Dès la signature du bail, il est important, pour vous assurer une location paisible, de bien informer votre locataire sur ses droits et devoirs.
Entre autres, n’hésitez pas à lui expliquer la différence entre un « aménagement » du logement pour que ce dernier corresponde à ses goûts (autorisé) et une « transformation » du logement qui, elle, est interdite, sauf autorisation expresse de votre part.
Que vous signiez un bail nu ou un bail meublé, il est judicieux d’informer votre locataire, dès ce moment-là, de ses droits et de ses devoirs (paiement du loyer, travaux d’entretien à sa charge, etc.).
Une thématique peut se retrouver dans l’un ou l’autre ensemble : l’aménagement du logement. Certains locataires souhaitent logiquement se sentir comme chez eux et personnaliser leur logement. Pourquoi pas ? Mais attention, si certains changements vont effectivement relever de l’aménagement (un droit), d’autres vont se révéler être des transformations (devoir de vous demander l’autorisation).
Voyons la différence entre les deux notions, qui n’est pas toujours facile à percevoir, compte tenu du fait que la loi n’édicte pas de critères précis. L’usage (et la jurisprudence !) veut que l’aménagement soit concrétisé par des travaux « facilement réversibles », se limitant à modifier l’esthétique du logement loué. Les travaux de transformation, eux, sont plus lourds, affectant le logement de manière durable.
Les aménagements autorisés
Repeindre ou retapisser les murs du logement est autorisé. Malgré les idées reçues, le locataire a le droit de remplacer des couleurs neutres par des couleurs vives. La jurisprudence fait état d’une décision de justice interdisant au bailleur de retenir une partie du dépôt de garantie du locataire sous prétexte qu’il avait repeint la salle de bains en vert vif. Si l’originalité est autorisée, le locataire ne doit pas aller trop loin en aménageant le logement de telle sorte que la relocation, après son départ, en soit complexifiée : par exemple, s’il a repeint tout l’appartement ou la maison en noir ! Dans ce cas, vous pouvez exiger une repeinte, aux frais du locataire, dans une couleur neutre.
Remplacer une moquette par une autre est également autorisé, tout comme changer le lino si le locataire ne le trouve pas à son goût. Plus discutable : coller une moquette sur du parquet vitrifié. Les conflits sont nombreux dans ce domaine : si vous ne tombez pas d’accord avec le locataire, c’est le juge qui décidera si vous pouvez, ou non, garder tout ou partie du dépôt de garantie pour remettre en état le parquet d’origine (reportez-vous à notre fiche pratique Transformation du logement sans l’autorisation du bailleur.
Ajouter un éclairage extérieur, poser un cadre en bois sur le mur, remplacer un faux plafond suite à une infiltration de la toiture… et autres menus changements sont encore des aménagements autorisés sans votre accord.
Dans tous les cas, toutefois, les travaux doivent avoir été réalisés dans les règles de l’art. Le locataire peut les réaliser lui-même (il n’a pas l’obligation de faire appel à des professionnels), mais le travail doit être soigné et propre.
Les transformations soumises à autorisation préalable de votre part
Le locataire n’a pas le droit de prendre l’initiative de transformer son logement, sans vous demander l’autorisation, au préalable, et ce, même s’il souhaite régler la facture. Bien sûr, vous pouvez estimer que cette transformation est intéressante et valorisera les lieux : dans ce cas, vous pouvez lui donner l’autorisation de le faire… dans les limites, bien sûr, de votre propre droit de co-propriétaire et du respect de la notion de décence et de sécurité. Attention : veillez à ce que votre autorisation soit donnée en bonne en bonne et due forme, c’est-à-dire par écrit !
Abattre ou monter une cloison, même si elle est légère, par exemple, ne peut s’effectuer qu’avec votre autorisation.
Même nécessité d’autorisation pour élargir une porte, supprimer une cheminée même si elle ne sert plus, modifier la distribution des pièces, remplacer le chauffage au gaz par un chauffage électrique ou abattre des arbres dans une maison…
Percer des murs porteurs nécessite non seulement votre autorisation, mais aussi celle de la copropriété, à l’occasion d’une AG ordinaire ou extraordinaire.
Que se passe-t-il si des travaux de transformation ont été effectués sans votre autorisation ? Reportez-vous à notre fiche Transformation du logement sans l’autorisation du bailleur.