Nouveau projet de loi ELAN sur le logement : décevant !

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Son nom est prometteur, « ELAN » ; ses propositions beaucoup moins. La politique du logement présentée par le gouvernement le 4 avril 2018 est décevante pour les bailleurs qui attendaient des gestes forts, et notamment une reconnaissance de leur contribution à la vie économique du pays.

 

Appelé à être discuté au Parlement en juin prochain, le projet de loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) ne va pas bouleverser le secteur du logement. Dommage. Une occasion perdue pour les Pouvoirs Publics de revaloriser le statut de bailleur privé et par là même de booster l’envie d’investir des particuliers.

Car l’augmentation tant souhaitée du nombre de logements à louer en France passe aussi par une reconnaissance du tribut véritablement « citoyen » que représente la gestion privée de biens immobiliers locatifs, dans un contexte législatif déséquilibré où les locataires sont privilégiés. Les demandes répétées des associations de bailleurs pour l’instauration d’un véritable statut n’auront donc pas eu d’écho. Nous vous parlions l’an dernier déjà du rôle économique des bailleurs,  ainsi que des mesures urgentes explicitées dans les doléances de l’UNPI.

Alors, quelles sont les mesures proposées dans le projet de loi ELAN liées aux bailleurs ?

Notons que ce projet contient 64 articles au total et que le leitmotiv est de « faciliter la construction et l’accès au logement ».

L’instauration d’un bail mobilité

Nous l’avions évoqué fin 2017 lors de sa première présentation en Conseil des Ministres. Le « bail mobilité » est un contrat de location sans dépôt de garantie et pouvant s’étendre sur une durée comprise entre un à dix mois, non renouvelable. L’idée est d’aider les personnes souhaitant une location (servant de résidence principale) de courte durée à se loger. Élément très important pour les bailleurs : aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé auprès des locataires. En contrepartie, l’Etat s’engage à se porter garant. Une caution déjà existante, « Visale » – qui vient d’être modifiée – sera étendue à ces baux de courte durée.

La renaissance de l’encadrement des loyers est bien réelle..

Un petit tour et puis s’en va… et puis pourrait revenir… Alors que beaucoup de bailleurs avaient crié victoire lors de l’annulation des encadrements de loyers à Lille puis à Paris, la mesure risque de revenir, et dans de nombreuses autres villes. Nous l’avions annoncé dans une actualité récente dédiée à l’annulation de l’encadrement des loyers à Paris, notant que cette annulation avait plus découlé d’un vice de forme que d’une volonté des Pouvoirs Publics de revenir dessus…

L’article 48 de la loi propose ainsi une « mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau des loyers par arrêté préfectoral, sur les territoires compris dans les zones dans lesquelles la tension locative est la plus forte, à titre expérimental et à la demande des établissements publics de coopération intercommunale ou des collectivités compétents en matière d’habitat ». Les municipalités qui souhaitent mettre en place un encadrement des loyers pourront donc le faire.

Les dépôts de garantie transférés à la CDC.

L’idée avait été énoncée en mai 2017 par Emmanuelle Cosse (alors ministre du logement) et nous l’avions traitée dans une actualité courant 2017 : l’idée était de créer un fonds unique de centralisation des dépôts de garantie (public) qui ne seraient donc plus conservés par vous, les propriétaires bailleurs.

Centraliser les dépôts de garantie permet d’en utiliser une partie au profit de politiques publiques liées, notamment, à la solvabilisation des locataires. En effet, l’objectif de ce transfert avait été clairement décrit dans le rapport remis à la ministre : minimiser les litiges entre les propriétaires et les locataires et permettre le financement de la transition énergétique et la politique du logement.

Le projet de loi Elan ne mentionne pas, en fait, cette idée, mais le rapporteur indiquait qu’il était possible que la mesure intègre la nouvelle loi logement par voie d’amendement. Mesure explosive, d’après les professionnels de l’immobilier et les associations de bailleurs ! Ces dernières avaient déjà rappelé que les litiges ne concernaient que 4 % des baux et qu’il apparaissait clairement que le véritable objectif était, pour les Pouvoirs Publics, de prendre le contrôle de fonds privés, une nouvelle fois dans le domaine immobilier !

