LMP ou LMNP : quels sont les avantages des 2 statuts de loueur en meublé ?

Les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) sont de plus en plus prisés par les investisseurs immobiliers. Car leur fiscalité est plus intéressante que celle d’une location nue. Mais lequel des deux statuts recherchés – LMP ou LMNP – est le plus attractif ?

Conditions d’éligibilité

Depuis le mois de février 2018 et la suppression du critère d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour les LMP, les propriétaires-bailleurs n’ont pas toujours le choix entre le statut LMP et LMNP.

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, les revenus issus de vos locations meublées :

  • doivent dépasser 23.000 €,
  • doivent dépasser les revenus de votre foyer fiscal.

Si l’une des conditions suivantes n’est pas remplie alors vous serez automatiquement sous le statut de loueur en meublé non professionnel.

Une stratégie patrimoniale peut toutefois être élaborée au moment de la constitution d’un patrimoine immobilier, afin de pouvoir profiter d’un statut plutôt que de l’autre.

Exemple : Vous estimez que le statut LMNP est plus avantageux que le statut LMP. Donc en tant que propriétaire immobilier, vous pouvez décider de mettre une partie de vos logements en location nue afin de vous assurer que ceux qui sont loués meublés vous permettront d’obtenir le statut souhaité.

Quels sont les avantages des 2 statuts de loueur en meublé ?

Fiscalité : avantage LMP

Que vous obteniez le statut LMP ou LMNP, les revenus de vos locations meublées sont considérés comme des « bénéfices industriels et commerciaux » et font l’objet d’une déclaration spécifique. Déclaration que nous abordons dans notre dossier : « Déclaration des BIC : quel régime d’imposition choisir ? Quel formulaire remplir ? ».

Si l’on regarde la fiscalité, le statut LMP est clairement plus intéressant puisqu’il procure plusieurs avantages au bailleur s’il choisit le régime du réel plutôt que le régime forfaitaire :

  • Lorsque ses recettes sont inférieures aux charges, le loueur en meublé professionnel peut imputer son déficit sur le revenu global du foyer fiscal (pendant 6 ans). Avec le statut LMNP, vous ne pouvez le faire que sur les simples revenus issus de vos locations meublées.

 

  • Sous statut LMP, vous pouvez profiter d’une exonération totale des plus-values si vos loyers sont inférieurs au seuil de 90.000 €/an au cours des 2 années civiles précédentes et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans. Alors que sous statut LMNP, vous devez attendre 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale.

 

  • S’il est éligible au paiement de l’IFI (voyez notre fiche « IFI : comment ça marche ? »), le LMP est exonéré du paiement de ce nouvel impôt contrairement au loueur en meublé non professionnel.

 

  • Enfin, dans le cas d’une transmission de patrimoine, un bailleur sous statut LMP bénéficie de conditions avantageuses dont une réduction des droits de succession que doivent régler ses enfants.

Gestion des biens immobilier : avantage LMNP

En revanche, si l’on compare les obligations qu’imposent les statuts, force est de constater que le statut de LMNP est plus simple à gérer.

Si l’inscription de départ en tant que loueur en meublé auprès de l’administration, à l’aide d’un formulaire p0i, est commune aux 2 statuts, les obligations sont ensuite beaucoup plus lourdes pour le LMP.

Puisque le propriétaire LMP est considéré comme un professionnel, il doit gérer son patrimoine immobilier comme s’il était une société, avec tout ce que cela implique : connaissances juridiques et fiscales à avoir pour éditer la liasse fiscale ou amortir les meubles et les logements.

En LMP, vous êtes quasiment obligé d’avoir recours à un professionnel tel qu’un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou encore un conseiller en gestion de patrimoine.

Faire l’économie des services de ces professionnels n’est pas une bonne idée.

Leur accompagnement permet d’éviter de perdre du temps et de se tromper. Une erreur peut entraîner le risque d’un redressement fiscal coûteux.

Avantages sociaux : avantage LMP

D’un point de vue social, le statut de LMP présente deux avantages possibles : si vous choisissez de vous inscrire au RCS (ce qui n’est donc plus une obligation), vous pouvez bénéficier d’une couverture sociale et d’une validation de trimestres par la caisse de retraites.

En effet, en tant que LMP, une fois inscrit au RCS, vous êtes automatiquement affilié au Régime social des indépendants (RSI), ce qui implique un appel de cotisations sociales (maladie, retraite de base…).

Une carte vitale vous est délivrée et, selon vos revenus, entre 1 et 4 trimestres de retraite par an sont validés.

Tableau de synthèse

Nomination LMP LMNP
Conditions d’obtention du statut Vos recettes locatives sont :

  • supérieures à 23.000 € TTC par an.
  • supérieures aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
Vos recettes locatives sont :

  • inférieures à 23.000 € TTC par an.
  • inférieures aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
Régime d’imposition BIC professionnels BIC non professionnels
Déficit Imputé sur votre revenu global. Imputé uniquement sur vos BIC non professionnels.
Plus-values Exonération :

  • partielle au bout de 22 ans de détention du bien (uniquement l’impôt sur le revenu),
  • totale au bout de 30 années (c’est-à-dire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux).
Exonération (au bout de 5 ans d’activité) :

  • partielle si vos recettes locatives se situent entre 90.000 et 126.000€,
  • totale si vos recettes locatives sont inférieures à 90.000€.
IFI

Exonéré

Non exonéré

Quel statut trouvez-vous le plus avantageux ? N’hésitez pas à nous partager votre avis en commentaire.

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