Faut-il louer meublé ? La question mérite d’être posée notamment lorsque le bien concerné correspond à certains critères. A savoir si l’appartement est plutôt petit, du studio jusqu’au deux-pièces et s’il est situé en ville. Contrairement aux logements à partir du trois-pièces, destinés à des familles qui préfèrent s’installer dans leurs meubles et sur du long terme, de fait, la location meublée s’adresse à une population amenée à séjourner pour une durée plus ou moins longue mais en général définie. Ce type de location intéresse donc en priorité les étudiants, les cadres qui déménagent pour raisons professionnelles ou éventuellement les jeunes ménages.
Un intérêt économique
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La location meublée présente quelques atouts de taille, spécialement économiques. D’abord, opter pour ce type de location donne la possibilité d’afficher un loyer plus cher. Pour un bien de même catégorie, la rente mensuelle peut s’élever de 10 à 30 % par rapport à une location classique. En outre, l’imposition, en la matière, est particulièrement avantageuse pour le propriétaire-bailleur. Ce dernier profite en effet d’un statut spécifique, dit LMNP (Loueur de meublé non professionnel) qui dépend du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La condition pour obtenir ce statut : les recettes de la location ne doivent pas excéder 23 000 euros par an. Au-delà, c’est le régime réel qui s’applique, soit la déduction des charges d’exploitation (intérêt d’emprunt, frais de syndic, amortissement…) et autres frais engagés (travaux, assurance, entretien chaudière…).
Par ailleurs, si la location meublée est située dans une résidence dédiée aux personnes âgées, aux touristes ou aux étudiants comme l’entend le dispositif public Censi-Bouvard, le bailleur peut bénéficier d’une exonération de 11 %, étalée sur neuf ans.
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Quelques contraintes
En contrepartie de ces bénéfices économiques, l’option du meublé impose de respecter certaines règles. D’abord, pour que l’opération soit rentable, le propriétaire, doit fournir un appartement clés en main, équipé de tout ce qui est nécessaire pour que le locataire puisse vivre confortablement (mobilier, électroménager, ustensiles). Selon le niveau de qualité souhaité, l’investissement personnel et financier à prévoir varie. En outre, même s’ils ne constituent pas une réelle contrainte, la gestion et l’entretien, peuvent s’avérer assez lourds à prendre en charge. Enfin, avec un bail établi pour un an (neuf mois pour les étudiants) et un préavis qui passe à un mois, l’inconvénient majeur de la location meublée reste le taux de renouvellement des locataires qui s’élève considérablement tout comme le risque de vacances locatives.
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Selon le type de bien et sa situation, sa rentabilité locative ne sera pas la même selon s’il est loué vide ou meublé. Il faut donc raisonner au cas par cas. Quoi qu’il en soit la location meublée offre d’indéniables avantages fiscaux qui, cependant, sont menacés de disparition : en plus des restrictions qu’ont subies dernièrement les aides publiques comme la loi Censier-Bouvard, le régime particulier du LMNP serait, lui aussi, actuellement remis en cause.
Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com
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