Louer à son enfant, à ses parents ou à un proche est parfaitement légal. En pratique, cela n’a rien d’un “arrangement familial” : on applique les mêmes règles qu’une location classique (bail écrit, logement décent, diagnostics, état des lieux, dépôt de garantie, quittances, révision via IRL…).
Les erreurs les plus fréquentes concernent le loyer trop bas (risque fiscal), l’impossibilité d’obtenir les APL en ligne directe ou encore des preuves de paiement insuffisantes. Ce guide détaille toutes les règles pour louer sereinement à un membre de sa famille, au juste prix, avec les bons documents, et en tenant compte des dispositifs fiscaux mobilisables.
Louer à sa famille : est-ce légal ?
Oui. Vous pouvez louer à un ascendant, descendant ou proche, à condition de respecter le cadre locatif classique :
- Bail écrit conforme (loi du 6 juillet 1989) : 3 ans en vide, 1 an en meublé, mentions obligatoires (loyer, charges, révision IRL, dépôt de garantie…).
- Logement décent (sécurité, salubrité, DPE, ventilation, surface minimale…).
- Diagnostics obligatoires : DPE, ERP, électricité/gaz si +15 ans, surface loi Boutin, plomb si applicable.
- État des lieux d’entrée et de sortie contradictoire.
- Dépôt de garantie (1 mois HC vide, 2 mois HC meublé – facultatif mais fréquent).
- Quittances et paiements traçables (virement recommandé).
- Encadrement des loyers si applicable (respect des plafonds + complément de loyer justifié).
Rappel : un bail familial n’a aucune dispense particulière. Vous devez respecter les mêmes obligations qu’avec un locataire “classique”.
Inchangés entre proches :
- Loyer conforme au marché (remise excessive = risque fiscal).
- APL impossibles en ligne directe (parents ↔ enfants), mais possibles entre collatéraux (frères/sœurs…).
- Dispositifs fiscaux (Pinel/Denormandie, Loc’Avantages) : conditions strictes détaillées plus loin.
Fixer le loyer : prix du marché et risques fiscaux
Comment déterminer un loyer “normal” ?
Procédez comme pour une location classique :
- Comparer 5 à 10 annonces dans le même secteur (surface, prestations, état, étage, DPE…).
- Vérifier l’encadrement des loyers (loyer de référence + majoré).
- Retenir une médiane ajustée aux atouts/défauts.
- Prévoir une clause de révision IRL.
Seuils de vigilance
Une remise de 10–15 % est généralement tolérée. Au-delà = risque de “loyer de complaisance”.
Risques d’un loyer trop bas
- Refus de déduction des charges (travaux, intérêts, taxe foncière…).
- Rehaussement des revenus fonciers + pénalités.
- Sanctions liées à l’encadrement des loyers si non-respect.
Preuves à conserver
- Quittances mensuelles.
- Relevés de virement.
- Bail écrit + clause IRL.
- État des lieux et assurance habitation du locataire.
Hébergement gratuit ou loyer symbolique : conséquences
Hébergement gratuit
Vous mettez un bien gratuitement à disposition d’un proche → aucune perception de loyer → aucun revenu foncier à déclarer.
- Aucune charge déductible (travaux, intérêts…).
- Charges courantes à votre charge.
- Taxe foncière non récupérable.
- Pas d’APL si occupant en ligne directe.
Loyer symbolique
Si le loyer est trop faible, le fisc peut le considérer comme une gratuité déguisée.
- Refus de déduction des charges.
- Requalification possible en libéralité.
Impact comptable pour le bailleur
- Gratuit : zéro revenu, zéro déduction.
- Trop bas : charges potentiellement non déductibles.
- Marché : régime classique (micro-foncier ou réel).
Aides au logement (APL/ALS/ALF) : ce qui est possible
Interdit : ligne directe
Un locataire ne peut pas percevoir d’APL si le bailleur est son ascendant ou descendant.
Possible : collatéraux
Frères, sœurs, oncles, tantes, cousins… → aides possibles si conditions remplies.
Couples : vigilance
Si le bailleur est un ascendant/descendant du conjoint/partenaire du locataire, APL refusées.
Bon réflexe : évitez les loyers trop bas et conservez toutes les preuves de paiement.
Dispositifs fiscaux : Pinel, Denormandie, Loc’Avantages
Pinel / Pinel+
- Fin du dispositif au 31/12/2024 (sauf acquisitions éligibles antérieures).
- Location à ascendant/descendant possible si locataire hors foyer fiscal.
- Plafonds loyers/ressources obligatoires.
Denormandie
- Location à un proche possible sous conditions.
- Locataire non rattaché au foyer fiscal.
- Plafonds de loyers et ressources respectés.
Loc’Avantages
- Interdit en ligne directe (parents/enfants/grands-parents).
- Convention ANAH + contrôles possibles.
Bonnes pratiques
- Loyer cohérent marché.
- Quittances + virements.
- Diagnostics + bail conforme.
Meublé vs vide, encadrement des loyers, copropriété
Durées, charges, dépôts, révision
Vide : bail 3 ans, dépôt 1 mois HC, charges en provisions, révision si clause IRL.
Meublé : bail 1 an (ou 9 mois étudiant), dépôt 2 mois HC, charges au forfait ou provisions.
Bail mobilité : 1–10 mois, dépôt interdit.
Encadrement des loyers (zones tendues)
Obligatoire si applicable :
- Loyer de référence + majoré.
- Complément de loyer uniquement si caractéristiques exceptionnelles.
- Risque de sanctions en cas de non-respect.
Copropriété : appliquer le règlement
- Destination du lot.
- Interdiction éventuelle de sous-location.
- Nuisances, travaux, parties communes.
Récupérer le logement : congé pour reprise
Délais
Vide : préavis 6 mois.
Meublé : préavis 3 mois.
Motifs et formalisme
Congé valable uniquement pour occupation personnelle par :
- bailleur,
- conjoint/partenaire de PACS/concubin,
- ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint/partenaire.
Notification par LRAR, huissier ou remise en main propre. Mention obligatoire de l’identité du bénéficiaire et de la réalité du projet d’habitation.
Locataire protégé
Si le locataire a +65 ans et revenus modestes, le bailleur doit proposer une solution de relogement (sauf exceptions).
Congé frauduleux
Sanctions : dommages-intérêts, nullité du congé, réintégration possible.
FAQ
Peut-on louer gratuitement à un enfant ?
Oui, mais aucune charge déductible et aucune APL en ligne directe.
APL possibles si je loue à mon frère/ma sœur ?
Oui, si toutes les conditions CAF sont remplies (bail, loyer normal, virements…).
Quel risque si le loyer est trop bas ?
Refus de charges déductibles + redressement fiscal possible.
Peut-on déduire des travaux si on loue à son parent ?
Oui, si le loyer est normal et payé réellement.