Lorsque la location d’un logement arrive à son terme, à l’issue du bail ou lorsque le locataire a décidé de partir, la question se pose au bailleur à propos de la restitution de la somme versée par le locataire en début de bail au titre du dépôt de garantie (caution).
Le terme de caution est souvent utilisé, à tort, pour désigner le dépôt de garantie. La caution désigne ce qui est mis en œuvre pour garantir au propriétaire qu’il percevra les loyers même en cas de défaillance du locataire. C’est le dépôt de garantie qui désigne la somme remise par le locataire au propriétaire le jour où il s’installe dans le logement.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie (caution) ?
Le dépôt de garantie est une somme avancée par le locataire pour le propriétaire afin que ce dernier puisse y recourir en cas de dégradation. Le montant du dépôt de garantie est précisé dans le bail (ou contrat de location). Il équivaut à deux mois de loyer pour un logement meublé et à un mois de loyer pour un non meublé.
Lorsque la location arrive à son terme et que le bail n’est pas renouvelé, le locataire et le bailleur procèdent à un état des lieux de sortie. Si certains éléments du logement sont dégradés (et que le locataire est reconnu responsable des dégradations), le bailleur pourra retenir du montant du dépôt de garantie la somme nécessaire aux réparations.
Qu’est-ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie ?
Si l’état des lieux de sortie n’a révélé aucune dégradation du logement, le bailleur est tenu de rendre le montant du dépôt de garantie dans les trente jours qui suivent le départ du locataire (il est généralement rendu le jour du départ).
Le montant des charges et loyers impayés peuvent être retenus de la caution
Si le locataire est en retard dans le paiement de ses loyers ou de ses charges, le bailleur peut retenir les montants sur le dépôt de garantie. Il doit dans ce cas produire les copies des lettres de réclamations qu’il avait envoyées et qui sont restées lettre morte. Si le montant total ne couvre pas l’ensemble des impayés, il restera au locataire à régler le reliquat.
La provision pour régularisation des charges
Même si le locataire est à jour dans ses loyers et que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation du logement, le bailleur peut retenir du dépôt de garantie 20% de son montant au titre de provision pour la régularisation des charges.
Une fois par an, lorsqu’il a reçu l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ou de la copropriété, le bailleur doit procéder à la régularisation des charges. Il s’agit de comparer le montant réel des charges liées au logement avec ce qu’il a perçu du locataire au titre des charges locatives. S’il constate un trop-perçu, il doit rendre la somme au locataire. En cas de moins-perçu, il demande au locataire de régulariser les charges.
Dans le cas du départ du locataire, la régularisation des charges reste à accomplir et elle peut rarement se faire dans l’immédiat. C’est pourquoi le bailleur conserve 20% du montant du dépôt de garantie. A partir de l’approbation définitive des comptes de l’immeuble, il dispose d’un mois pour établir son calcul. En cas de moins-perçu, il retiendra des 20% la somme nécessaire à la régularisation et rendra le reliquat au locataire. En cas de trop-perçu, le bailleur rendra au locataire les 20% du montant de garantie ainsi que la somme perçue en trop.
Le bailleur et le locataire peuvent toutefois convenir d’une somme par défaut afin de solder les comptes sans avoir à attendre l’arrêté des comptes de l’immeuble.
Les frais liés aux dégradations
Si l’état des lieux de sortie à révélé des dégradations commises par le locataire, une retenue pourra être procédée sur le dépôt de garantie. Même chose si le locataire n’a pas effectué les travaux d’entretien et de réparation locative qu’il est censé avoir réalisés durant la location. Le bailleur devra fournir au locataire les devis qu’il a fait faire pour réaliser les réparations. Le délai de restitution du dépôt de garantie est alors prolongé d’un mois.
Que faire en cas de conflit avec le locataire pour la caution ?
Dans le cas où le locataire refuse de faire l’état des lieux de sortie, cela ne justifie pas au bailleur de ne pas rendre le montant du dépôt de garantie. L’état des lieux de sortie sera réalisé par un commissaire de justice dont les honoraires doivent être partagés entre le bailleur et le locataire.
Si le locataire n’est toujours pas présent, le bailleur s’adressera au juge des contentieux de la protection. C’est celui-ci qui déterminera les responsabilités et avisera de la suite à donner.