L’état des lieux, d’entrée ou de sortie, se fait généralement avec le propriétaire et le locataire. Il peut toutefois être nécessaire de faire appel, dans certaines circonstances, à un commissaire de justice (ou huissier).
L’état des lieux est une procédure obligatoire à effectuer le premier jour de l’installation du locataire, juste avant la remise des clés. Le document réalisé et signé par les deux parties (locataire et bailleur) est annexé au contrat de location en même temps que le dossier de diagnostics techniques et la notice d’information.
Si l’état des lieux se réalise souvent à l’amiable entre le bailleur et le locataire, il peut être fait appel à un commissaire de justice (ainsi que l’on nomme les huissiers depuis 2022) pour le réaliser. C’est notamment le cas dans les situations litigieuses où locataire et bailleur ne sont pas d’accord sur un point.
Le commissaire de justice est un professionnel assermenté qui agit pour le compte de l’État. Il vient apporter un jugement objectif, impartial et sans contradiction. En aucun cas, il ne peut représenter l’une ou l’autre des parties. Il agit en toute neutralité.
État des lieux avec huissier en cas de litige
Lorsque locataire et bailleur ne parviennent pas à se mettre d’accord sur un ou plusieurs points pour un état des lieux dit contradictoire, l’une ou l’autre des parties pourra faire appel à un commissaire de justice. Il s’agira alors d’un constat locatif loi 1989 en vertu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Le coût de l’intervention du commissaire de justice est partagé équitablement entre le locataire et le bailleur, avec comme limite la règle selon laquelle le locataire ne paiera pas plus de 3€ par mètre carré. Les tarifs sont encadrés par l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.
L’appel à un commissaire de justice se fait surtout pour les états des lieux de sortie. Les cas de litiges sont en effet plus fréquents lorsque le locataire quitte le logement et que sa responsabilité peut être engagée sur l’état d’un des éléments. Les cas de litiges sont beaucoup plus rares dans les états des lieux d’entrée.
Le commissaire de justice (ou huissier) est également appelé lorsque le locataire refuse de se rendre à l’état des lieux. Le constat réalisé par un professionnel assermenté sans la présence de l’une ou l’autre des parties est alors légal. Dans ce type de situation conflictuelle, il arrive fréquemment que le commissaire de justice soit également chargé de récupérer les clés auprès du locataire pour les remettre au bailleur.
État des lieux d’un bail commercial
Le contrat de location d’un bail commercial précise souvent que l’état des lieux de sortie doit être réalisé par un commissaire de justice, même si aucun litige ne se révèle entre le bailleur et le locataire. L’intervention du professionnel assermenté n’est toutefois obligatoire que si la mention apparaît sur le contrat.
Dans le cas inverse, l’état des lieux de sortie peut être dressé par le bailleur et le locataire. Il est toutefois souvent fait appel à un commissaire de justice car les enjeux d’un bail commercial sont plus importants que celui d’un logement.
État des lieux avec huissier sans litige
Bien entendu, il n’est pas nécessaire d’être confronté à un conflit pour faire appel à un commissaire de justice. Rien ne s’oppose à ce que le bailleur ou le locataire demande l’intervention d’un professionnel assermenté pour l’état des lieux.
Cela peut se produire notamment lorsque l’une ou l’autre des parties ne pourra être présente le jour de la restitution des clés. Aucune justification n’est toutefois demandée pour faire appel à un commissaire de justice.
Il convient toutefois de préciser que, pour un constat dressé hors contexte de litige :
- Le tarif n’est plus soumis à l’encadrement prévu par l’arrêté de 2020. Il est librement proposé par le professionnel assermenté.
- Les frais ne sont pas partagés par les deux parties, mais entièrement pris en charge par le demandeur.
Faut-il être présent à l’état des lieux réalisé par le commissaire de justice ?
Lorsqu’un état des lieux est dressé par un commissaire de justice (ou huissier), le locataire et le bailleur reçoivent une convocation où sont précisées les date et heure du constat. Il n’est pas obligatoire pour l’une ou l’autre partie d’être présente mais il est recommandé de s’y rendre. Les personnes présentes peuvent en effet formuler une réserve sur le constat. En cas d’absence, la partie doit se soumettre au jugement du professionnel assermenté, sans possibilité de contestation.