Un tel dispositif supprimerait une véritable garantie pour le bailleur d’être remboursé rapidement de dégradations ou d’un dernier loyer impayé (sujet important sur lequel nous vous avons rédigé récemment un dossier spécial en cas d’impayé), puisque nombre de locataires partent en estimant que le dépôt de garantie paie le dernier loyer… Les contentieux seraient cette fois nombreux entre les bailleurs et l’organisme public qui, compte tenu du rapport déséquilibré entre locataires et bailleurs, se positionnerait la plupart du temps très certainement en faveur des locataires, souvent « victimisés » !

Encore une fois, donc, les bailleurs ne sont pas assez respectés et ce projet de loi nous semble très décevant…

 

Et vous, que pensez-vous du dispositif ELAN ? Dites-nous ci-dessous en commentaire !

Patrick Chappey – © 2018 Gererseul.com

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  1. mazier says:

    bravo

    • Catherine says:

      merci

  2. martin says:

    Le texte » loi elan », je ne le connais pas. Mais l’encadrement des loyers n’est pas mauvais si les charges de copropriétés et la taxe fonciers diminuent.
    De plus, il est nécessaire de penser à une garantie des loyers impayers lorsque le locataire part la nuit en laissant derrière lui des dégradations inondent

    • Catherine says:

      Nous vous remercions de votre commentaire. Pour la garantie des loyers, certaines assurances, en plus des impayés, prennent en compte les dégradations causées par les locataires.

  3. CAMILLERI Dominique says:

    déjà que le dépôt de garantie n’est plus que de 1 mois !!!on veut nous le supprimer ,afin que les services publics puissent en disposer… Je pense que les bailleurs refuseront de louer leur bien pour une courte durée,qui ne servirait qu’à dégrader le logement … attendons !!!

    • Catherine says:

      Nous vous remercions de votre commentaire. Attention, le dépôt de garantie n’est d’un mois que pour le bail nu, vous pouvez prendre 2 mois hors charges pour un bail meublé.
      Concernant le bail mobilité, si aucun dépôt de garantie n’est permis, la garantie VISALE sera là pour pallier aux impayés et éventuellement aux dégradations, attendons la suite des discussions parlementaires. Nous vous tiendrons informés.

  4. CAT says:

    Vous avez raison, comme d’habitude c’est le petit propriétaire bailleur qui n’a qu’un ou deux appartements en location le plus souvent en vue de compléter sa retraite qui devient de plus en plus maigre.
    On stigmatise les propriétaires qui soit disant ne rendent pas la caution alors que le plus souvent c’est le locataire qui part sans payer le dernier mois de loyer et en après avoir dégradé l’appartement. Et comme le propriétaire ne peut plus demander 2 mois de caution, c’est lui toujours le perdant !
    C’est à se demander si cela vaudra le coup de continuer à louer son appartement, entre les charges, les honoraires de syndic et les pertes de loyer …
    Merci pour votre travail et vos conseils

    • Catherine says:

      Nous vous remercions pour vos encouragements, nous continuerons à publier des informations qui concerne le monde immobilier.

  5. Barral says:

    Les bailleurs sont des voleurs on a tous les tords a force de décourager le parc locatif diminuera les sdf seront plus nombreux

    • Catherine says:

      Une fois de plus, nous ne pouvons pas décider à la place de nos dirigeants, c’est à vous de remonter votre mécontentement auprès de vos députés, plus les propriétaires bailleurs se mobiliseront plus ils seront entendus à notre avis.

  6. Debellut says:

    Avec toutes ces réformes qui lèsent les bailleurs, je crains la disparité d’un bon nombre d’entre eux et par voie de conséquence le problème des locataires pour se loger va s’accroître et devenir difficile.

