Dispositif Denormandie : conditions à respecter et avantages fiscaux

Remplaçant le dispositif Cosse tout en étant une prolongation du dispositif Loi Pinel, version « ancien », le dispositif Denormandie vous permet de déduire 12 % à 21 % du montant de votre achat immobilier, travaux compris. Détails.

 

Le dispositif Denormandie – en place jusqu’au 31 décembre 2021 – a été créé à la suite des tragiques effondrements d’immeubles à Marseille et Charleville-Mézières fin 2018.

L’aide fiscale Denormandie porte sur les travaux de rénovation effectués dans le bien avec pour objectif, à terme, d’avoir un parc de logements de meilleure qualité (dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre), et d’améliorer l’attractivité dans les centres des villes moyennes.

Dispositif Denormandie : quels sont les logements concernés ?

Vous pouvez opter pour ce dispositif si vous achetez un logement ancien à rénover situé dans le centre-ville des 222 communes moyennes sélectionnées par le plan « Action cœur de ville » (n’hésitez pas à télécharger la carte publiée par le Courrier des maires), mais aussi dans certaines communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT / Renseignez-vous auprès de la mairie de la ville où vous souhaitez investir).

L’Ile-de-France (18 villes), les départements frontaliers de la Belgique, l’Alsace, le sud de la Bourgogne-Franche-Comté et Auvergne-Rhône-Alpes sont particulièrement représentés.

Dispositif Denormandie : les avantages fiscaux

Vous pouvez, exactement comme dans le dispositif Pinel neuf, bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix global du bien, selon que la location durera 6, 9 ou 12 ans.

L’abattement fiscal porte donc sur le montant global de l’opération : prix d’acquisition + travaux de rénovation + frais de notaire.

Exemple : pour l’achat d’un bien de 150.000 € avec 50.000 € de travaux, la ristourne fiscale atteint 42.000 € pour une location de 12 ans, soit 3.500 € de déduction par an.

La déduction se calcule sur un montant annuel plafonné à 300.000 €, dans la limite de deux logements acquis dans l’année.

À noter : ce plafond de 300.000 € ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter des biens d’un montant supérieur à cette valeur. L’avantage fiscal sera simplement calculé sur ce montant plafond. Par exemple, si le bien est acheté 450.000 € (frais de notaire compris) et que 150.000 € de travaux sont effectués, la déduction s’appliquera sur 300.000 € et non pas sur 600.000 €.

Dispositif Denormandie : les conditions à respecter

Pour être éligible à la loi Denormandie le respect des conditions énumérées ci-dessous est nécessaire.

Le prix du m² acheté, travaux compris : ce prix ne doit pas être supérieur à 5.500 €.

Les travaux à réaliser : l’idée est d’acheter un bien à rénover et de faire réaliser par des entreprises certifiées RGE au moins 25 % de travaux.

Les travaux éligibles au dispositif sont :

  • Une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel ou d’au moins 20 % en habitat collectif ;
  • Ou 2 types au moins de travaux parmi les 5 suivants : changement de chaudière ou de système de production d’eau chaude, isolation des combles, des murs ou des fenêtres.

Bon à savoir : vous pouvez visiter le site public FAIRE pour connaître les aides dont vous pourriez bénéficier à l’occasion des travaux.

La durée du contrat de location : vous devez mettre en location non meublée le logement acheté pendant 6, 9 ou 12 ans. Le logement mis en location doit constituer la résidence principale du locataire.

Les ressources du locataire : vous devez vous engager à louer le logement à des locataires ne disposant pas de ressources dépassant les plafonds de ressources fixés.

Important : vous pouvez louer le logement à un parent ou à un enfant, mais seulement s’ils ne sont pas membres de votre foyer fiscal.

Le loyer du logement loué : là encore, le loyer du logement en location est plafonné et identique aux loyers plafonds Pinel. Pour les contrats de location signés en 2019, ils correspondent à :

  • 17,17 € / m² / mois en zone A Bis (Paris et communes limitrophes),
  • 12,75 € / m² / mois en zone A (villes de plus de 250.000 habitants) 
  • 10,28 € / m² / mois en zone B1 (communes de 50.000 à 250.000 habitants).

Bon à savoir : les avantages fiscaux de tous vos investissements (immobiliers et financiers) ne doivent pas dépasser le plafond annuel des niches fiscales fixé à 10.000 €.

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