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Le dépôt de garantie, première source de conflit entre bailleurs et locataires

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La 8ième étude annuelle de la Confédération Générale du Logement (CGL) montre des relations entre bailleurs et locataires en constante détérioration, et pointe du doigt la restitution du dépôt de garantie, première source de tension entre les deux parties.

La CGL dresse, chaque année, un bilan des plaintes des « consommateurs » de logement. Quelques 3.000 requêtes annuelles sont enregistrées ; un nombre en constante augmentation. « Les relations entre locataires et bailleurs (ou leur représentant) n’ont jamais été aussi tendues » , a ainsi noté la CGL dans un communiqué de presse daté du 9 avril 2018, ajoutant que « malgré les différentes lois pour améliorer les relations et simplifier celles-ci, le nombre de plaintes sur les charges locatives, les travaux de rénovation, le dépôt de garantie, etc., ne cessent de croître » .

Diverses sources de litiges : dépôt de garantie en tête, suivi des troubles de jouissance

Le dépôt de garantie est particulièrement pointé du doigt, cristallisant les tensions au moment de sa restitution : il représente près de 16 % des plaintes, suivi de près par les troubles de jouissance (15,4 % en particulier sur le sujet du mauvais entretien des lieux), les charges locatives (10,3 %), les soucis de communication avec le bailleur (6,8 %) et les problèmes avec les agences immobilières (4,4 %).

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Sur le sujet du dépôt de garantie, notre équipe est d’ailleurs en cours de rédaction d’un dossier complet pour vous aider à en savoir plus (définition, montant, date de versement, conditions et délai de restitution…).

Bagarres au moment de la fin du bail et de la restitution du dépôt de garantie

Les plaintes concernant le dépôt de garantie suivent généralement un état des lieux houleux pendant lequel les parties n’ont pu se mettre d’accord et générant des litiges. Le bailleur estime qu’il y a des réparations à effectuer, par exemple, et que le dépôt de garantie sera réduit du montant de ces dernières, tandis que le locataire a dans l’idée qu’il s’agit de l’usure normal du logement et que le dépôt de garantie doit lui être restitué dans son intégralité. D’autres conflits éclatent lorsque la facture correspondant aux travaux parvient au locataire avec le solde du dépôt de garantie (s’il en reste) : ce dernier conteste parfois cette dernière, l’estimant trop élevée.

Depuis juin 2016, un nouveau process de réalisation de l’état des lieux a pourtant été adopté, visant à minimiser les incompréhensions et les conflits. Les bailleurs et les locataires peuvent ainsi se mettre d’accord sur une grille de vétusté évaluant l’usure normale des lieux.

Le projet de loi ELAN va-t-il permettre d’améliorer ces relations ?

Le projet de loi sur le logement – baptisé ELAN – qui a été présenté récemment en Conseil des Ministres ne risque en tout cas pas d’améliorer ces relations… Très décevant pour les bailleurs, il ne rééquilibre pas les rapports entre les deux parties, laissant l’avantage aux locataires. La création d’un statut spécial pour les bailleurs privés, réclamé par toutes les associations de propriétaires, ne fait pas partie du projet et, pire, une dépossession du dépôt de garantie pour les bailleurs pourrait même avoir lieu. Allez lire tous les détails dans notre actualité spécifique sur la loi ELAN.

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Cette recommandation de faire garder les dépôts de garantie par un tiers figurait déjà dans un rapport du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable (CGEDD) en avril 2017. Son double but est de réduire les conflits entre bailleurs et locataires et de disposer de fonds pour des projets immobiliers liés à la transition énergétique. Si cette idée n’est pas franchement évoquée dans le projet de loi lui-même, il semblerait que le gouvernement ait l’intention de la promouvoir via un amendement inséré dans le projet. En clair, il s’agirait de faire garder les dépôts de garantie des bailleurs privés par la Caisse des dépôts et consignations (CDC).

Nul doute que cette dernière étude de la GCL – en montrant l’augmentation des désaccords sur le thème du dépôt de garantie –  apportera de l’eau au moulin des promoteurs de cette idée… Surtout que la CGL recommande, à son tour, et dans le but de régler ces discordes, « la création d’un fonds spécial de centralisation de l’ensemble des dépôts de garantie ».

 

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