    • Catherine says:

      Oui effectivement, cela peut devenir également compliqué pour les locataires s’il n’y a plus d’investissement locatif

  7. Anonyme says:

    Mon commentaire c est que a chaque changement de regime il faut faire du changement le dernier a supprimer les deux mois de garantie alors que personne ne le demandait,et face aux taxations toujours plus importantes ,les imposition de refare des facades d immeubles ,tout cela va finir par decourager serieusement les investisseurs et bien malin le gouvernement qui devra trouver des logements
    bien a vous cordialement
    HB

    • Catherine says:

      Nous vous remercions pour votre commentaire. Le gouvernement entendra peut être toutes les doléances des propriétaires bailleurs qui sait….

  8. D'Amato says:

    Non au transfert du dépôt de garantie vers un organisme public.
    C’est notre seule bouée de secours au moment du départ d’un locataire indélicat.

    • Catherine says:

      En fait, tout cela n’est que projet, attendons la suite.

  9. ANDRE says:

    Comme d habitude, le locataire à tous les droits et continuera un peu plus de les avoir.
    Exemple des aberrations actuelles
    Alors même qu un jugement d expulsion est décidé par le Tribunal depuis le 31 octobre il a fallu en informer le locataire par voie d huissier et respecter les deux mois d attente.
    Au bout des deux mois le locataire refusant de quitter les lieux via l huissier la force de l ordre est requise via le préfet qui a encore deux mois pour répondre à ce jour le 17 avril la déc is ion de justice n est toujours pas appliqué le préfet a jusqu au 20 avril pour répondre
    Résultat dans 3 jours je vais devoir saisir le tribunal administratif pour refus du préfet d apporter l assistance de la force publique
    C est ça la réalité aujourd hui du bailleur
    Et depuis le jugement de fin octobre la caf a arrêté tout paiement de sa part.
    Qui est le dindon cherchez
    Vive la France

    • Catherine says:

      Nous vous remercions de partager cette expérience quelque peu malheureuse pour vous, nous en sommes désolés. Cela démontre tout de même à nos adhérents qu’il faut être vigilants lorsqu’ils louent leur bien.

  10. Patbil says:

    Un véritable vent de folie souffle en ce moment sur le locatif privé. Alors qu’il manque cruellement de logements, je viens d’apprendre qu’ajouté à ce projet de loi, une autorisation de locations et une autorisation de séparation des biens sera bientôt obligatoire sur le métropole lilloise. J’ai acheté il y a 20 ans un petit immeuble qui comporte 7 studios meublés en un seul lot. Comment cela va t’il se passer ? Cela fait 20 ans que je fais un peu de locatif. Un complément de revenus indispensable car je me suis retrouvé plusieurs fois au chômage. Mes relations avec mes locataires sont excellentes et les appartements sont tous très bien entretenus. Les politiques pensent ils que c’est en martyrisant les propriétaires bailleurs qu’ils vont solutionner la crise du logement ? Martyriser devient le mot, car entre les taxations à outrance (taxes foncières, csg, crds, taxes sur les meublés, …), complications administratives, (il y a encore 10 ans je faisais un bail de 5 pages, maintenant avec toutes les annexes à fournir, j’en ai bien pour 50 pages), et la stigmatisation des propriétaires privés de nature à créer des tensions que je ne connaissais pas avant, je pense que la crise du logement a encore de beaux jours devant elle… Pour ma part, cela m’a décidé a vendre, encore faut il maintenant que je sois capable de trouver quelqu’un d’assez inconscient pour se lancer dans cette galère ….

    • Catherine says:

      Nous vous remercions d’avoir partagé avec nos lecteurs votre propre expérience et nous comprenons votre désarroi face au surplus « administratif » qui est dorénavant le lot de chaque propriétaire bailleur.
      Peut être que vous pouvez remonter le sentiment que vous éprouvez, à nos parlementaires pour qu’ils se rendent compte que le nombre de propriétaires bailleurs diminue à force « de charger la mule » si vous me permettez l’expression.

