Vous êtes déjà bailleur, vous pensez à faire un nouvel investissement immobilier mais vous vous demandez s’il est préférable d’acheter du neuf ou de l’ancien ? Il y a encore 10 ans, nous aurions opté sans hésiter pour l’ancien, moins cher et procurant une meilleure rentabilité finale, même en tenant compte de l’avantage fiscal du neuf. Alors acheter neuf ou ancien ? Aujourd’hui, la réponse n’est pas aussi simple….
Acheter dans l’ancien est parfois mieux placé…
Si vous pensez d’abord et avant tout « emplacement de centre-ville », il se peut que vous préfériez acheter un logement situé dans un immeuble ancien. De fait, le foncier est rare dans certains cœurs de ville recherchés par les locataires, et il offre peu d’opportunités dans le neuf. Logiquement, les immeubles neufs se situent plus souvent aux abords des villes, dans des quartiers en développement.
Inconvénient : cette situation géographique est parfois moins prisée par les locataires potentiels, mais le statut « neuf » séduit plus que l’ancien, par son confort plus grand.
… mais acheter neuf est au goût du jour et aux normes.
De fait, un logement neuf est entièrement aux normes, qu’il s’agisse d’acoustique, d’isolation thermique ou de décoration intérieure impeccable. Par ailleurs, les logements neufs répondent aux désirs actuels : grandes pièces à vivre, fenêtres larges, cuisines américaines, etc.
L’ancien a parfois besoin de lourds travaux…
La réglementation stricte (obligation de louer un logement décent) et la nécessité de proposer des biens en bon état et sûrs (d’où la réalisation du dossier de diagnostic technique exigeant, entre autres, des systèmes d’électricité et de gaz « sécurisés ») vous impose, parfois, la réalisation de travaux. Et, dans les années à venir, la pression va se faire encore plus forte pour les propriétaires de biens anciens.
Par ailleurs, les impératifs liés au développement durable entraînent aussi des exigences d’amélioration, notamment en termes de performance énergétique des bâtiments. Sur ce plan, attendez-vous à une explosion des charges de certaines copropriétés au cours des prochaines années, obligées de se mettre aux normes.
…alors que le neuf bénéficie de multiples garanties
De son côté, le neuf bénéficie d’ores-et-déjà des toutes dernières performances ; certains bâtiments étant même à énergie zéro ou positive (c’est-à-dire produisant autant ou plus d’énergie qu’ils en consomment) !
De plus, un logement neuf est bardé de garanties :
- La garantie de parfait achèvement : valable 1 an à partir de la réception du logement, elle vous garantit contre tous les défauts relevés (via des réserves notées sur le procès-verbal de réception) ;
- La garantie biennale : valable 2 ans à partir de la réception du logement, elle garantit le remplacement des éléments « non incorporés » (c’est-à-dire ceux qui peuvent être remplacés sans détériorer le gros œuvre, comme les volets, les portes, les radiateurs…) ;
- La garantie décennale : valable 10 ans à partir de la réception du logement, elle vous assure contre les dégâts provoqués par les travaux de construction mettant en cause la solidité, l’usage et la destination du bâtiment.
Le neuf fait baisser votre facture fiscale
Placer son investissement sous le dispositif Pinel vous fait bénéficier d’avantages fiscaux pouvant aller jusqu’à une réduction du prix d’achat de 21 % si vous vous engagez sur une durée de location de 12 ans. Reportez-vous à notre fiche pratique Dispositif Pinel : les éléments à connaître.
Appréciable aussi : les propriétaires de logements neufs sont exonérés de taxe foncière pendant 2 ans et les « frais de notaires » sont 2 fois moins importants : principalement constitués de taxes pour l’Etat, ces frais correspondent à environ 2 % à 3 % du prix d’achat dans le neuf, alors qu’ils représentent aux alentours de 6 % à 7 % dans l’ancien.
… mais, depuis 2019, l’ancien aussi !
Avantages fiscaux accessibles aussi, depuis quelques mois, dans l’ancien, grâce au dispositif Denormandie. Lisez notre fiche Dispositif Denormandie : conditions à respecter et avantages fiscaux.
En résumé : réflexe logique de consommateur : le prix de vente d’un bien est souvent le critère prédominant dans une décision d’achat. L’immobilier n’échappe pas à cette règle et certains investisseurs préfèrent acheter un logement ancien plutôt qu’un logement neuf, estimé moins onéreux. Est-ce vraiment le cas ?
Oui, si l’on regarde les prix proposés à l’achat : sauf exception (concernant certains logements anciens de qualité, situés dans des quartiers recherchés), un logement neuf sera toujours plus cher qu’un logement ancien de même surface.
Pas toujours, si l’on compare le rapport qualité-prix en envisageant le coût de revient dans la durée – à horizon de 10 ans – car le paramètre « travaux » peut inverser l’équilibre de départ… Un logement neuf a d’indéniables qualités qui, en 10 ans, le rendent parfois moins cher que l’ancien mal entretenu et à rénover…
N’hésitez pas à prendre en compte toutes ces données avant de faire votre choix ! Comparez les prix en gardant à l’esprit les frais d’éventuels travaux à faire dans le logement ancien et qui feront baisser le rendement…
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