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Troubles de jouissance du logement : quelles sont les règles ?

S’il est important pour chacun d’avoir un logement, encore faut-il que le locataire puisse en profiter pleinement. Voici quelques règles à propos des troubles de jouissance du logement.

Lorsqu’il met un logement à disposition du locataire, le propriétaire ou bailleur s’engage à ce que le locataire puisse en profiter le plus paisiblement possible. C’est une obligation définie par l’article 1719 du Code civil. Lorsque le locataire est confronté à des difficultés qui l’empêchent de profiter pleinement de son habitation, on parle alors de troubles de jouissance du logement.

Le trouble de jouissance du logement, tel que défini par l’article 1721 du Code civil, est un terme qui englobe tout ce qui entrave l’occupation paisible de l’habitat. Cela peut prendre plusieurs formes.

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La législation en distingue deux types : les troubles de fait et les troubles de droit. Un trouble de fait est une action commise par une tierce personne alors qu’un trouble de droit est provoqué par le propriétaire lui-même.

Les exemples de troubles de jouissance de l’habitat sont d’une grande variété : non respect d’un critère de décence du logement, impossibilité d’utiliser une pièce (pour cause d’humidité ou d’absence d’électricité ou autre…), chauffage collectif arrêté, vices cachés, équipement détérioré, absence d’installations essentielles (éclairage, robinets, boîte aux lettres…), présence d’insectes ou de nuisibles dans le logement, présence de matériau nocif (amiante, plomb, etc.), installation électrique défaillante ou hors des normes requises, difficultés d’accès aux parties communes (escalier, ascenseur, cour, parking, etc.), entrée inopinée du propriétaire dans le logement, etc.

Quels sont les recours du locataire en cas de troubles de jouissance du logement ?

Lorsqu’il constate un trouble qui vient entraver la jouissance paisible du logement, le locataire doit en avertir le propriétaire. Un courrier recommandé avec accusé de réception lui sera ainsi envoyé qui précisera la nature du trouble.

Un simple coup de fil peut bien entendu suffire, mais sur le plan légal, en cas de complications futures, le courrier recommandé permet à la justice de s’assurer que le propriétaire a été tenu au courant du trouble et que cette prise d’information est fixée dans le temps.

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Si le propriétaire ne réalise aucune action dans les deux mois qui suivent la notification du trouble par le locataire, ce dernier peut recourir à la médiation. Il fera appel à une CDC, commission départementale de consultation, une entité composée d’un nombre égal de représentants de locataires et de propriétaires.

Cette commission propose aux deux parties des solutions pour régler le litige. Il s’agit d’un service neutre et gratuit, qui s’appuie sur les textes de loi et qui s’efforce de trouver une solution qui ne pénalise aucune des deux parties.

Si la conciliation échoue, le locataire se tourne alors vers la justice et saisit le tribunal compétent. Si le trouble de jouissance du logement est reconnu par le juge, le propriétaire aura l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires à la résolution du problème.

Le juge pourra en outre ordonner une réduction du montant du loyer voire une suspension du paiement. Le locataire, enfin, pourra également réclamer des dommages et intérêts.

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Lorsqu’il porte l’affaire devant les tribunaux, le locataire doit se souvenir que son assurance habitation contient une garantie protection juridique qui lui permettra d’obtenir une assistance gratuite et d’être représenté par un avocat devant le tribunal. En outre, l’assurance prend en charge les frais juridiques.

Bien entendu, le propriétaire ne peut être tenu responsable de troubles causés par un tiers, comme les troubles anormaux de voisinage, ou encore les catastrophes naturelles.

Quels sont les recours du propriétaire en cas de troubles provoqués par le locataire ?

Si le locataire du logement se rend coupable de troubles de voisinage, qu’il s’agisse de dégradations, de nuisances sonores ou olfactives, de tapage nocturne ou autres, le propriétaire a obligation d’agir. Celui-ci est en effet responsable des nuisances causées par son locataire.

Si en dépit des demandes du voisinage ou du syndic de copropriété, le locataire poursuit ses agissements, et que le propriétaire en a été prévenu, celui-ci s’expose à une condamnation par la justice s’il n’apporte aucune preuve de son action.

Le propriétaire doit alors prendre contact avec son locataire pour trouver une résolution à l’amiable. Il adresse une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception et demande au locataire de cesser les troubles.

Si le locataire ne s’exécute pas, le propriétaire aura recours à un conciliateur pour trouver une solution. Si la situation reste en l’état, le propriétaire saisit la justice afin d’obtenir la résiliation du bail, qui entraînera l’expulsion du locataire.

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