  11. Labeyrie says:

    Encore des mesures qui vont alourdir et fragiliser un peu plus, une rentabilité déjà trop basse.
    Les bailleurs privés, appelés aussi les « rentiers », n’ayant pas de statut économique reconnu, et face à une réglementation toujours plus contraignante, vont se détourner de l’investissement locatif.
    Acheter pour louer devient très dissuasif.
    L’activité et l’emploi risquent d’en subir les conséquences.

    • Catherine says:

      Comme dit à notre lecteur Patbil, nous comprenons votre désarroi mais hélas, à notre niveau, nous ne pouvons y faire grand chose. A vous de remonter ce sentiment d’injustice à nos représentants.

  12. Marc Cortequisse says:

    Les investissements immobiliers locatifs vont probablement être réduits.
    Et donc les propositions de locations seront moins nombreuses. ….
    Je ne sais par pourquoi mais j’ai le sentiment que la
    l’investissement dans pierre n’est plus apprécié par nos dirigeants actuels.
    Nous sommes pourtant,les bailleurs,des acteurs économiques
    Bizarre tout cela…..

    • Catherine says:

      Nous vous remercions pour votre commentaire. Attendons le début de l’été pour voir s’il y a eu des améliorations au texte. Nous vous tiendrons informés.

  13. oti says:

    raz le bol d’être mal traités je regrette d’avoir investi dans les logements

    • Catherine says:

      Nous vous proposons d’attendre la promulgation de la loi, des modifications seront peut être apportées.

  14. VAJOU says:

    TRES NUL NOS GOUVERNANTS

    • Catherine says:

      Nous vous remercions de leur dire directement, nous n’avons pas ce pouvoir.

  15. hamou says:

    J’avais des 8 appartements que je mettais en locations je viens d’en vendre 4 il me reste 4 dont je vais également vendre

    • Catherine says:

      Nous respectons votre choix.

  16. Bouvet says:

    Je souhaite définitivement abandonner la location tant on n’a que le droit de tout perdre et fermer sa gu….

    • Catherine says:

      Bonsoir, je vous sens un peu en colère là et je ne sais quoi vous répondre si ce n’est bon courage. Comme déjà dit, nous n’avons pas assez de poids pour remonter toutes vos doléances à qui de droit.

  17. olivier says:

    bonjour,
    encore une fois, nos dirigeants ne comprennent pas l’intérêt d’une réciprocité des responsabilités entre le bailleur et le locataire!
    A ce jour, ces locataires sont bien souvent conseillés(assistante sociale, Adil) et protégés par la loi tellement plus à leur avantage.
    L’objectif prioritaire doit être l’intérêt commun et une prise de conscience des obligations de chacun!

    • Catherine says:

      Bonjour, merci pour votre commentaire très juste. Il faut effectivement trouver un équilibre entre les parties, locataire / bailleur, pour qu’aucune des deux ne se sente lésée.

  18. Daud says:

    nouvelle contrainte pour les petits bailleurs,et ceux qui ont un crédit à rembourser devrons attendre

    • Catherine says:

      Nous vous remercions de votre commentaire. Il est vrai que beaucoup de bailleurs ont un crédit et qu’en cas d’impayés, cela se complique pour eux.

  19. Anonyme says:

    Mon souhait d’investissement dans l’immobilier tombe à l’eau.
    Tant que les propriétaires seront des vaches à lait…les locataires seront toujours à la recherche de logements.

    • Catherine says:

      Nous vous remercions de votre commentaire. Il y a toutes sortes d’investissement pour défiscaliser, peut être faut-il trouver le bon, celui qui vous fera passer entre les mailles……

