Cela arrive… Certains locataires ne se donnent pas la peine d’envoyer un préavis pour résilier le bail, quittant le logement sans plus de formalisme. Comment réinvestir « légalement » les lieux en cas de départ du locataire, et récupérer son éventuelle ardoise ?
En préambule, signalons que ces départs intempestifs suivent parfois une longue série de loyers impayés, d’où l’importance de réagir immédiatement lorsqu’un premier impayé survient. Nous vous avons d’ailleurs rédigé un dossier listant les différentes actions possibles : « Mon locataire ne paie pas son loyer, que faire ? ». Cela peut permettre de récupérer les montants non versés, avant que le locataire n’organise sa « fuite » et soit éventuellement introuvable …
Départ du locataire sans prévenir : la procédure à suivre
En cas de suspicion de départ du locataire, ne pas céder à la facilité en entrant dans le logement pour le récupérer « tout simplement ». Si un propriétaire suppute qu’un locataire a déserté a priori « définitivement » son logement, il ne doit en aucun cas entrer dans les lieux et récupérer en toute simplicité les lieux. Il se mettrait en faute si le locataire décidait, finalement, de revenir. Il s’agit de faire les choses dans les règles. Celles-ci ont été prévues par la loi du 6 juillet 1989 qui décrit la marche à suivre.
Etape 1 : mettre en demeure le locataire
La première action à effectuer est d’envoyer au locataire, via un huissier, une mise en demeure. Le but est de prouver s’il y a eu départ du locataire du logement.
Etape 2 : constater l’abandon du logement
Sans réponse de sa part dans un délai d’un mois, l’huissier peut alors constater que le logement a été abandonné et qu’il y a eu départ du locataire. Cet officier public réalise un procès-verbal répertoriant également, le cas échéant, les meubles demeurés dans les lieux et leur valeur éventuelle.
Attention : ce procès-verbal attestant de l’abandon ne suffit toutefois pas pour reprendre le logement dont le bail se poursuit. Seule la décision d’un juge peut y mettre fin.
Etape 3 : lancer la résiliation judiciaire du bail
Le bailleur doit donc se tourner vers le Tribunal d’Instance pour demander la résiliation judiciaire du bail et la reprise des lieux suite au constat du départ du locataire. C’est une ordonnance qui l’autorise, généralement.
Attention : il est indispensable d’informer le locataire de cette décision, au cas où il réapparaîtrait, à ce stade de la procédure. Si tel est le cas, l’ordonnance l’informe de ses droits à contester cette résiliation du bail et des démarches à effectuer. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour s’opposer à la décision.
Sans nouvelles du locataire et une fois la résiliation effective, les meubles et autres biens laissés dans le logement peuvent être vendus aux enchères, sur autorisation du juge.
Etape 4 : récupérer les éventuels impayés de loyers
En parallèle de la procédure de récupération des lieux, le bailleur doit aussi demander, auprès du Tribunal d’Instance, la récupération des impayés, le cas échéant. En cas de départ du locataire, il est important de ne pas laisser tomber cet aspect financier, comme beaucoup trop de bailleurs ont tendance à le faire.
Respect de la procédure primordial : cas d’une jurisprudence
En cas de départ du locataire, le respect de la procédure est primordial comme l’a rappelée une jurisprudence récente.
La Cour de Cassation a, en effet, condamné (arrêt n°16-15.752 / 6 juillet 2017) un huissier ayant dressé un procès verbal de reprise des lieux, alors que la procédure n’avait pas été menée jusqu’à son terme. Une plainte avait été déposée par le locataire suite au changement des serrures et des dommages et intérêts avaient été réclamés. Cette demande avait d’abord été rejetée par le Tribunal puis par la Cour d’Appel, qui avaient argué que le locataire n’avait pas subi de préjudice puisqu’il y avait déjà eu départ du locataire. Mais tel n’a pas été l’avis de la Cour de Cassation. Celle-ci a indiqué que le locataire n’avait pas besoin de justifier d’un préjudice. Le simple fait d’avoir repris le logement sans respecter toutes les étapes de la procédure ouvre droit à réparation. En effet, aucune mise en demeure ou décision de justice constatant la résiliation du bail n’avait eu lieu.
Besoin d’éclaircissements concernant le départ du locataire ? Comme d’habitude, posez vos questions à Catherine, elle se fera un plaisir d’y répondre.
Patrick Chappey – © 2017 Gererseul.com
Et en cas de « non restitution des clefs » du logement qui semble un bon moyen de « bloquer » toute procédure ?…
Bonjour, s’il est prouvé que le locataire a bien abandonné le logement, Le juge d’instance constatera la résiliation du bail et ordonnera la reprise des lieux, la non restitution des clés ne devrait pas bloquer si la procédure a été bien respectée. J’espère avoir répondu à votre question.
autorise leur vente aux enchères.
comment voulez vous continuer a investir dans l’immobilier locatif avec de tel devoirs pour le bailleur face aux droits du locataire ,surtout en son état de fuite .
Dans quel pays vit on?
