Louer à sa famille : comment ça marche ?

Louer à sa famille est possible à condition toutefois de respecter les règles en la matière. En effet, louer à un membre de sa famille nécessite un certain nombre de précautions. Voici les informations à connaître si vous projetez de louer à un membre de votre famille.

Héberger gratuitement un membre de votre famille

Loger un membre de votre famille dans un appartement ou une maison secondaire, sans demander de contrepartie financière, est, bien sûr, votre droit. Dans ce cas, pas de démarche particulière à effectuer.

Mais attention : l’administration fiscale considèrera alors qu’en faisant profiter votre fille, par exemple, d’une location gratuite, vous vous réservez la jouissance du bien.

Conséquence : il n’y aura, certes, pas d’impôt au titre des revenus fonciers, mais vous n’aurez également pas la possibilité de déduire les charges liées à ce logement sur d’autres revenus fonciers.

Louer à sa famille : comment fixer le montant du loyer ?

Si vous choisissez de réclamer un loyer, il vous faut établir une location comme vous le feriez avec un locataire inconnu : rédaction et signature d’un contrat de location en bonne et due forme avec paiement d’un loyer et des charges locatives par le locataire.

Vous pouvez fixer un montant du loyer avantageux à un membre de votre famille, mais attention à ne pas exagérer.

L’administration fiscale pourrait vous notifier un redressement fiscal si le loyer est jugé trop bas par rapport à la réalité du marché (celle-ci tolère ainsi 10 % à 15 % de ristourne).

Concrètement, vos revenus fonciers déclarés seront revus à la hausse et l’imposition liée aussi.

La jurisprudence montre, par exemple, que le fisc a sanctionné une SCI qui louait un appartement parisien de 139 m² au fils d’un associé pour 915 € / mois seulement.

L’administration fiscale ne vous permet pas de pratiquer un loyer trop bas pour ne pas être lésée sur l’imposition de vos revenus fonciers. En effet, une location qui génère un faible loyer annuel, tout en générant des charges déductibles des revenus fonciers « normales » (travaux, taxe foncière, etc.) vous permet d’échapper à toute fiscalité sur ce loyer et même, le cas échéant, sur d’autres revenus fonciers imposables.

Louer à sa famille : le cas des aides au logement (ex : APL)

Percevoir des aides au logement comme l’APL, par exemple, est parfois impossible pour les locataires membres de la famille du bailleur.

La notion de famille est toutefois à étudier de près dans ce cas, puisque les pouvoirs publics autorisent les APL pour les locataires louant un logement appartenant à :

  • Leur beau-père ou à leur belle-mère (marié à leur mère ou à leur père), en pleine propriété. Si le bien appartient pour partie au père ou à la mère du locataire, les APL sont refusées ;
  • Leur gendre ou à leur belle-fille avec la même nuance que celle évoquée ci-dessus ;
  • Leur frère ou sœur, oncle ou tante, cousin ou cousine, neveu ou nièce.

En clair, le locataire ne pourra pas percevoir des aides au logement si le bailleur est son père/mère, fils/fille, grand-parent ou arrière grand-parent, petit-enfant ou arrière petit-enfant.

Attention : le locataire ne peut pas non plus percevoir une aide au logement si le bailleur est un ascendant ou un descendant de la personne avec laquelle il vit en couple.

Louer à sa famille dans le cadre des dispositifs Pinel et Denormandie

Le dispositif Duflot ne permettait pas de louer son bien aux ascendants ou descendants.

Mais les derniers dispositifs fiscaux Pinel et Denormandie autorisent les investisseurs à louer les logements à leurs ascendants et à leurs descendants, à condition que ces derniers ne fassent pas partie du foyer fiscal et qu’ils soient majeurs.

Autres conditions requises : que les revenus de vos ascendants ou descendants locataires ne dépassent pas les plafonds de ressources des dispositifs, et que les loyers soient eux aussi conformes aux plafonds. Nous vous listons d’ailleurs ces plafonds dans notre actualité : « Les plafonds de loyers et de ressources 2019 pour les dispositifs fiscaux locatifs sont publiés ».

Soyez prudent et prévoyant. En effet, conservez une trace du paiement des loyers de votre locataire familial afin de ne pas risquer un redressement fiscal (ou pire, une requalification fiscale de l’investissement qui perdrait son éligibilité au statut) en cas de contrôle.

Si vous avez des questions d’ordre juridique ou fiscal sur ce sujet, connectez-vous ou créez votre espace adhérent Gererseul et posez vos questions directement à nos partenaires dans l’onglet « Mes services exclusifs » puis « Assistance fiscale/juridique » (service réservé à nos abonnés payants).

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