Les litiges dans le monde de la location immobilière sont aussi courants que dans bien des domaines. Pour les régler, trois étapes sont à respecter : le dialogue, la conciliation, la justice.
Dans le cadre d’une location de logement, les cas de litiges peuvent être nombreux : impayés de loyer ou de charges, troubles de voisinage provoqués par le locataire, défaut d’assurances obligatoires, règles spécifiques du bail, désaccord sur l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie, ameublement incomplet dans une location meublée, montant du loyer et application de la révision, montant des charges et application de la régularisation, montant du dépôt de garantie, règles d’encadrement des loyers (dans les communes concernées), montant du complément de loyer, renouvellement du bail, préavis de départ, congés donnés au locataire, diagnostics obligatoires, règles de décence du logement, etc.
Les différentes étapes du litige
Lorsqu’un litige se fait jour dans le cadre d’une location de logement, l’attitude à adopter est la volonté de le régler au plus vite et ce, en trouvant un terrain d’entente entre les deux parties. Ainsi lorsqu’un locataire n’a pas réglé son loyer, le dialogue en toute courtoisie et avec empathie permet souvent de trouver une solution.
Lorsque le dialogue s’avère difficile, le recours à une tierce partie neutre, le conciliateur, permet de survoler les obstacles rencontrés dans le dialogue direct. Lorsque la conciliation n’a débouché sur aucun accord, c’est la justice qui prend l’affaire en main.
Le courrier
Lorsqu’un défaut est constaté par l’une ou l’autre des parties, la première étape légale est d’adresser un courrier. Cette action peut bien entendu être accompagnée d’un dialogue informel entre les deux parties, mais même si le litige semble en voie de se régler rapidement, il est bon d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception, seul élément tangible aux yeux de la justice dans le cas où le litige conduirait aux tribunaux.
À lire Comment gérer les conflits relatifs à la sous-location ?
Le contenu du courrier décrit les faits le plus précisément possible, notamment sur les dates et les sommes engagées. Des copies de documents et des photos pourront être jointes ainsi que des textes de loi relatifs au litige.
S’il s’agit d’un impayé de loyer, s’il n’a pas reçu de réponse dans le mois qui suit son premier courrier recommandé, le propriétaire pourra envoyer, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, un commandement de payer. La locataire dispose alors de deux mois pour régler son impayé.
La conciliation
Si le courrier recommandé n’a pas réglé le différend entre les deux parties, l’une ou l’autre peut engager le recours à un conciliateur de justice. Il s’agit d’une démarche gratuite qui permet à une tierce personne, neutre et dotée du recul nécessaire, de proposer des solutions.
À lire Subventions de l’Anah : délai de 6 mois accordé pour les travaux « mono geste »
Le conciliateur de justice est une personne bénévole qui accompagne les parties opposées dans la recherche d’une solution à l’amiable. C’est un auxiliaire de justice qui est soit choisi par les deux parties, soit désigné par un juge. L’accord qu’il propose, lorsqu’il est signé par les deux parties, est homologué par la justice.
Les deux parties (ou le juge) peuvent également faire appel à la CDC, commission départementale de conciliation, lorsque le litige est important (chiffré à plus de 5000 €). Il s’agit également d’un service gratuit.
Dans le cas d’un impayé, si le locataire n’a rien réglé dans les deux mois qui suivent le commandement de payer, le propriétaire peut directement saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail.
La justice
Si la conciliation n’aboutit à aucun accord, ou que celui-ci n’est finalement pas respecté, la partie plaignante se tourne alors vers la justice. Elle dispose de trois ans, à compter de la date d’apparition du litige, pour saisir le juge des contentieux de la protection. Elle s’adressera au tribunal dont dépend le logement objet du litige.
Dès lors, selon la gravité du litige, le plaignant aura recours aux services d’un avocat. La procédure peut être longue et complexe. Elle nécessite en outre le respect absolu des délais. C’est pourquoi il est recommandé aux parties de ne pas interférer sous peine de provoquer une entrave.
C’est le juge qui, après s’être informé de la situation et d’avoir interrogé les deux parties (ou leur représentants) qui prendra la décision. La partie condamnée pourra faire appel, mais elle devra régler sa dette à l’autre partie.
L’expulsion du locataire
Le litige peut déboucher sur la rupture du contrat de location et conduire à l’expulsion du locataire. Si celui-ci n’a pas fait appel, il reçoit un commandement de quitter les lieux par l’intermédiaire du commissaire de justice. Il dispose alors de deux mois pour libérer le logement.
Si le locataire est toujours présent dans le logement au terme des deux mois, le commissaire de justice fait une demande en préfecture afin d’appeler la force publique pour procéder à l’expulsion du locataire. Celle-ci ne peut avoir lieu durant la période hivernale (du 1er décembre au 31 mars).