Bonjour, oui il est vrai que cela est de plus en plus compliqué. C’est pour cela que notre outil de gestion locative anticipe tous les soucis qu’il peut y avoir avec des locataires indélicats avec différents courriers pré-remplis et que nous informons régulièrement nos propriétaires bailleurs de leurs droits.
La situation est différente si le locataire part en emportant ses meubles et objets usuels, en laissant le logement vide ou si il a laissé des choses lui appartenant. Dans ce cas, il y a présomption de retour probable. Si il a vidé le logement, il y a présomption de départ définitif. Qu’en pensez vous ?
Bonjour, je vous remercie pour votre commentaire. Il y a présomption de départ « à la cloche de bois » lorsque des éléments laissent supposer au bailleur que le logement est abandonné (loyers impayés, plus de nouvelles du locataire etc…). Une fois la procédure mise en route, l’huissier dressera l’inventaire des meubles éventuellement laissés sur place et le juge pourra ordonner une vente aux enchères. Laisser des meubles sur place ne présume pas d’un retour éventuel si l’abandon est prouvé. J’espère avoir répondu à votre question.
Bonjour,
Article très clair.
Merci pour ces précisions utiles.
Bien cordialement.
Eric
Bonjour, merci pour votre commentaire, nous essayons d’informer nos propriétaires bailleurs du mieux possible. Cordialement. Catherine
Bonjour
Est ce le même procédé pour un appartement meublé a l annee?
Bonjour…quand le locataire quitte les lieux sans laisser d’adresse. …Ou le joindre? ???
Ensuite la procedure prenant…6 mois,1 an….voir plus..le proprietaire rembourse comment son emprunt??en fait la justice est contre lui…..
Bonjour, oui cela est compliqué, il faut gérer en amont pour éviter les soucis, c’est pour cela que nous essayons d’anticiper avec notre outil de gestion, faire en sorte que nos propriétaires soient le mieux armé contre ces soucis avec nos conseils, nos partenaires.
Mon locataire. À déposer la clim au motif qu elle ne marchait pas déposer les portes de meuble de cuisine au motif que c est lui qui les as fournis pour récupérer les clés sous l effet de la menace j ai accepter de récupérer les clés suis je en situation de demander réparation l appartement ne peut être louer dans l etat
Bonjour, je vous invite à poser cette question à notre partenaire avocat, onglet « synthèse fiscale » dans votre espace abonné. Il sera plus à même de vous répondre précisément.
It’s all so complicated! I wish things were more straightforward and less punitive. Excuse me for writing in English in the country of Voltaire!! Sometimes I could understand someone not wanting to rent out there place. Both the owner and tenant have so many obligations some of which seem exaggerated
Bonjour et merci de toutes les infos que vous donnez
Bonjour, merci pour votre commentaire.
Et pour un logement meublé ? S’il emporte les meubles c’est la cata pour le bailleur !!
Bonjour, effectivement mais l’inventaire du mobilier établi en début de bail doit sûrement faire foi devant le Juge en cas de procédure.
Quant au départ du locataire « à la cloche de bois » cela m’a coûté un procès, l’huissier… et tout cela pour ne pas rentrer dans mes impayés de loyer puisque le locataire étant insolvable l’huissier m’a dit que je courais vers de nouveaux frais POUR RIEN… La loi n’est suivie que par ceux qui en profitent, les autres la subissent…
Bonjour, je vous remercie d’avoir partagé votre expérience malheureuse avec nous, il est sûr qu’avec un locataire insolvable il est difficile de récupérer ses loyers impayés mais j’espère que vous avez récupéré votre logement suite au procès.
Arrivait la même chose en plus il a monter un dossier de surendettement et le tribunal a annulé
Sa dette de 400e entre loyer et frais huissier
Alors Bonjour la FRANCE
Exactement la même chose pour moi. Je pense que vous en avez déduit la même chose aussi….
oui je suis d accord!!! ils emportent tous les meubles et ne paie pas les loyers laisse un logement abimé portes cassées et sale , huissier( les frais pour nous) pourtant il est condamné par le jugement a payer les frais , 1200e frais d huissier?? c est n importe quoi!!! ou est la justice????
Bonjour,Si le locataire part sans laisser d’adresse comment lui envoyer un courrier recommandé ?
Merci
Bonjour, effectivement à moins qu’il n’ait fait un suivi de courrier à la poste, si vous n’avez pas sa nouvelle adresse c’est compliqué. Peut être avez-vous l’adresse de son garant ?
En fait un locataire qui vous dit qu’il fait un virement et qu’il ne le fait pas le 1er mois, vaut mieux cassé le contrat le premier mois, et faire une procédure cela reviens plus cher, enfin certains s’en sorte bien
Bonjour, je vous remercie de votre commentaire. C’est sûr que dans ce cas là, cela commence mal. Par contre, il faut bien suivre la procédure pour « casser le contrat », envoyer le bon courrier etc… Nous proposons différents modèles de lettres justement pour que nos propriétaires bailleurs trouvent celle qui correspond le mieux à leur situation.
