En location meublée, vous pouvez opter pour le régime réel plutôt que pour le forfait. Sachez saisir l’opportunité car celui-ci peut se révéler beaucoup plus avantageux, bien que plus complexe à gérer…
Rappelons que les loyers perçus dans une location meublée ne sont pas, fiscalement parlant, des revenus fonciers (liés aux logements loués nus), mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le choix entre deux régimes
Lorsque les revenus sont inférieurs à 72.600 € / an, c’est le régime du micro-BIC qui s’applique, offrant deux options : le régime forfaitaire ou le régime réel.
Le régime forfaitaire vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % : en clair, seule la moitié des loyers seront imposés à l’impôt sur le revenu (IR) et soumis à la CSG à 17,2%. Par exemple, si vos loyers annuels ont représenté 10.000 € (BIC), seuls 5.000 € seront intégrés à votre revenu imposable. Si votre tranche marginale d’imposition est à 30 %, votre ardoise fiscale sera de 2.360 € (47,2 % de 5.000 €).
Le régime réel, lui, vous permet de déduire les charges des loyers encaissés, mais aussi de procéder à un amortissement du logement, sur une longue durée. Par exemple, si votre logement locatif vaut 150.000 € et que vous l’amortissez sur 25 ans, vous pouvez déduire 6.000 € / an ; une somme à ajouter aux charges déductibles. S’il est négatif, ce déficit est reportable les années suivantes et vient donc réduire les bénéfices futurs. Double impact positif donc : non seulement vous réduisez vos impôts de l’année, mais aussi, le cas échéant, celui des années suivantes.
A noter ! Les charges déductibles comprennent souvent les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurance, les honoraires versés à une agence immobilière, à un notaire ou à un expert-comptable (la réduction d’impôt ne concerne que les deux tiers de la facture « frais de comptabilité »), les achats de fournitures, les dépenses d’entretien et de réparation, les frais de gestion courante (frais postaux, téléphone, internet…), les frais liés à la consommation d’énergie (eau, électricité, gaz), etc.
Ne cédez pas à la facilité !
En règle générale, trop de contribuables optent pour le régime forfaitaire « par facilité ». Mauvaise idée… Dans la majeure partie des cas (pas pour les plus faibles revenus = moins de 4.000 € /an, par exemple), témoignent les fiscalistes, le régime réel est plus avantageux pour les investisseurs. Pour le site jedeclaremonmeuble.com, le régime réel est plus avantageux pour 85 % des loueurs en meublé.
Bien sûr, la gestion de la déclaration d’impôt est plus compliquée dans le cadre de l’option au réel, mais il y a des solutions !
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