fbpx

Comment transformer un local commercial en lieu habitable ?

transformer

La transformation de commerces en lieux habitables prend de l’ampleur dans les métropoles. De fait, la crise sanitaire incite des bailleurs en mal de locataires commerçants, à transformer leur local en habitat. En ont-ils le droit ? Et si oui, comment faut-il s’y prendre ?

C’est un phénomène qui prend de l’ampleur dans les grandes agglomérations. Les propriétaires de locaux commerciaux ayant perdu leur locataire et ayant des difficultés à signer un nouveau bail commercial, pensent parfois à louer le local en tant qu’habitation. Quelles démarches doivent-ils effectuer ? 

Bien sûr, tous les commerces ne sont pas transformables, mais pour des locaux de 50 m² à 100 m², situés au RDC de copropriétés – particulièrement ceux qui se trouvent dans des arrières cours – cela peut être intéressant. En tout état de cause, cela peut représenter un « plan B » pour les bailleurs ne parvenant plus à trouver de commerçants locataires. 

 

La transformation du commerce en logement

Il est possible de transformer un local commercial en logement classique qui pourra se louer nu ou meublé. Il vous faut, toutefois, changer la destination du local. Celui-ci passera de « commerce » en « habitation ». 

 

1ère obligation : les règles d’urbanisme doivent être respectées.  Ainsi, avant de transformer votre local en logement, il vous faut vérifier que le projet n’est pas contraire au plan local d’urbanisme (PLU). Le PLU peut, notamment, prévoir des règles concernant le rez-de-chaussée de certains immeubles. Il peut aussi interdire la transformation d’un local en logement dans un objectif de protection du commerce de proximité. Pour consulter le PLU dont dépend le local commercial que vous souhaitez transformer, renseignez-vous à la mairie ou déposez une demande d’autorisation d’urbanisme

Si le projet se révèle faisable, Vous devez déposer une déclaration préalable de travaux.  Et si ceux-ci doivent modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, vous devez déposer une demande de permis de construire. Enfin, si votre local fait plus de 150 m², vous devez obligatoirement vous faire accompagner par un architecte

 

2ème obligation : si le local est situé dans une copropriété, vous devez également tenir compte de son règlement. Celui-ci peut interdire le changement d’affectation du local. Sachez aussi que, pour effectuer les travaux nécessaires, vous devez obtenir l’accord des copropriétaires (à l’unanimité des voix) lors d’une assemblée générale extraordinaire.

 

3ème obligation : le futur logement doit être desservi par les réseaux publics (eau potable, électricité, téléphone…).

Une fois toutes ces conditions réunies, vous êtes en droit de louer le nouveau local comme bon vous semble et choisir le bail qui vous convient le mieux.

A noter ! La transformation du local commercial en logement entraîne la suppression de la contribution économique territoriale et la transformation de la taxe d’habitation. Cet impôt foncier est modifié car il est calculé sur la valeur locative cadastrale.

 

La transformation du commerce en meublé touristique

L’intérêt est très net, à Paris, notamment, suite aux dernières restrictions de la mairie liées à AirBnB : pas plus de 120 nuitées/an autorisées aux résidences principales. Certains bailleurs voient dans ces restrictions l’opportunité de transformer leur local commercial en optant pour la sous-destination commerciale « hébergement touristique ou hôtelier ». En transformant simplement le local en hébergement hôtelier, les investisseurs peuvent le louer toute l’année, sans restriction. 

En termes de démarches administratives, la modification est plus facile que celle décrite plus haut puisqu’il ne s’agit pas d’un changement de destination, mais d’une simple sous-destination choisie. Le bailleur reste donc dans le contexte juridique d’un bail commercial.

Pas de démarches administratives, donc, sauf si des travaux (qui vont au-delà d’une simple décoration) sont nécessaires. C’est toutefois souvent le cas, notamment pour redimensionner la tuyauterie des parties communes ou pour modifier la façade ou les structures porteuses.

Cet engouement concernant le choix de cette sous-destination n’est pas toujours bien vu par les mairies qui déplorent la disparition de commerces de proximité « classiques ».

 

Des restrictions sont d’ores et déjà mises en place.

Depuis le 1er juillet 2021, les communes qui le souhaitent peuvent rendre moins facile la transformation d’un local commercial en meublé de tourisme saisonnier. Ainsi, les bailleurs situés dans de telles communes doivent-ils dorénavant faire la déclaration de cette sous-destination à la mairie qui peut leur refuser cette possibilité. C’est l’article 55 de la loi n°2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique qui l’impose. Celui-ci a été appuyé par le décret n° 2021-757 (en vigueur depuis le 1er juillet 2021) relatif à la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme : il indique clairement la possibilité d’empêcher la conversion automatique d’un local commercial en meublé touristique.

 

A noter ! La ville de Paris a également déjà annoncé sa volonté d’appliquer ce dispositif de demande d’autorisation. Une délibération du conseil municipal définira les règles et conditions d’autorisation pour transformer un local commercial en meublé de tourisme à Paris. L’objectif est que la réglementation parisienne qui sera adoptée soit applicable début 2022.

Laissez un commentaire

  1. Noelle Dugas says:

    Bien expliqué

Laissez un commentaire