Arriver là même chose en plus il a monter un dossier de surendettement et le tribunal a annulé sa dette de 4500 e entre les loyers et les frais d’huissier
Bonjour, je vous remercie de votre commentaire. Je suis désolée mais je ne vois pas quoi vous dire, c’est une expérience malheureuse et coûteuse. J’espère que le prochain locataire sera correct et règlera ses loyers en temps et en heure.
Vous n’avez pas répondu en cas d’abandon manifeste d’une location meublé
Bonjour, il ne paraît pas y avoir une procédure « abandon » spécifique aux baux meublés. Lorsque vous louez meublé, un inventaire est dressé lors de l’état des lieux d’entrée. Il faudra le joindre à la procédure. Je vous mets ci-dessous un extrait de l’article 3 du décret du 10 août 2011. J’espère avoir répondu à votre commentaire.
« S’il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d’inoccupation des lieux et d’un défaut d’exécution par le locataire de ses obligations, que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d’instance constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement ».
bonjour,
j’ai été victime d’une locataire qui a occupé mon logement durant 3 ans sans régler de loyer, de plus, elle a quitté les lieux à la cloche de bois la veille de la venue de l’huissière, avec la force publique, de plus elle a emporté les clés de la porte d’entrée, qui est une porte blindée… DONC, facture énorme pour refaire la serrure ! la joie donc de louer son appartement à une escroc qui de plus a accueilli chez « elle » son ex mari, non mentionné sur le bail, qui lui, vite largement et a une voiture de prix élevé, mais on ne peut l’attaquer pour demander paiement des sommes dues, puisqu’il n’est pas mentionné sur le bail !
bon COURAGE à nous les propriétaires qui avons confiance !!
Bonjour, je suis désolée pour votre expérience malheureuse et surtout coûteuse. Il est vrai qu’il faut toujours faire attention, un avenant au bail vous aurait été utile lorsque l’ex mari est venu, il aurait été solidaire des sommes à régler. Je comprends votre difficulté à refaire confiance dorénavant mais tous les locataires ne sont pas des escrocs heureusement. C’est pour cela qu’il est préférable de se faire accompagner tout au long de sa gestion.
Bonjour,
Ma locataire ne va pas chercher les courriers recommandés, elle a rendu son téléphone , sa fille et elle même ne répondent pas aux coups de sonnette …
Elle m’a demande son préavis pour le 12 /12/2017. J’y étais et je n’ai vu personne … Elle y était toujours le 5 /01/2018 d’après de la la voisine ; pourtant la télé , le canapé ont disparu d’après elle . La CAF a fait une enquête sur cette personne : elle a déclaré 6 enfants alors que je connais qu’une fille …!!! Que dois-je faire pour retrouver mon appartement , et les clés de la porte blindée…. ?
Et aussi , vis à vis de la CAF qui lui paie – presque – tous ses loyers ( trêve hivernale ) et 1 800 d’allocations .Comment cesser cela ? L’huissier ? C’est encore des frais ! Elle est insolvable ….avec une condamnation de la CAF probable avec de fausses déclarations d’enfants avec des montants importants à rembourser … Merci de vous pencher sur ce cas .
Bonjour, effectivement les départs à la cloche de bois sont toujours difficiles pour nos propriétaires bailleurs mais pour récupérer votre logement, il faut que vous suiviez la procédure. Il n’y a qu’un tribunal qui pourra le décider.
LE LOCATAIRE est parti a cloche de bois en laissant la clé dans la boite aux lettres du voisin
il n a pas payer les loyers et parti en volant les appareils ménager,meuble et autre , laissant tres sale le logement meublé ,portes cassées ,constat de gendarmerie et huissier procé au tribunal il est condamné a payer le retard des loyers et charges , plus frais du jugement, d huissier , et depuis oct 2015 rien n est rembourser et c est moi qui doit payer l huissier 1200 euros sous peine d etre poursuivie en justice si je ne paie pas les frais ,ors que cela incombe le locataire depuis cette date je n ai pas reçue un centime que dois je faire ou est la justice??? MERCI DE ME REPONDRE QUEL EST LE RECOURS,,???
Bonjour, je vous remercie de réagir à notre article, il est compliqué pour nos propriétaires bailleurs de récupérer les montants dus, même si le tribunal a condamné le locataire, vous avez géré toute seule le dossier ?
Bonjour,
Je n’ai pas demandé de cautionneur à l’écriture du bail. Ca me sert de leçon, à ce jour suis en procès avec mon locataire qui ne paye que la moitié de son loyer.
la caution ou la banque cautionneur a t’elle un résultat plus positif pour recouvrer une sommes impayée?
Merci pour vos réponses
Bonjour, effectivement, il est toujours préférable d’avoir un garant ou bien une assurance loyers impayés lorsqu’on loue. Sur notre site, nous générons un document qui se nomme « caution solidaire » et à la première relance si le locataire a du retard dans son paiement, un courrier est généré pour le garant, en général c’est efficace.