Comment fixer le montant des charges locatives ?

Une location meublée ou vide donne lieu au paiement d’un loyer et, le cas échéant, à une provision mensuelle pour charges. Comment déterminer le montant de la provision pour charges ? La réponse dans notre dossier.

 

Fixer le montant du loyer est un premier travail pas toujours facile pour vous, propriétaire-bailleur. C’est pour cela que nous vous avons rédigé un dossier spécifique sur le sujet : « Comment définir le montant de mon loyer ? ».

Mais vous devez aussi vous atteler à fixer le montant de la provision pour charges, compte tenu des dépenses locatives que vous avez le droit de récupérer (voir la liste des charges récupérables ci-joint).

En effet, des dépenses sont réglées initialement par vous, propriétaire, mais vous pouvez ensuite vous les faire rembourser par votre locataire.

L’estimation de ces charges locatives, dont vous pouvez exiger une avance chaque mois, implique donc, une régularisation de ces charges une fois par an comme nous vous l’expliquons dans notre dossier : « Régulariser mes charges locatives : lesquelles ? Quand et comment ? ».

Dans le cadre d’une location meublée dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, le propriétaire peut appliquer les charges locatives au réel mais pas seulement. En effet, les charges peuvent également être payées forfaitairement si cela vous convient. Dans ce dernier cas aucune régularisation ne peut avoir lieu.

Dans le cadre d’une location nue, le paiement des charges locatives au réel est obligatoire sauf exception.

Ceci étant dit, comment allez-vous pouvoir déterminer l’avance mensuelle sur charges ?

Étape 1 : se renseigner sur les charges globales de la maison ou de la copropriété

Si votre logement locatif est une maison, regardez les factures de l’année précédente pour vous faire une idée des charges globales annuelles. Mais en général, pour une maison, les propriétaires laissent les locataires prendre les différents postes à leur nom. Ces derniers règleront donc directement les factures.

S’il fait partie d’une copropriété, en revanche, il faut vous tourner vers le syndic dont le rôle, en plus d’assurer le bon entretien de la résidence, est aussi de déterminer les charges prévisionnelles que les copropriétaires doivent payer chaque année.

Le syndic est donc en capacité de vous indiquer le montant annuel des charges locatives que vous devrez lui verser.

Ces charges locatives varient en fonction de chaque logement. Il est, par exemple, connu que, dans un immeuble de plusieurs étages, plus le logement est élevé, plus les charges d’ascenseur sont importantes pour le résident. De même, la superficie du logement et ses annexes éventuelles (cave, garage, …) jouent pour le calcul des charges.

Pour vous, propriétaire-bailleur, le montant de ces charges provisionnelles de copropriété devra être payé au syndic en quatre fois (une fois par trimestre).  

Étape 2 : déterminer le montant des impôts locaux

Vous devrez aussi vous acquitter des impôts relevant de services dont le locataire profite directement, à savoir : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la taxe de balayage.

Ces taxes seront également à récupérer auprès du locataire en temps voulu.

Étape 3 : tenir compte des charges de l’année précédente et du partage des charges payables par vous ou par votre locataire

Une fois connu le montant des charges de copropriété à régler au syndic (qui se base sur l’année précédente et sur d’éventuels projets de travaux) et le montant des taxes locales payées l’année précédente, il vous suffit de départager les charges locatives qui vous incombent et celles qui pourront être récupérées auprès de votre locataire. Cela est noté en général sur l’arrêté des comptes annuels que le syndic vous fait parvenir.

Le montant annuel de ces dernières sera à diviser par douze. Cela vous donnera le montant de la provision mensuelle exigible auprès du locataire.

A la fin de l’année, vous procéderez à une régularisation des charges locatives et votre locataire pourra alors être remboursé s’il a trop payé ou devra payer un complément si les charges locatives ont augmenté par rapport à l’année précédente.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gérerseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet “Synthèse fiscale” (service réservé à nos abonnés).

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