Les copropriétés à l’heure du diagnostic technique global

Depuis le début de l’année, les copropriétés sont incitées (parfois obligées) à établir un « DTG ». Une bonne chose pour prévoir les travaux éventuels, indispensables à la conservation de son patrimoine, et s’organiser financièrement. Un diagnostic concluant à une absence de nécessité de travaux a un avantage certain : la constitution d’un fonds de réserve pour travaux n’est alors plus obligatoire…

C’est la loi ALUR de 2014 qui a créé ce diagnostic pour les copropriétés dans le but de permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de leur immeuble et d’envisager des travaux, le cas échéant. Il est obligatoire pour les bâtiments de plus de 10 ans qui sont nouvellement mis en copropriété ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire. Pour les autres, il est fortement conseillé. Les syndicats de copropriétaires doivent en tout cas organiser un vote pour se prononcer sur la réalisation ou non d’un DTG. Cette thématique doit avoir été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale pendant laquelle les copropriétaires se prononcent sur sa réalisation et ses modalités. La décision est prise à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents et représentés).

Le Diagnostic technique global (DTG) doit préciser l’état de l’immeuble avec une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien. Il contient les informations essentielles relatives au bâti de la copropriété, indique l’ANIL : « l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, l’état de la situation du syndicat « au regard des obligations légales et réglementaires contenues dans le Code de la construction » et l’habitation, l’analyse des améliorations possibles en termes de gestion technique et patrimoniale ainsi que le Diagnostic de performance énergétique (DPE). »

Une fois réalisé, ce diagnostic doit être présenté aux copropriétaires au cours de l’assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision.
Lors de cette même assemblée, les copropriétaires doivent se prononcer sur la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et les modalités de mise en œuvre (contenu, calendrier, évaluation financière, modalités de financement et choix du maître d’œuvre).

Si le DTG montre l’absence de travaux nécessaires sur les dix ans à venir, le syndicat est alors dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Et c’est cette année, justement, qu’un fonds de réserve pour les travaux devient obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots. Il sera alimenté par tous les copropriétaires selon leur quote-part, à hauteur de 5 % minimum du budget des charges annuels. Les fonds avancés seront conservés sur un compte bancaire séparé, rémunéré ou non. A noter que ces fonds ne seront pas récupérables par le propriétaire en cas de vente du bien.

Enfin, le diagnostic technique global doit aussi être communiqué aux nouveaux acquéreurs et la liste des travaux préconisés, mentionnée dans le carnet d’entretien.

En tout état de cause, ce nouveau diagnostic est une bonne chose pour les investisseurs. En effet, les nombreuses faillites de copropriétés observées au cours des dernières années ont provoqué une chute de valeur des logements concernés. S’organiser, notamment financièrement, pour au moins conserver la valeur de son patrimoine en le maintenant en bon état est primordial pour un bailleur qui recherche la meilleure rentabilité. Et celle-ci ne se calcule en réalité qu’à la fin de l’opération, c’est-à-dire après la vente de son patrimoine immobilier : rendement locatif + plus-value éventuelle font alors la rentabilité globale du placement.

Pour suivre, année après année, la première composante de la rentabilité – le rendement locatif -, le plus simple est d’utiliser un logiciel de gestion qui gardera en mémoire toutes les données financières des biens (y compris les charges).  Gérerseul.com permet à ses abonnés bailleurs ce suivi en mettant à leur disposition tous les outils nécessaires à une bonne gestion dans le temps.

Patrick Chappey – © 2017 Gererseul.com

julien

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