Tout locataire est censé avoir obtenu l’autorisation de son bailleur avant de sous-louer son logement comme expliqué dans notre dossier : « Sous-location du logement par le locataire : les conditions à respecter », que ce soit pour une longue période ou pour une courte durée. Mais que devez-vous faire en cas de sous-location illégale de la part de votre locataire principal ?
Comment prouver une sous-location illégale ?
Si votre locataire sous-loue illégalement votre logement, il n’est pas évident de le découvrir. En effet, certains locataires parviennent à sous-louer leur logement pendant plusieurs années sans que leur propriétaire ne soit au courant. C’est pourquoi, il est important de vérifier, de temps à autre, que votre logement est bien toujours occupé par le locataire en titre, celui avec lequel vous avez signé le contrat de location.
Apporter la preuve de la sous-location illégale est important. Tous les indices et les preuves doivent être rassemblés : photos montrant un nom rajouté sur la boîte aux lettres, témoignages des voisins indiquant que l’occupant des lieux a changé, petites annonces sur des sites de location temporaire, etc. Il n’est pas toujours facile de prouver une sous-location illégale mais cela est nécessaire.
Le plus compliqué est sans doute de prouver le lien financier entre votre locataire principal et son sous-locataire afin que le premier ne puisse pas s’exonérer de sa responsabilité en disant qu’il héberge un proche, situation parfaitement légale.
Sous-location illégale : les actions possibles
Action n°1 : envoyer une première lettre de sommation
Si la sous-location illégale (c’est-à-dire sans votre autorisation) ne fait aucun doute, alors faites constater – dans un premier temps – celle-ci par un huissier de justice.
Et envoyez à votre locataire en faute une lettre le sommant de respecter les clauses du bail qu’il a signé, et donc, de stopper la sous-location illégale.
A ce stade, cela peut bien se passer si votre locataire principal accepte de se remettre dans un cadre légal.
Vous pourrez alors, si vous le souhaitez, continuer le bail en cours. Vous pouvez aussi souhaiter poursuivre le bail, mais réclamer des dommages-intérêts à votre locataire.
Action n°2 : possibilité de résilier le bail
Si, en revanche, vous ne souhaitez plus louer à ce locataire qui a trahi votre confiance, vous êtes tout-à-fait en droit de procéder à la résiliation du contrat de location de votre locataire « pour motif légitime et sérieux ». Nous vous avons d’ailleurs décrit la marche à suivre pour rompre le bail dans notre dossier : « Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions et démarches à respecter ».
Dans ces conditions, le locataire ne pourra pas se prévaloir du droit au renouvellement du bail. Bien entendu, si, le moment venu, une expulsion doit avoir lieu, celle-ci concernera également le sous-locataire sans titre légal.
Action n°3 : possibilité de réclamer des dommages et intérêts
Vous pouvez aussi (éventuellement en parallèle de la résiliation du bail) demander à votre locataire des dommages et intérêts pour non-respect des termes du contrat. Saisissez, dans ce cas, le Tribunal d’instance.
La jurisprudence montre que les juges sont de moins en moins tolérants avec les locataires auteurs d’une sous-location illégale, notamment en raison de l’explosion des sous-locations temporaires.
N’hésitez pas à consulter notre actualité « Une sous-location illégale AirBnB lourdement condamnée » dans laquelle nous racontons l’histoire d’un locataire parisien contraint de rembourser à son bailleur l’intégralité des sommes perçues grâce à la sous-location, soit quelques 46.000 € engrangés en l’espace de 8 ans !
Parfois, le juge exige directement du sous-locataire qu’il vous verse une indemnité d’occupation.
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