Qu’est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?
Définition et objectif de la TEOM
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local institué par l’article 1520 du Code général des impôts qui permet aux collectivités territoriales de financer le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers. Cette taxe constitue le mode de financement le plus répandu en France, utilisé par plus de 80% des communes en 2026.
La TEOM présente la particularité d’être due dès lors que votre bien immobilier est soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, indépendamment de votre utilisation effective du service de collecte. Ainsi, même si vous ne produisez aucun déchet ou n’utilisez jamais les bacs de collecte, vous restez redevable de cette taxe si votre commune l’a instituée.
L’objectif de la TEOM est de couvrir les coûts liés à :
- La collecte des déchets ménagers et assimilés
- Le transport des déchets vers les centres de traitement
- Le tri et le traitement des déchets
- L’entretien des équipements de collecte (bacs, conteneurs)
- La sensibilisation et la communication sur la gestion des déchets
TEOM vs REOM : quelle différence ?
Il convient de distinguer la TEOM de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), deux systèmes de financement alternatifs régis par des règles différentes.
La TEOM est un impôt forfaitaire basé sur la valeur locative cadastrale de votre bien. Elle est due même en cas de non-utilisation du service et apparaît sur votre avis de taxe foncière. Le recouvrement est assuré par l’administration fiscale.
La REOM, prévue par l’article L. 2333-76 du Code général des collectivités territoriales, fonctionne comme une redevance pour service rendu. Elle n’est due que si vous utilisez effectivement le service de collecte et peut être calculée selon différents critères : nombre d’occupants du logement, volume de déchets produits, fréquence de collecte. La REOM est directement facturée par la commune ou l’intercommunalité.
Une commune ne peut pas appliquer simultanément la TEOM et la REOM sur son territoire. Le choix entre ces deux modes de financement relève de la décision du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’intercommunalité compétente.
Qui doit payer la taxe ordures ménagères ?
Propriétaire occupant : vous payez directement
En tant que propriétaire occupant votre bien, vous êtes directement redevable de la TEOM. Selon l’article 1521 du Code général des impôts, cette taxe est établie au nom du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’il s’agisse de la résidence principale ou d’une résidence secondaire.
Vous recevez l’avis d’imposition avec votre taxe foncière et devez vous acquitter du montant dans les délais impartis. Il n’existe aucune possibilité de refacturation à un tiers dans cette configuration, puisque vous êtes à la fois le propriétaire et l’utilisateur du bien.
Cette règle s’applique également si vous êtes usufruitier d’un bien démembré. Dans le cadre d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui supporte la charge de la TEOM, conformément aux principes généraux régissant les charges d’entretien et de jouissance du bien.
Propriétaire bailleur : règles de refacturation au locataire
En qualité de propriétaire bailleur, vous recevez l’avis de TEOM sur votre taxe foncière, mais vous disposez du droit de récupérer cette charge auprès de votre locataire. La TEOM figure expressément dans la liste des charges récupérables établie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, modifié en dernier lieu en 2026.
Attention : seul le montant de la taxe elle-même est récupérable auprès du locataire. Les frais de gestion forfaitaire perçus par l’administration fiscale (frais d’assiette, de recouvrement et de dégrèvement) restent à votre charge en tant que propriétaire et ne peuvent pas être refacturés.
La récupération s’effectue selon les modalités prévues dans votre contrat de location :
- Au réel : par provisions mensuelles puis régularisation annuelle lors du décompte des charges locatives
- Au forfait : le montant estimé de la TEOM doit être intégré dans le forfait de charges
Location meublée : spécificités du régime
Dans le cadre d’un contrat de location meublée, vous bénéficiez d’une plus grande souplesse dans la gestion des charges. L’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vous permet de choisir entre :
Le paiement au réel : identique au régime de location nue, avec provisions sur charges et régularisation annuelle obligatoire.
Le paiement au forfait : vous fixez un montant forfaitaire global incluant toutes les charges, y compris la TEOM. Ce forfait ne peut pas faire l’objet de régularisation, sauf clause contraire expressément prévue au bail.
Il est recommandé d’évaluer précisément le montant de la TEOM lors de l’établissement du forfait de charges, car toute sous-estimation ne pourra pas être récupérée ultérieurement auprès du locataire, sauf si une clause spécifique du bail prévoit que la TEOM reste facturée au réel.
Comment est calculée la TEOM en 2026 ?
Base de calcul : valeur locative cadastrale
La TEOM est calculée en appliquant un taux voté par la collectivité à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien, conformément à l’article 1521 du Code général des impôts. Cette base de calcul est identique à celle utilisée pour la taxe foncière sur les propriétés bâties.
La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique que pourrait produire votre bien s’il était loué dans des conditions normales de marché. Cette valeur est déterminée par l’administration fiscale selon une méthode d’évaluation standardisée et fait l’objet de révisions périodiques.
En 2026, les valeurs locatives cadastrales continuent d’être actualisées annuellement par application d’un coefficient forfaitaire national, en attendant la mise en œuvre de la réforme générale d’évaluation des valeurs locatives des locaux d’habitation, dont l’entrée en vigueur reste planifiée pour les prochaines années.