  20. Anonyme says:

    Bonsoir,
    J’ai eu par 2 fois des impayés de 9 mois et 12 mois + des dégradations, aprés un jugement dans lequel le locataire devait me régler, le huissier après plusieurs avoir retrouvé l’adresse de ma locataire a envoyer des mises en demeures et au bout d’un an après m’avoir demandé plusieurs acompte, m’a dit votre locataire a déménagé et ne fait plus partie de mon secteur, veuillez voir avec un huissier proche de chez elle. Comme cette cliente était une habituée du déménagement j’ai laissé tomber, donc j’ai perdu les loyers, la remise en état + les frais du huissier. sur l’autre location le Huissier m’a pris une avance et m’a dit on ne récupérera pas les loyers votre locataire a divorcé et a déjà beaucoup de dette il vaut mieux laisser tomber.
    Donc lorsqu’un locataire s’en va je vends, on est toujours les dindons de la farce.
    La location ne rapporte que des soucis (profitez de votre argent) vous ne serez pas à l’I.S.F qui est maintenant sur lesbiens immobilier.

    • Catherine says:

      Bonjour, nous vous remercions d’avoir partagé avec nos lecteurs votre expérience, quelque peu malheureuse nous dirions, même avec les huissiers. Il y a toujours des personnes qui paieront leur loyer rubis sur l’ongle et qui respecteront l’endroit où ils vivent et d’autres qui hélas feront le contraire, il n’y a pas de règle, c’est comme ça, il faut tirer le bon numéro. Nous comprenons votre désarroi et votre envie de vendre mais est-ce la solution ?

  21. Philippe AUBRIET says:

    Bonsoir, même parcours que PATBIL investissements locatifs depuis plus de 25 ans pour permettre un complément pour retraite indécente ( a la retraite depuis mi 2017 avec 600 euros mensuel) … suis contraint de vendre mon patrimoine pour le préserver de la gourmandise de l’état et ne plus être pris pour un « voleur » par l’ensemble de la communauté. Bien triste car c’était, avant, un « métier » bien plaisant …

    • Catherine says:

      Bonjour, nous vous remercions pour votre commentaire, triste finalement vous avez raison, car l’investissement locatif est important pour la société, que ce soit pour arrondir les fins de mois ou bien pour se préparer une meilleure retraite.

  22. Timothé says:

    Ce projet c ‘est du grand n ‘importe quoi…le gouvernement et son président a une aversion véritable vis a vis de l ‘immobilier…pourtant  » poumon » de l’économie…cet ancien banquier qui privilégie « la bourse » n’a aucune idée du rôle important que jouent les propriétaires bailleurs que nous sommes…il est très étonnant qu’aucun professionnel averti ne puisse l’éclairer.

    En 30 ans notre situation n’a cessée de se dégrader! moult contraintes en matière de diagnostics et autres aménagements (ascenseur, vitrage, etc) de moins en moins de protection (dépôt de garantie réduit, droits toujours plus renforcés pour les locataires y compris les mauvais payeurs alors même que nous nous substituons souvent à l’état dont le parc HLM ne se développe pas suffisamment) impôts sans cesse bondissants, ISF supprimé pour tous SAUF…. Etc…
    Quand ce processus de détérioration va t il s’arrêter !!…ou au moins s’inverser?
    A la prochaine élection présidentielle ni moi ni mes proches ne commettront la même erreur en déposant notre bulletin dans l ‘urne. Bien que « apolitique » je souhaite que TOUS LES PROPRIÉTAIRES DE FRANCE (quelques millions de logements je crois) agissent en un même sens! car ce mépris est inacceptable!…et ma rancœur sera tenace…

    • Catherine says:

      Bonjour, nous vous remercions de partager votre avis avec nos lecteurs.

  23. Ilola says:

    L’encadrement des loyers à Paris s’est révélé être un véritable racket organisé par l’Etat, notamment à l’encontre des bailleurs qui ont fait l’effort de rénover leurs biens et de proposer des logements de qualité, remis au goût du jour et au niveau de confort recherché par des locataires un peu exigeants.
    Ainsi, j’étais propriétaire d’un petit studio rénové et offrant « tout le confort d’un grand » – salle d’eau entièrement carrelée, sanitaires de bonne facture, WC suspendu, matériaux et équipements design, kitchenette équipée au top de la modernité, etc.
    Valeur « fiscale » locative : 605 euros : c’est donc le chiffre qui sert de base au calcul de ma taxe foncière, et un chiffre qui correspond à peu près au prix du marché moyen pour la surface et le niveau de confort et de qualité proposé.
    Le hic : selon l’encadrement des loyers version OLAP, ce studio devrait se louer, au loyer dit « de référence » + les 20% de supplément autorisé, au maximum à 450 € ! Et ce loyer « médian supérieur » n’a fait que baisser depuis 2015 !
    C’est tout simplement du vol, à vous décourager de vouloir louer des biens de qualité et agréables à vivre.

