Caution ou garantie loyers impayés ?

Caution ou garantie loyers impayés : Quel est le meilleur choix ? Comme tout bailleur responsable, vous souhaitez sécuriser votre investissement, notamment en termes de perception des loyers et des charges dus. Au moment de la signature du bail, plusieurs solutions s’offrent à vous : vous pouvez faire signer un acte de cautionnement au garant du locataire ou souscrire une assurance loyers impayés. 

Rappel du rôle de la caution et de la garantie loyers impayés

Dans le cadre d’un acte de cautionnement, le garant s’engage à payer les arriérés financiers de votre locataire : impayés de loyer et/ou de charges, des intérêts découlant d’un paiement tardif des dettes, ou encore des frais de remise en état du logement dégradé. Voyez nos explications détaillées dans nos fiches Caution du locataire : tout ce qu’il faut savoir, Que contient l’acte de cautionnement ? et Caution simple ou solidaire : les principales différences.

Une assurance ou une garantie loyers impayés (GLI), vous couvre également contre tous ces risques, et d’autres encore comme des frais de contentieux, par exemple, ou la vacance locative. C’est à vous, bailleur, de choisir les protections qui vous intéressent.

Voyez tous les détails dans nos fiches pédagogiques L’assurance loyers impayés en 4 points essentiels et Pourquoi prendre une GLI ?

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Caution ou GLI : laquelle est la plus intéressante ?

Si les protections sont assez similaires (bien que certaines assurances proposent des services « plus »), l’on peut trouver des avantages et des inconvénients dans chacune des formules.

    • Coût : avantage à la caution

Le cautionnement présente déjà l’avantage d’être gratuit. Une assurance loyers impayés, elle, est payante. Son prix varie en fonction de la compagnie d’assurance et des garanties choisies. Comptez entre 2,5 % et 3,5 % du montant du loyer, charges comprises.

Exception : la garantie Visale, caution d’Etat, est gratuite pour vous bailleur, mais son obtention est conditionnée au respect de certains critères.

Voyez lesquels dans notre fiche Garantie Visale, tout ce qu’il faut savoir.N’hésitez pas aussi à lire la fiche complémentaire Les détériorations locatives et le bail mobilité désormais garantis par la caution Visale.

    • Niveau de protection de la caution ou de l’assurance loyers impayés : cela dépend de différents paramètres

Chaque contrat d’assurance a ses propres règles et son propre fonctionnement. C’est pourquoi il est primordial de lire attentivement les conditions générales de A à Z, et notamment les conditions de déclenchement de l’assurance, ainsi que la durée de l’indemnisation.

    • Des procédures à respecter à la lettre

Certains contrats d’assurance sont si rigides que des bailleurs confrontés à une situation de loyers impayés finissent par ne pas pouvoir bénéficier de leur protection en raison du non-respect de certaines conditions (dépôt du dossier dans un délai de x jours, etc.). Il faut donc, dès que le sinistre survient, relire avec attention les conditions de votre contrat et respecter à la lettre les process. Si vous êtes abonné, Gereseul.com vous facilite grandement la tâche, grâce à ses alertes automatiques en cas de non perception des loyers dans les temps.

Des alertes de Gererseul.com appréciables également pour ceux qui optent pour la caution car, là aussi, une procédure spéciale doit être respectée pour pouvoir, le cas échéant, aller jusqu’à l’autorisation d’expulsion, par la justice, du locataire défaillant.

Reportez-vous à nos fiches Mon locataire ne paie pas son loyer : que faire ? et Expulsions : des opérations délicates nécessitant respect de la loi et savoir-faire.

    • Une sélection du locataire et du garant, le cas échéant, draconienne.

Les assurance loyers impayés font également très attention à la qualité du locataire choisi. Leurs contrats indiquent les conditions d’éligibilité de ce dernier. Attention à respecter ces dernières sous peine de vous voir refuser la protection au moment où vous en aurez besoin ! Par exemple, le contrôle de la véracité des informations fournies par le locataire en fait partie, tant il y a de faux documents qui circulent dans les dossiers de locataires.

Nous avions abordé cette délicate question dans la fiche Vérifier le dossier de mes locataires potentiels : vrais ou faux documents ?

Cette question de contrôle des documents fournis par les locataires, mais aussi par les garants, est évidemment également essentielle dans le cadre d’un acte de cautionnement.

    • La valeur de la caution

Certains types de caution sont plus intéressants que d’autres. Ainsi, la caution solidaire est-elle plus protectrice que la caution simple, comme décrit dans notre fiche Caution simple ou solidaire : les principales différences.

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Conclusion : la gratuité de la caution ne justifie pas de préférer systématiquement ce système de protection à une assurance loyers impayés. Certes, dans certains cas, – notamment dans le cadre d’un logement loué à un étudiant dont les parents se portent caution – cela paraît être la solution la plus intéressante. Mais, dans d’autres cas, l’assurance loyers impayés peut vous convenir plus, notamment pour des raisons de tranquillité (à condition, bien sûr, d’être vigilant sur le respect des critères de déclenchement de la protection). En effet, c’est à l’assureur – une fois l’équivalent des loyers impayés réglé sur votre compte bancaire – de se retourner contre le locataire pour récupérer les loyers impayés. Alors qu’avec une caution, c’est à vous d’effectuer toutes les démarches… qui peuvent parfois être longues si, même le garant refuse de respecter ses obligations.

Voyez notre fiche Garant et loyer impayé : le garant refuse de vous payer, que faire ?

Gérerseul.com a sélectionné pour vous un contrat d’assurance loyers impayés auprès de son partenaire INSOR. N’hésitez pas à faire une simulation de coût et une demande d’adhésion sur notre site.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs »(service réservé à nos abonnés payants).

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