Taux appliqué par la commune
Le taux de TEOM est fixé librement par l’assemblée délibérante de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de collecte des déchets. Ce taux peut varier considérablement d’une collectivité à l’autre en fonction :
- Du coût du service de collecte et de traitement
- De la politique locale de gestion des déchets
- Des équipements et infrastructures nécessaires
- De la fréquence et du mode de collecte
En 2026, les taux de TEOM observés en France s’échelonnent généralement entre 5% et 20% de la base taxable (moitié de la valeur locative cadastrale). Les zones urbaines denses présentent souvent des taux plus élevés en raison de coûts de collecte plus importants et d’équipements plus sophistiqués.
Montant moyen par foyer
Le montant annuel de la TEOM varie significativement selon la localisation du bien et ses caractéristiques. En 2026, on observe les ordres de grandeur suivants :
- Communes rurales : entre 80 € et 200 € par an pour un logement standard
- Villes moyennes : entre 150 € et 350 € par an
- Grandes métropoles : entre 200 € et 500 € par an, pouvant dépasser 600 € dans certains cas
Ces montants correspondent à la partie TEOM figurant sur votre avis de taxe foncière. S’y ajoutent les frais de gestion forfaitaire de l’administration fiscale, représentant généralement entre 8% et 12% du montant de la taxe.
Il convient de noter que certaines collectivités ont mis en place des parts incitatives dans le calcul de la TEOM, destinées à encourager la réduction et le tri des déchets. Ces parts peuvent moduler le montant final selon le comportement des usagers.
Exonérations de la taxe ordures ménagères
Cas d’exonération totale
Plusieurs situations permettent de bénéficier d’une exonération totale de la TEOM, prévues par l’article 1521 du Code général des impôts et les textes d’application :
Exonération légale automatique :
- Les biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties bénéficient automatiquement de l’exonération de TEOM
- Les locaux situés dans des zones où le service de collecte n’est pas assuré par la commune
- Les établissements industriels produisant exclusivement des déchets industriels spéciaux
Exonération pour vacance du bien : La vacance prolongée d’un logement peut donner lieu à exonération si trois conditions cumulatives sont remplies :
- La vacance est indépendante de votre volonté (difficultés de location, sinistre, travaux imposés)
- La vacance affecte la totalité du bâtiment
- La vacance perdure depuis au moins 3 mois consécutifs
Cas d’exonération partielle
Certaines situations permettent d’obtenir une réduction du montant de la TEOM :
Réduction pour locaux à usage mixte : les biens utilisés partiellement à des fins professionnelles peuvent bénéficier d’une réduction proportionnelle, sous réserve que la partie professionnelle ne produise pas de déchets assimilés aux ordures ménagères.
Réduction pour service partiel : dans les communes où le service de collecte n’est assuré que sur une partie du territoire ou selon une fréquence réduite, une réduction proportionnelle peut être accordée.
Comment demander une exonération ?
La demande d’exonération doit être déposée auprès du service des impôts fonciers dont dépend votre bien, accompagnée des pièces justificatives appropriées :
Pour une exonération pour vacance :
- Copie des baux précédent et suivant (s’il y a lieu)
- Justificatifs des démarches de recherche de locataire
- Attestation sur l’honneur de la vacance
- Photos du bien vide et état des lieux de sortie
Délai de réclamation : la demande doit être formulée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance est survenue. Passé ce délai, aucune exonération ne peut être accordée, même si les conditions étaient réunies.
La décision d’exonération relève du pouvoir discrétionnaire de l’administration fiscale, qui examine chaque dossier au cas par cas. En cas de refus, vous disposez des voies de recours classiques (réclamation contentieuse puis recours devant le tribunal administratif).
Comment récupérer la TEOM auprès de votre locataire ?
Obligations légales du propriétaire
En tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation légale de payer la TEOM à l’administration fiscale, puisque vous êtes le redevable légal de cet impôt local. Cependant, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 vous autorise expressément à récupérer cette charge auprès de votre locataire.
Plusieurs principes encadrent cette récupération :
- Transparence : vous devez pouvoir justifier du montant réclamé par la présentation de l’avis d’imposition
- Proportionnalité temporelle : la récupération s’effectue au prorata de la période d’occupation du locataire
- Limitation : seul le montant de la taxe est récupérable, pas les frais de gestion administrative
La récupération de la TEOM doit être expressément prévue dans le contrat de bail, soit dans les charges au réel, soit dans un forfait de charges incluant cette taxe.
Modalités de refacturation
En location vide (régime de charges au réel) : La TEOM fait l’objet d’une provision mensuelle sur charges, régularisée annuellement lors de l’établissement du décompte de charges. Vous devez :
- Estimer le montant annuel de la TEOM et l’inclure dans les provisions mensuelles
- Lors de la régularisation des charges, présenter l’avis de taxe foncière justifiant le montant exact
- Procéder au réajustement (supplément à réclamer ou trop-perçu à rembourser)
En location meublée : Vous avez le choix entre les charges au réel (même principe que ci-dessus) ou au forfait. Dans ce dernier cas, le montant estimé de la TEOM doit être intégré dans le forfait mensuel et ne peut donner lieu à régularisation, sauf clause contraire au bail.