  24. Ilola says:

    J’ajoute à mon post précédent que je possédais 4 studios, soit : j’avais revendu mon domicile parisien pour pouvoir investir et me procurer des compléments de retraite, en faisant le choix d’aller m’installer à la campagne.
    J’ai toujours loué, depuis plus de 10 ans, au premier ou au second candidat à la location que je faisais visiter, qui, chaque fois, me dit combien il est content de trouver de la qualité à un niveau de loyer encore acceptable.
    Je viens d’en revendre un, à un futur propriétaire occupant : c’est logique, puisque, la rentabilité locative étant absente, il n’est pas envisageable que je revende à un investisseur qui remettrait en location !
    Je vais revendre les autres, dès qu’ils se libéreront, et je pense ne pas être un cas rare !

    Ça fera 4 studios de moins sur le marché, donc…
    Il semble que ce soit le but visé : faire disparaître bon nombre de logements du marché locatif – et n’y faire demeurer que les biens de piètre qualité, que leur propriétaire, achetant les biens les moins chers et n’investissant pas dans les travaux de rénovation, peut continuer de louer au loyer « de référence », voire au loyer médian supérieur, tout en conservant une jolie rentabilité ?

    Et, pour les locataires, eh bien… ce sera donc une condamnation à ne plus trouver que les biens « bons pour investisseurs », comme aiment l’afficher les agences – soit des biens dans lesquels l’investisseur en question n’aimerait pas habiter lui-même, mais souvent beaucoup moins « bons pour les locataires », qui devront donc se contenter des biens les moins agréables.

  25. Ilola says:

    Quant au futur « bail mobilité », je me demande un peu qui sera assez fou pour choisir de reprendre au bout de quelques mois la campagne d’annonces, de réception des dossiers, avec tout le travail d’étude et de vérification que cela impose, et de visites en vue de relouer – soit des heures et des heures de travail non rémunérées –, avec le risque supplémentaire de devoir réparer ou rafraîchir à chaque changement de locataire, avec les loyers encadrés à Paris parfois ridiculement bas – notamment pour les petites surfaces étudiantes, qui se dégradent logiquement bien plus rapidement que des appartements familiaux !

    Travail accru, risque de dépenses de réparation accru, pour des loyers rabotés d’un quart ou d’un tiers engendrant quasi zéro rentabilité pour les biens correctement rénovés ?

    • Catherine says:

      Bonjour, nous vous remercions pour vos différents commentaires qui pourront éclairer les futurs propriétaires investisseurs ou non.

  26. Jean marc says:

    Macron n’aime pas l’immobilier , c’est clair !
    Pour ma part , j’essaie de tenir jusqu’a Ma retraite , car je ne suis pas rentier locatif, plutôt déficitaire. je dépense beaucoup d’argent pour entretenir les appartements où les locataires ne paient pas toujours. (Frais d’huissier et avocats pour 0 résultat).les artisans sont contents de travailler pour moi et je pense que je participe activement à l’economie Locale et nationale (impots,taxes,csg….), je vendrai tout à l’aube de ma retraite et je partirai dans un pays où il fera bon vivre ..

    • Catherine says:

      Nous pensons effectivement que ce sont tous les propriétaires bailleurs privés qui font avancer la société et qui permettent de palier au manque de logements mais nous reconnaissons aussi que cela devient de plus en plus difficile, preuve en est, beaucoup nous disent comme vous qu’ils vendront pour se retirer lorsqu’ils prendront leur retraite.

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