Comment privatiser un toit-terrasse ?

Vous possédez un logement, au dernier étage d’une résidence, surmonté d’un toit-terrasse accessible. Pouvez-vous l’utiliser ou même en devenir propriétaire ? 

Evidemment, l’utilisation possible d’un toit-terrasse uniquement accessible par votre appartement serait une plus-value incontestable pour la location (dont le loyer serait augmenté) et une promesse de plus-value accrue lors de la vente. 

Qui ne tente rien n’a rien. Comment pouvez-vous faire pour bénéficier de la jouissance du toit terrasse ou carrément en devenir propriétaire ? 

Comment obtenir le droit d’utilisation du toit-terrasse ?

Renseignez-vous, tout d’abord, sur la qualification juridique du toit-terrasse dans le règlement de copropriété qui fixe les parties privatives et les parties communes.

Si la terrasse sur le toit est « une partie commune à jouissance exclusive » (c’est-à-dire « accessible » – à ne pas confondre avec « utilisable » – à un seul copropriétaire), vous pouvez demander, lors d’une assemblée générale (AG) de copropriété, la possibilité de l’utiliser. Si les copropriétaires acceptent ce principe, peut-être serez-vous obligé de réaliser des travaux pour y accéder, comme un escalier, par exemple, ou pour le sécuriser (installation de garde-corps). Là encore, il vous faudra solliciter l’accord de la copropriété. Seuls de petits aménagements peuvent être réalisés sans autorisation : installation de mobilier de jardin, de bac à fleurs… Attention : l’utilisation d’un barbecue peut, elle aussi, être soumise à autorisation. 

Enfin, si vous obtenez « l’usage exclusif » de ce toit-terrasse, attention à ne pas provoquer de nuisances pour les autres copropriétaires.

Il peut aussi arriver que le toit-terrasse soit « une partie commune à jouissance non exclusive » (c’est-à-dire accessible à plusieurs copropriétaires). Dans ce cas, il vous faut engager la même démarche qu’évoquée précédemment, mais demander, en plus, l’exclusivité de l’utilisation. 

Attention : jouissance exclusive n’est pas propriété, comme nous le rappelions dans une actualité !

Comment devenir propriétaire du toit-terrasse ?  

Si vous souhaitez acheter le toit terrasse, la procédure est un peu plus compliquée car il faut transformer une partie commune en partie privative. Cela implique une modification de la copropriété.

1ère chose à faire : contactez le syndic et exposez-lui votre souhait, en déroulant vos arguments et les travaux à réaliser, le cas échéant. Indiquez-lui aussi le prix que vous êtes prêt à payer. En parallèle, faites « campagne » auprès des autres copropriétaires car leur accord sera indispensable. 

Si des travaux sont à réaliser, n’hésitez pas à faire intervenir un architecte qui assurera la copropriété de la faisabilité, en toute sécurité, des travaux envisagés.

Dans tous les cas, la décision sera prise en AG

N’oubliez pas de joindre votre syndic quelques semaines avant la date de l’AG pour lui demander d’inscrire votre demande à l’ordre du jour. 

Pour que votre projet soit accepté (utilisation exclusive ou acquisition), il faudra qu’il obtienne deux tiers des voix. Les conditions sont déterminées aussi bien pour l’utilisation (loyer éventuel, conditions d’entretien…) que pour l’acquisition (prix). A noter que, dans ce dernier cas, vous recevrez une part de votre propre prix de vente, à hauteur de vos « tantièmes » détenues dans la copropriété.

A noter aussi que le droit de jouissance exclusif peut être inscrit à votre nom (au moment où vous vendrez, l’acquéreur devra refaire la demande à la copropriété s’il souhaite à son tour, bénéficier de ce droit) ou rattaché au logement. Dans ce dernier cas, il devient permanent et transmissible.

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