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État des lieux : conseils pour une procédure efficace

L’état des lieux représente pour le propriétaire plusieurs enjeux : celui de retrouver un logement en bon état après le départ du locataire et celui de ne pas être contraint d’assumer financièrement les éventuelles dégradations.

L’état des lieux est une étape importante de la mise en location d’un logement. On devrait même préciser deux étapes importantes puisqu’il faut effectuer un état des lieux d’entrée le jour de la remise des clés au locataire puis un état des lieux de sortie lorsque le locataire quitte le logement.

Quand faire l’état des lieux ?

La loi ALUR de 2014 a rendu obligatoire l’exécution des états des lieux par le bailleur et le locataire. L’état des lieux d’entrée doit être fait le jour où le locataire s’installe dans le logement. C’est le jour de la signature du bail (contrat de location), de la remise des clés et du versement du dépôt de garantie. Chronologiquement, il est plus logique de commencer par l’état des lieux.

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Cet état des lieux d’entrée doit être réalisé dans les meilleures conditions. Les deux protagonistes doivent prendre leur temps car l’état de chaque élément observé doit être correctement évalué. Il est préférable de réaliser l’état des lieux en journée, sous une lumière naturelle.

Autre conseil avisé à destination du propriétaire bailleur : celui-ci se doit de bien préparer l’état des lieux et donc de procéder en amont à un contrôle du logement. Il doit vérifier que toutes les prises électriques et toutes les ampoules sont en état de fonctionnement. Il doit veiller à ce que les murs, les plafonds et les sols ne présentent aucun défaut rédhibitoire.  Toutes les ouvertures (portes, fenêtres, etc.) doivent s’ouvrir et se fermer sans difficultés. Bien entendu, le logement doit être parfaitement propre.

Le locataire ne restera pas en simple visiteur. Le bailleur doit s’attendre à ce qu’il teste l’ensemble des interrupteurs, l’ensemble des prises électriques, et l’ensemble des robinets. Il tirera la chasse d’eau, ouvrira et refermera chaque porte et chaque fenêtre, testera la sonnette d’entrée et l’interphone.

Quel document utiliser pour réaliser l’état des lieux ?

Il existe sur internet de nombreux modèles d’état des lieux d’entrée. Il faut toutefois que le document ne contienne pas trop d’éléments inadaptés au logement concerné. Un propriétaire avisé et créatif peut créer lui-même, avec un traitement de texte, un document d’état des lieux parfaitement calibré pour son logement. Dans un cas comme dans l’autre, il faut s’assurer que le document utilisé soit conforme à la loi ALUR.

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Les personnes à l’aise avec l’outil numérique peuvent réaliser l’état des lieux sur ordinateur, tablette ou smartphone avec des applications adaptées, comme celles qu’utilisent les professionnels de l’état des lieux. Ces outils ont comme avantage de pouvoir intégrer automatiquement des photographies.

Quels éléments doivent apparaître sur l’état des lieux ?

Qu’il soit numérique ou physique, le document d’état des lieux doit contenir :

  • La description du logement : le type (maison ou appartement), l’adresse, la surface habitable, le nombre de pièces.
  • Les coordonnées du bailleur (ou son mandataire) : nom, prénom, adresse.
  • Les coordonnées du locataire : nom et prénom.
  • Préciser le mode de chauffage (collectif, électricité, gaz naturel…),
  • Préciser le mode de production d’eau chaude (collectif, électricité, gaz naturel…),
  • Préciser la source des appareils de cuisson (électricité, gaz…),
  • Relevé du compteur d’électricité,
  • Relevé du compteur de gaz.

Le document liste ensuite, pièce après pièce, chaque élément à vérifier. Pour chacun d’eux doit apparaître un élément à cocher : très bon état, bon état, état moyen, mauvais état. Une place doit être laissée pour que les observations soient notées en toutes lettres. Le revêtement de l’élément peut également être précisé.

  • Pour chaque pièce, le cas échéant : Placards et structures de rangement, portes, menuiseries et serrures, fenêtres et volets, murs, plafonds, sols, plinthes, robinetterie, radiateurs, tuyauterie, prises d’électricité, interrupteurs, éclairages…
  • Pour la cuisine, ajouter robinets, éviers, meuble d’évier, système d’évacuation de l’eau, ventilation, hotte, plan de travail…
  • Pour la salle de bain, ajouter baignoire, douche, vasque, meuble sous vasque, robinetterie, système d’évacuation de l’eau, joints, tuyauterie, WC, miroir…
  • Autres éléments : détecteur de fumée, sonnette, boîte aux lettres, interphone, cheminée, portail, toiture, terrasse, balcon, garage, cave, escalier, parking, jardin, évacuation des eaux pluviales…

Le document doit être rempli et signé par les deux parties. Les observations seront comprises et validées. Il sera possible de joindre des photos à l’état des lieux. Après la signature, le locataire dispose de dix jours pour ajouter un éventuel élément en cas de découverte d’un vice caché ou d’un dysfonctionnement.

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Quand sera fait l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est réalisé le jour où le locataire quitte le logement. Les deux parties utilisent un document parfaitement identique à celui de l’état des lieux d’entrée. Chaque élément est revu un par un en procédant par comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

Si un élément a subi des dégradations dont le locataire est responsable, le bailleur pourra retenir une partie du montant du dépôt de garantie. Il dispose de deux mois pour demander des devis pour les travaux de réparation et les présenter au locataire pour justifier la retenue. Si aucune dégradation n’est constatée, le bailleur doit rembourser l’intégralité du dépôt de garantie dans le mois qui suit le départ du locataire.

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