte des charges supportées par le bailleur au cours de l’année. Par exemple, si vous avez perçu 30.000 € de loyers dans l’année, le fisc calculera l’impôt dû sur une base de 15.000 € seulement.
Dans le cadre du régime réel, vous devez indiquer à l’administration fiscale toutes les charges que vous avez réglées, en liaison avec vos biens immobiliers et leur mise en location : intérêts d’emprunt bancaire, frais de notaire, impôts locaux, primes d’assurance, frais d’entretien, travaux et amortissement du mobilier et du bien. Souvent, ce calcul nécessite l’aide (payante) d’un comptable. Le total de ces charges est ensuite déduit des loyers annuels. Le résultat constitue la base sur laquelle sera calculé l’impôt dû. Il se peut que ce résultat soit négatif et affiche donc un « déficit foncier », annulant toute imposition. N’hésitez pas à lire à ce propos notre fiche explicative L’intérêt fiscal du déficit foncier.
Si vos charges excèdent 50 % de vos revenus, ce régime fiscal au réel est évidemment plus intéressant. Cela peut être le cas lorsque vous faites des travaux. Les impératifs de rénovation des logements anciens notés E, F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (en liaison avec les lois Energie-climat et Climat et Résilience), sous peine d’interdiction de location à terme, vont amener beaucoup d’entre vous à investir dans des travaux. N’hésitez pas, dans cette optique, à créer du déficit foncier pour, parallèlement aux aides publiques, faire baisser la facture globale via une imposition moindre ou annulée.
Notre conseil !
Ce n’est pas parce que le régime du micro-BIC est le plus simple et qu’il est accessible « de plein droit » (par défaut) qu’il est à privilégier. Faites vos comptes ! Faites-vous aider, le cas échéant, par des professionnels aptes à valoriser, notamment, les parts d’amortissements déductibles et à dégager le montant du résultat imposable. Un exercice qui n’est pas forcément pas à la portée de tous. Nous vous rappelons que notre partenaire Jedeclaremonmeuble.com est spécialisé dans le régime fiscal des frais réels pour les baux meublés, n’hésitez pas à faire des économies.