Quand un propriétaire demande une caution pour sécuriser un bail, tout se joue sur le type d’engagement : simple (recours d’abord contre le locataire) ou solidaire (recours direct contre le garant). Bien comprendre le cadre légal, les acteurs et les documents admis vous évite des clauses inopposables, des relances inefficaces… et des mois d’impayés difficiles à rattraper.
Définitions & cadre légal
Cautionnement : principe et acteurs
Le cautionnement est l’engagement par lequel une personne physique ou morale promet de payer les dettes locatives si le locataire n’y satisfait pas. Ces dettes couvrent le loyer, les charges récupérables, les intérêts de retard et, si l’acte le prévoit, certains frais de remise en état ou de procédure.
L’acte peut être une caution simple (le bailleur doit agir d’abord contre le locataire) ou une caution solidaire (recours direct contre le garant). L’engagement doit être écrit, clair, signé, avec durée, portée, montant ou plafond éventuel.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989 (art. 22-1) et décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 sur les pièces justificatives autorisées. Signature électronique admise selon art. 1366–1367 du Code civil.
À ne pas confondre : caution ≠ dépôt de garantie
La caution est un tiers qui s’engage à payer ; le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire. La GLI, elle, est une assurance — non cumulable en principe avec une caution hors cas étudiants/apprentis.
Caution simple : fonctionnement pas à pas
Bénéfice de discussion : l’ordre des recours
Avec une caution simple, le bailleur doit d’abord agir contre le locataire (mise en demeure, commandement de payer). La caution n’est actionnable qu’en cas d’échec.
Bénéfice de division : partage entre plusieurs cautions simples
Chaque caution simple ne paie que sa part. Le bailleur doit diviser sa demande entre garants.
Procédure & délais
Étapes : relance → commandement de payer → information de la caution dans les 15 jours → action contre la caution si la dette persiste.
Le bailleur doit conserver : bail, acte de caution, décomptes, preuves d’envoi, commandement, échanges.
Caution solidaire : fonctionnement pas à pas
Appel direct du garant dès le 1er impayé
Le bailleur peut solliciter immédiatement la caution solidaire, sans recours préalable contre le locataire.
Pas de bénéfices de discussion ni de division
Le bailleur peut réclamer 100 % de la dette à n’importe quel garant solidaire.
Avantages/risques
Recouvrement plus rapide, mais nécessité d’un acte très bien rédigé. Solvabilité du garant à vérifier.
Précautions rédactionnelles
Clauses claires : solidarité, portée, plafond, durée, mentions légales de l’art. 22-1, signature conforme, pièces justificatives jointes.
Tableau comparatif : les 6 différences clés
| Objet | Ordre des recours | Plusieurs garants | Preuves & délais | Risques pour le bailleur | Textes |
|---|---|---|---|---|---|
| Caution simple Engagement après démarches contre le locataire. |
Locataire → Garant. | Bénéfice de division. | Commandement + LRAR. Procédure plus longue. | Coût/temps supérieurs. Risque si locataire insolvable. | Loi 6 juillet 1989, art. 22-1 ; décret 2015-1437. |
| Caution solidaire Engagement immédiat et global. |
Recours direct contre le garant. | Pas de division. | LRAR au garant, information en cas de commandement. | Dépend de la rédaction de l’acte & solvabilité. | Loi 6 juillet 1989, art. 22-1 ; décret 2015-1437. |
Acte de cautionnement : mentions obligatoires
Un acte est valable seulement s’il mentionne : identité des parties, montant du loyer et charges, nature du cautionnement, durée, portée, reproduction des mentions légales, consentement clair, signature manuscrite ou électronique conforme.
Pièces justificatives autorisées
Identité, justificatif de domicile, justificatifs d’activité, justificatifs de revenus. Documents intrusifs interdits (ex. relevés bancaires détaillés).
Durée & fin d’engagement
Durée déterminée
S’éteint automatiquement au terme prévu, couvre les dettes nées durant la période.
Durée indéterminée
Résiliation possible par LRAR, sans effet sur les dettes antérieures ou ayant leur cause antérieure.
Colocation
Clause de solidarité : chaque colocataire (et sa caution) est tenu pour le tout. La solidarité persiste 6 mois après le départ d’un colocataire si aucun remplaçant n’est trouvé.
Cas pratiques
Exemple : caution simple
Dette : 2 400 €. Deux cautions simples à hauteur de 1 500 € chacune.
→ Chaque caution ne peut être appelée que pour 1 200 € (bénéfice de division).
→ Procédure plus longue : commandement au locataire puis appel aux cautions.
Exemple : caution solidaire
Dette : 2 400 €. Une caution solidaire avec plafond 3 000 €.
→ Appel immédiat au garant.
→ Paiement jusqu’à 2 400 € dans la limite du plafond.
Alternatives & cumul
GLI vs caution
Non cumulables (sauf étudiants/apprentis). En cas de cumul illicite, engagements contestables.
VISALE
Caution gratuite Action Logement, opposable après validation du visa.
Caution bancaire / garantie à première demande
Très protectrices mais coûteuses ; préciser la hiérarchie d’imputation.
FAQ
Caution simple ou solidaire : que choisir ?
Pour le bailleur : la caution solidaire est la plus efficace. La caution simple rallonge les délais.
Peut-on plafonner la caution ?
Oui, plafond chiffré recommandé, clair et proportionné.
Comment mettre fin à une caution ?
Selon durée : terme automatique ou résiliation par la caution (LRAR).
Les règles diffèrent-elles selon meublé/vide ?
Non, même mécanisme ; seule la durée du bail change.
Plusieurs garants : qui paie quoi ?
Caution simple : partage (division).
Caution solidaire : 100 % réclamables à un seul garant.