Si votre patrimoine est constitué de nombreux biens immobiliers loués nus (non meublés), il est intéressant de générer des déficits fonciers pour abaisser la facture fiscale. Explications.
Réduire la fiscalité immobilière peut passer par plusieurs biais…
Si l’immobilier locatif est plébiscité par de nombreux épargnants en raison de ses avantages indéniables (possibilité d’achat à crédit, bien tangible relativement sûr…), il comporte l’inconvénient d’être un produit fortement fiscalisé. C’est pourquoi la recherche de moyens pour faire baisser la facture fiscale est-elle toujours importante.
Parmi les moyens privilégiés pour faire baisser les impôts, il y a d’abord le placement de ses biens sous dispositifs fiscaux avantageux, comme le Pinel ou le Denormandie. Les avantages fiscaux sur le prix de revient du bien sont intéressants, mais logiquement attachés à des contraintes de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Certains investisseurs choisissent aussi de regrouper leurs biens locatifs dans une SCI familiale qui présente le double intérêt d’abaisser la fiscalité et de faciliter la transmission du patrimoine.
… dont la création d’un déficit foncier
Si vous ne souhaitez pas vous soumettre à ces contraintes (dispositif fiscal ou création de société) et rester totalement libres dans votre gestion, il y a aussi la solution de réduire l’imposition sur vos revenus locatifs, via un déficit foncier. De quoi s’agit-il ?
Le déficit foncier est créé lorsque le total des frais et charges déductibles des revenus locatifs est supérieur à ces derniers. Affichant plus de charges que de recettes, votre bien immobilier est alors en déficit.
Ce déficit est imputable sur les revenus globaux (salaires, pensions de retraite…), permettant ainsi une diminution de votre impôt. Concrètement, cela signifie que vous pouvez soustraire de votre revenu imposable le montant du déficit foncier.
Quels sont les frais et charges déductibles ?
Attention, seuls sont déductibles les frais et charges non récupérables sur le locataire. Ils concernent :
Les dépenses liées aux travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation permettant de remettre ou de maintenir le bien immobilier en bon état pour vos locataires. Le bien immobilier ne doit pas être modifié, par des travaux d’agrandissement, par exemple.
Mais l’installation ou le remplacement d’un équipement de chauffage ou d’une installation électrique, d’une salle de bains, d’une cuisine ou d’un ascenseur font partie de ces dépenses déductibles. Tout comme le sont aussi la pose de volets électriques, l’ajout d’un digicode, ou l’installation d’une cuisine équipée…
Les charges ou provisions pour charges de copropriété : dépenses de maintenance, de fonctionnement, d’équipement des parties communes de l’immeuble… ;
Les charges locatives que vous n’avez pas réussi à récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ ;
Les frais de gestion comme la rémunération du concierge éventuel ou les honoraires versés à un administrateur de biens… ou à un site d’aide à la gestion locative comme Gereseul ! ;
Les frais de procédure éventuels liés au règlement de conflits (honoraires d’avocat, huissier, notaire…) ;
Les primes d’assurances comme celles liées à la garantie des loyers impayés (GLI), ou à l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
Les intérêts d’emprunt liés aux crédits contractés pour l’acquisition du bien loué, mais aussi pour sa réparation. Les frais associés aux intérêts sont aussi déductibles, comme les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations assurance emprunteur… Attention ! Les intérêts d’emprunt sont déductibles des seuls revenus fonciers et non pas du revenu global.
Les taxes relatives au logement loué (taxe foncière…) ;
Le cas échéant, l’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire
Les contraintes à respecter
Pour profiter du déficit foncier, vous devez remplir 3 conditions :
- Le déficit doit concerner un logement (bien à usage d’habitation) ;
- Celui-ci doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit foncier ;
- Vous devez avoir choisi le régime fiscal du réel (et non pas le micro foncier).
Quel déficit foncier pouvez-vous déduire de votre revenu imposable global ?
Les charges déductibles sont à noter dans votre déclaration de revenus fonciers, (formulaire n°2044), à joindre à votre déclaration de revenus (formulaire n° 2042).
Exemple de calcul de déficit foncier
- Vous avez loué un appartement non meublé en 2020.
- Vos revenus fonciers et vos charges ont représenté :
- Revenus fonciers perçus : + 1.500 €
- Intérêts d’emprunt : – 2.100 €
- Autres charges : – 2.900 €
Le déficit foncier global résultant de la location du logement représente donc 3.500 € (1.500 – 2.100 – 2.900). Mais vous ne pouvez pas déduire la totalité de ce montant de votre revenu imposable, puisque les 600 € de déficit foncier généré par les intérêts d’emprunt ne peuvent eux, être déduits que de vos revenus fonciers.
Résultat : en 2021, vous pourrez déduire de votre revenu imposable global, un déficit foncier de 2.900 €, seulement. Le reste du déficit, soit 600 €, sera imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
Rappelons, en effet que, chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10.700 € de déficit foncier. L’excédent peut toutefois être reporté et déduit :
- durant 6 ans, de l’ensemble de vos revenus ;
- durant 10 ans, de vos seuls revenus fonciers.
Créer du déficit foncier est une bonne stratégie
Dans l’optique de réduire vos impôts, vous pouvez donc être actif dans cette création d’un déficit foncier, et ne pas vous contenter de faire vos comptes en fin d’exercice… pour découvrir s’il y a un déficit ou pas.
N’hésitez ainsi pas à réaliser des travaux éligibles qui valorisent votre patrimoine. La période est propice aux travaux d’amélioration de vos logements, notamment en termes de participation à l’effort national engagé pour réduire la consommation d’énergie et l’émission de gaz à effet de serre.
De nombreuses aides locales sont à votre disposition, en plus du dispositif national MaPrim’Rénov, accessible à tous les bailleurs à partir du 1er juillet 2021.
Par ailleurs, il vous est tout-à-fait possible de réaliser des travaux, alors que votre locataire est toujours en place.
N’hésitez pas, en préambule, à lire notre fiche détaillée consacrée à l’imposition des revenus fonciers (pour les logements loués nus)