Vous disposez d’un logement vide (avant une 1ère mise en location classique) situé dans une zone touristique et vous souhaitez en profiter pour le louer quelques semaines en 2019 ? Pourquoi pas. Voici nos conseils pour louer en toute sécurité en 2019.
Étape 1 : vérifiez si vous avez le droit de louer en saisonnier
Avant toute chose, assurez-vous que la location saisonnière de courte durée n’est pas interdite dans le règlement de copropriété de la résidence. Vous devez aussi obtenir l’autorisation du maire de la commune pour proposer ce type de location. A Paris, les règles sont particulières : renseignez-vous auprès de la mairie.
La location saisonnière est possible 3 mois par an (sauf dérogation). Même de courte durée, elle doit respecter certaines règles. Ces dernières sont toutefois beaucoup plus souples que celles imposées aux logements meublés classiques (baux de 9 ou 12 mois).
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Étape 2 : meublez le logement s’il ne l’est pas déjà
Les vacanciers veulent évidemment un logement meublé confortable. Vous n’êtes pas obligé d’y installer des meubles modernes, mais il faut que ces derniers soient en bon état. Recycler ses vieux meubles abîmés dans son appartement en fait baisser la valeur locative. Lits, table, chaises, vaisselle et ustensiles de cuisine doivent être présents dans le logement. Si c’est pour une opération unique de location meublée de courte durée, inutile d’intégrer tous les équipements électroménagers (lave-vaisselle, lave-linge…). En revanche, si vous souhaitez ensuite, signer des baux meublés classiques de 9 mois ou un an, il est préférable de l’équiper avec tout le nécessaire. Il existe d’ailleurs une liste des équipements obligatoires que nous détaillons dans notre dossier : « Les spécificités du contrat de location meublée ».
La réglementation du logement décent ne s’applique pas à la location saisonnière, mais votre logement doit tout de même être « habitable » et « sécurisé ». Attention notamment à des équipements de gaz ou d’électricité trop vétustes qui pourraient mettre en danger la vie de vos locataires.
Étape 3 : publiez une annonce en bonne et due forme pour votre location saisonnière
Etant donné que les locations saisonnières sont rarement visitées par les futurs locataires, l’annonce doit décrire le logement et ses équipements. Elle doit aussi contenir le numéro d’enregistrement, obligatoire dans certaines communes. C’est, par exemple, le cas à Paris. Renseignez-vous auprès de la mairie de la commune où est situé votre logement locatif.
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Étape 4 : envoyez au locataire potentiel le descriptif complet de votre location saisonnière
Au locataire intéressé, vous devez envoyer une description du logement très détaillée (beaucoup plus que dans l’annonce) où vous donnez des informations sur ses équipements, son extérieur, sa situation géographique par rapport aux commerces, aux éventuelles plages, pistes de ski… Mais aussi toutes les informations concernant les conditions de location : le loyer, les arrhes ou l’acompte, la caution, etc.
Dans le domaine de la location saisonnière, les tarifs sont entièrement libres. Annoncez le loyer tout compris afin que le locataire loue en toute connaissance de cause. Soyez également précis sur la durée proposée : prix à la nuitée ? à la semaine ?
Attention : la remise de ce descriptif est obligatoire sous peine de devoir payer une amende pouvant s’élever à 1.500 €. Si le descriptif est effectivement envoyé, mais incorrect (le logement en bord de mer est, en fait, à 1 km…), vous risquez plus gros : une amende de 3.750 €.
Étape 5 : signez un contrat de bail pour votre location saisonnière
Contrairement à la location classique dont les conditions générales de location sont déterminées légalement, c’est au bailleur de fixer les conditions d’une location saisonnière. C’est pourquoi le bail saisonnier, qui doit obligatoirement être signé, est important.
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Le bail saisonnier doit comporter plusieurs informations :
- Votre identité et celle du locataire avec vos adresses respectives ;
- L’adresse du logement loué ;
- Les dates retenues avec les heures d’arrivée et de départ ;
- Le nombre de locataire ;
- Le montant du loyer (charges comprises) et de la taxe de séjour ;
- Le mode de paiement choisi ;
- Les arrhes ou l’acompte réglé (en général, 25 % du loyer, mais le choix vous incombe) ;
- Le montant de la caution versée avec la façon dont elle sera restituée ;
- Le coût éventuel de services proposés (ménage, par exemple).
Important : arrhes ou acompte, ce n’est pas la même chose. L’acompte est une somme versée fixant un engagement ferme et définitif. Si le locataire ne vient finalement pas, il devra tout de même vous verser le restant de la somme globale due. Avec les arrhes, vous êtes moins bien protégé. Si le locataire ne vient pas, vous ne pourrez conserver que ces dernières. Dans un contrat où ces termes ne sont pas précisés (il est uniquement fait mention de « sommes versées »), les montants payés d’avance sont considérés comme des arrhes.
Étape 6 : signez des états des lieux d’entrée et de sortie de votre logement saisonnier
Ils ne sont pas obligatoires, mais vous avez tout intérêt à détenir ces documents, très importants en cas de dégradations constatées dans le logement. Les états des lieux qui ne sont pas réalisés rigoureusement font souvent l’objet de litiges entre propriétaires et locataires. À noter : les locataires n’ont pas l’obligation – comme c’est le cas dans les locations classiques – de s’assurer. Il est donc prudent de vérifier les conditions d’assurance de ce logement auprès de votre compagnie.
Étape 7 : déclarez vos loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Au moment de la déclaration de revenus, les loyers perçus seront taxés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Reportez-vous à notre dossier « Déclaration des BIC : quel régime d’imposition choisir ? Quel formulaire remplir ?».