Colocation : quel bail choisir (bail unique ou bail individuel) ?

Pour mettre en place une colocation, il faut faire un choix entre la signature d’un bail unique pour tous les colocataires ou de plusieurs baux individuels. Mais laquelle de ces deux formes est la plus avantageuse pour vous bailleur ? Réponse dans notre dossier.

La colocation a de plus en plus de succès. Cette forme particulière de location a ses propres règles qu’il vous faut connaître avant de vous lancer dans l’aventure comme nous l’expliquons dans notre dossier : « Louer en colocation : comment ça marche ? ».

La colocation peut prendre deux formes : celle d’un bail unique signé par tous les colocataires, ou celle de plusieurs contrats de location individuels signés entre chaque colocataire et le propriétaire. Pour vous aider à faire votre choix nous comparons ces deux formes de colocation.

Paiement du loyer : avantage colocation à bail unique

Dans le cas d’une colocation à baux multiples, chaque colocataire est seul responsable du paiement de sa part de loyer. En cas d’impayé de loyer, le bailleur doit donc enclencher une procédure classique comme détaillé dans notre dossier : « Mon locataire ne paie pas son loyer. Que faire ? ». Cette procédure est souvent longue et coûteuse.

Dans une colocation à bail unique, au contraire, chaque colocataire peut être tenu responsable du non-paiement du loyer de l’un d’entre eux.

Il s’agit d’un avantage très intéressant mais qui nécessite impérativement le respect d’une condition : à savoir l’insertion d’une clause de solidarité dans le bail.

Autrement dit, si un colocataire ne paie pas son loyer, les autres colocataires doivent s’en acquitter à sa place, sous peine de voir le bail résilié.

Cette procédure est plus simple et rapide puisqu’il vous suffit uniquement de réclamer le montant dû aux autres colocataires.

Si aucune clause de solidarité n’a été inscrite dans la bail, alors l’impayé de loyer devra être traité comme dans le cas d’une colocation à baux multiples.

En tant que bailleur, il est donc vital de ne pas oublier de faire signer cette clause de solidarité aux colocataires du bail unique. S’ils la refusent, à vous de décider si vous souhaitez quand même leur faire signer un bail ou pas.

Cette sécurité court même après le départ d’un colocataire. Si un des colocataires quitte le logement avant la fin du bail alors que les autres poursuivent la location, ce dernier sera encore solidaire des autres colocataires jusqu’à 6 mois après son départ. Il reste notamment responsable en cas de loyers impayés ou encore de dégradations du mobilier. Et, en toute logique, son départ n’engendre pas une baisse du loyer en proportion de sa quote-part. Le loyer reste le même.

Le cas particulier du garant (caution)

Dans le cas d’une colocation avec un bail unique, le même principe s’applique pour le ou les garants qui se sont portés caution pour le colocataire partant. L’engagement de la caution est lié à celui du colocataire mentionné dans l’acte de cautionnement. La caution reste donc solidaire du paiement du loyer des locataires en place comme le colocataire sortant.

Si une clause de solidarité a été insérée dans le contrat de location, alors la caution reste engagée durant les 6 mois qui suivent le départ du colocataire concerné. À moins qu’un nouveau colocataire rejoigne la colocation et figure au bail au cours de ce délai.

Attention : les colocataires « sortants » tentent souvent de faire annuler cette solidarité par un avenant au contrat mais en tant que propriétaire-bailleur vous n’y avez aucun intérêt.

Compte tenu de l’importance de cette clause de solidarité, il faut accorder une attention toute particulière à la rédaction en bonne et due forme de ce bail et notamment aux signatures car sans l’une d’elles, les colocataires ne seraient plus tous solidaires.

Restitution du dépôt de garantie : avantage colocation à bail unique

Dans le domaine spécifique du dépôt de garantie, une fois encore, le contrat de colocation à bail unique est plus avantageux.

En effet, si dans le cadre d’un contrat à baux multiples, vous devez restituer à chaque colocataire en partance sa quote-part, vous êtes en droit de garder 100 % du dépôt de garantie lorsqu’un colocataire quitte la colocation à bail unique.

Charge à ce dernier, ensuite, de se faire rembourser sa quote-part par les autres colocataires restant dans les lieux. Dans une colocation à bail unique, l’obligation de restitution du dépôt de garantie ne vous incombe qu’au départ du dernier colocataire.

Arrivée d’un nouveau colocataire : avantage à la colocation à baux multiples

Si dans le cas d’une colocation avec un bail unique, les colocataires présents souhaitent faire entrer un nouveau colocataire alors ils doivent obligatoirement obtenir l’accord du propriétaire-bailleur. La même logique s’applique si c’est le propriétaire qui souhaite faire entrer un nouveau colocataire.

La situation est différente pour une colocation avec plusieurs baux individuels. Vous pouvez, vous propriétaire-bailleur, faire entrer un nouveau locataire au sein de la colocation sans demander l’accord des colocataires déjà présents.

Résultat : avantage à la colocation à bail unique

La signature d’un bail unique pour une colocation apparaît incontestablement comme la plus intéressante pour les bailleurs, en raison de l’avantage considérable que représente la solidarité entre colocataires (notamment en cas de loyers impayés).

Encore faut-il que la formule soit possible. Car pour signer un bail unique, il est nécessaire que tous les colocataires entrent ensemble dans le logement. Si les entrées se font au fil du temps, ce type de bail sera impossible. De même, si les colocataires ne se connaissent pas, il est fort probable qu’ils refusent d’engager leur responsabilité pour le compte d’inconnus.

Si vous souhaitez absolument signer un bail unique dans le cadre d’une colocation, il vous faut donc trouver des amis ou des étudiants qui se connaissent et qui accepteront le principe de solidarité.

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