Est-il possible de transformer son habitation en un local professionnel afin d’y recevoir des clients et y entreposer des marchandises ? A priori oui, mais il faut avant tout demander une autorisation.
Il est assez fréquent de vouloir transformer son logement en un local à usage professionnel. S’il est de plus en plus souvent utilisé comme local professionnel pour le télétravail notamment, le logement pourrait également devenir un commerce, un cabinet, un restaurant, un hôtel, une salle d’exposition, un lieu de culte, un bureau, un entrepôt…
Quel usage ? Quelle destination ?
Il existe cinq grandes catégories de bâtiments :
- l’habitation (logements vides ou meublés, y compris logements de fonction, chambres de service, loges de gardien, foyers, logements présents dans un local commercial, etc.)
- l’exploitation agricole et forestière,
- le commerce et activités de service (commerce de détail ou de gros, artisanat, service avec accueil de clientèle, cinéma, restaurant, hôtel, hébergement touristique…).
- l’équipement d’intérêt collectif et de service public (administrations, enseignement, santé, action sociale, salle de spectacle ou d’exposition, équipement sportif, lieu de culte…)
- les autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires (bureau, entrepôt, industrie, centre de congrès…)
La construction d’un bâtiment ou d’un immeuble se fait pour une destination précise parmi les cinq indiquées précédemment. Passer de l’une à l’autre porte le nom de changement de destination.
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La législation distingue bien les termes d’usage et de destination et la différence est subtile. La destination est ce pourquoi le bâtiment a été construit. Sa principale caractéristique est d’être définitif, ou du moins durable dans le temps. L’usage, en revanche, signifie la manière d’utiliser le bâtiment mis à disposition. Il s’agit de l’option prise par l’occupant, de manière provisoire ou définitive.
Un bâtiment peut avoir été construit à destination de logements. Mais l’occupant du logement peut choisir d’y exercer son activité professionnelle, il s’agit de l’usage qu’il en fait. Si cette activité nécessite l’accueil de clients ou le stockage de marchandise, il doit demander un changement de destination.
Comment adresser une demande de changement de destination ?
La demande de changement de destination se fait à la mairie ou en préfecture, après avoir obtenu l’autorisation de la copropriété et du propriétaire du logement. Le nouvel usage devra également être déclaré aux impôts.
Si l’occupant exerce une activité professionnelle au sein de son logement principal mais qu’il n’y reçoit pas de clientèle et n’y entrepose pas de marchandise, il n’a pas besoin de faire une demande d’autorisation de changement de destination. Le télétravail, par exemple, ne nécessite pas d’autorisation, tout comme les activités d’auto-entreprise pratiquées à domicile.
Si le logement fait partie d’une copropriété, il sera nécessaire de consulter le règlement de copropriété (afin de vérifier si le changement de destination est autorisé) puis de faire la demande en assemblée générale des copropriétaires. Enfin, si l’occupant du logement est un locataire, il doit en premier lieu obtenir l’accord du propriétaire.
L’autorisation de changement de destination peut ne pas être obligatoire dans certaines communes de 200.000 habitants. C’est le conseil municipal (ou la communauté des communes) qui prend la décision de l’obligation ou non. Il convient donc de s’adresser à la mairie pour demander si l’obligation est effective. Dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), toutes les communes ont rendu obligatoire la demande de changement de destination, y compris celles qui comptent moins de 200.000 habitants.
Certaines communes ne délivrent l’autorisation du changement de destination qu’après compensation. Puisque le changement de destination fait perdre un logement à la commune, celui-ci doit être compensé par la création d’un logement à la place d’un local professionnel.
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Le changement de destination d’un logement ou d’un bâtiment doit être déclaré à l’administration fiscale dans les trois mois (90 jours calendaires) qui suivent l’autorisation de la mairie. Les services procèdent à un nouveau calcul de la valeur cadastrale qui permet de fixer le montant de la taxe foncière.