Cas où la récupération est impossible
Plusieurs situations peuvent empêcher ou limiter la récupération de la TEOM :
Départ du locataire sans préavis : si votre locataire quitte les lieux brutalement, vous ne pourrez récupérer la TEOM que pour la période d’occupation effective, dans la limite des sommes dues (loyers impayés, caution).
Bail au forfait de charges sans clause spécifique : si vous avez opté pour un forfait de charges en location meublée et que la TEOM n’est pas expressément mentionnée comme charge réelle, vous ne pouvez pas réclamer de supplément en cas d’augmentation de la taxe.
Vacance locative : pendant les périodes de vacance entre deux locations, vous supportez intégralement la TEOM, sauf à pouvoir bénéficier d’une exonération pour vacance involontaire.
Pour optimiser vos chances de récupération, il est recommandé de prévoir une clause contractuelle spécifique et de tenir une comptabilité rigoureuse des charges locatives.
Collecte et paiement de la TEOM
Comment est-elle collectée ?
La TEOM est collectée par l’administration fiscale selon les mêmes modalités que la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle figure sur votre avis d’imposition aux taxes foncières, généralement reçu au mois d’octobre de chaque année.
Redevable légal : le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition, inscrit au fichier foncier, est le redevable légal de la taxe, même s’il vend le bien en cours d’année.
Établissement de l’impôt : la TEOM est calculée automatiquement par l’administration fiscale en appliquant le taux voté par la collectivité à la base taxable (moitié de la valeur locative cadastrale).
Frais de gestion : l’administration fiscale perçoit des frais forfaitaires de gestion (frais d’assiette, de recouvrement et de dégrèvement) qui s’ajoutent au montant de la taxe. Ces frais, fixés en 2026 à un taux d’environ 8,5% du montant de la TEOM, ne sont pas récupérables auprès du locataire.
Moyens de paiement disponibles
En 2026, plusieurs modalités de paiement de la TEOM sont proposées :
Paiement en ligne : via le site impots.gouv.fr, par carte bancaire, virement ou prélèvement. Cette méthode est obligatoire pour les montants supérieurs à 300 €.
Prélèvement automatique : mensuel (sur 10 mois de janvier à octobre) ou à l’échéance. L’adhésion au prélèvement mensuel permet de bénéficier d’un délai supplémentaire de 5 jours.
Paiement traditionnel : par chèque, espèces (jusqu’à 300 €) ou TIP SEPA auprès des centres des finances publiques ou des buralistes agréés.
Échéances : la date limite de paiement figure sur votre avis d’imposition, généralement fixée au 15 octobre pour le paiement en une fois, ou au 20 octobre en cas de paiement dématérialisé.
Le non-paiement dans les délais entraîne l’application de majorations de 10% et peut conduire à des procédures de recouvrement forcé.
Comment contester le montant de la TEOM ?
Motifs de contestation
Plusieurs motifs peuvent justifier une contestation du montant de la TEOM :
Erreur sur la base taxable : contestation de la valeur locative cadastrale si elle paraît manifestement surévaluée par rapport aux caractéristiques réelles du bien.
Erreur sur le taux appliqué : vérification que le taux voté par la collectivité a été correctement appliqué et publié selon les formes légales.
Absence de service de collecte : si votre bien est situé dans une zone non desservie par le service municipal de collecte des déchets.
Droit à exonération non accordé : si vous remplissez les conditions d’une exonération (vacance, exemption de taxe foncière) qui n’a pas été prise en compte.
Double imposition : en cas de changement de régime fiscal en cours d’année (passage de TEOM à REOM ou inversement).
Procédure de réclamation
La contestation de la TEOM suit la procédure contentieuse classique des impôts locaux :
Réclamation préalable obligatoire : vous devez d’abord adresser une réclamation écrite au service des impôts fonciers dont dépend votre bien, en précisant les motifs de contestation et en joignant les pièces justificatives.
Délai de réclamation : la réclamation doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de l’impôt contesté.
Examen de la réclamation : l’administration dispose d’un délai de 6 mois pour répondre. L’absence de réponse vaut rejet implicite.
Recours contentieux : en cas de rejet de votre réclamation, vous disposez d’un délai de 2 mois pour saisir le tribunal administratif compétent. Cette procédure est gratuite mais nécessite souvent l’assistance d’un avocat pour les dossiers complexes.
Il est important de noter que le paiement de la taxe reste exigible pendant la procédure de contestation. En cas d’issue favorable, l’administration procédera au dégrèvement et au remboursement des sommes indûment perçues, majorées d’intérêts moratoires.
Pour plus d’informations sur quand et comment réclamer la taxe d’ordures ménagères à votre locataire, consultez notre guide spécialisé sur les délais légaux et bonnes pratiques.