Louer une chambre : exonération d'impôt et plafond 2026

Vous louez une chambre de votre logement à un étudiant ou à un jeune actif, et vous vous demandez si ce loyer doit figurer sur votre déclaration de revenus ? La réponse peut être non — mais elle tient à un plafond, et ce plafond vient d’être actualisé. Le 19 août 2026, l’administration fiscale a publié les limites applicables à l’année en cours : 215 € par mètre carré et par an en Île-de-France, 159 € dans le reste de la France.

En dessous, le loyer n’est pas imposé du tout. Au-dessus, ce n’est pas la seule fraction excédentaire qui devient imposable : c’est l’intégralité du loyer encaissé. Beaucoup de propriétaires découvrent cette logique du tout ou rien après avoir arrondi un loyer à la hausse pour suivre le marché local.

Et une échéance approche : le dispositif ne couvre, en l’état, que les locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.

Quel loyer une chambre peut-elle rapporter sans être imposée en 2026 ?

Pour les locations réalisées en 2026, le loyer annuel hors charges ne doit pas dépasser 215 € par mètre carré en Île-de-France et 159 € dans les autres régions. En dessous de ces montants, le loyer est réputé raisonnable et échappe entièrement à l’impôt sur le revenu, à condition que la chambre soit la résidence principale du locataire.

Une chambre de 12 m² peut donc rapporter jusqu’à 2 580 € par an à Paris, soit 215 € par mois, et 1 908 € par an à Nantes, soit 159 € par mois. Le moyen mnémotechnique est commode : sur 12 m², le plafond mensuel en euros est égal au plafond annuel au mètre carré. En 2025, ces seuils étaient de 213 € et 157 € ; la revalorisation reste très inférieure à la hausse des loyers constatée sur la même période.

Trois conditions cumulatives, et c’est la deuxième qui écarte le plus de dossiers

Le fondement du dispositif est l’article 35 bis du code général des impôts, dans sa version issue de l’article 38 de la loi de finances pour 2024. Il exonère les personnes qui « louent ou sous-louent jusqu’au 31 décembre 2026 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale ». L’administration précise que l’exonération n’est acquise que si trois conditions sont réunies simultanément.

La première porte sur les locaux : les pièces louées font partie de votre habitation principale et ne constituent pas un logement indépendant. Le studio aménagé au-dessus du garage, avec son entrée, sa cuisine et sa salle d’eau, sort du dispositif même s’il touche la maison.

La deuxième porte sur l’occupant, et c’est elle qui disqualifie le plus de situations : la chambre doit constituer la résidence principale du locataire. Celui qui conserve son domicile ailleurs et vient dormir trois nuits par semaine ne remplit pas cette condition. Seule exception prévue par le texte : le salarié saisonnier titulaire d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail, pour qui la chambre peut n’être qu’une résidence temporaire. La troisième condition est le prix, « fixé dans des limites raisonnables » — c’est là qu’intervient le plafond au mètre carré.

Au-dessus du plafond, c’est le loyer entier qui redevient imposable

L’exonération ne se découpe pas. La doctrine administrative la fait porter sur la totalité des produits provenant de la location lorsque les trois conditions sont remplies ; à l’inverse, si l’une d’elles fait défaut, c’est la totalité du loyer qui rejoint le revenu imposable. Un bailleur qui dépasse le plafond de 10 € par mois ne perd pas 10 € : il perd l’exonération.

Une nuance mérite d’être connue, parce qu’elle joue dans les deux sens. Les deux montants sont publiés « à titre indicatif » : un loyer inférieur à ces seuils est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale. Au-dessus, la loi ne prononce aucune déchéance automatique — le critère légal reste le caractère raisonnable du prix, apprécié selon les circonstances. Mais vous perdez la sécurité du seuil, et c’est à vous de démontrer que le loyer reste raisonnable, sur un terrain où aucune grille n’a été publiée. Quand on gère seul, l’arbitrage est simple : rester sous le plafond coûte moins cher qu’une discussion avec le service des impôts.

Quand l’exonération tombe, le loyer relève du meublé, pas des revenus fonciers

Le régime de repli est souvent mal identifié. L’article 35 bis ne vise que la location « en meublé » : les loyers concernés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, jamais des revenus fonciers. Ni micro-foncier, ni déficit foncier, ni déclaration 2044 : ces mécanismes sont réservés à la location nue. Reporter le loyer d’une chambre meublée en revenus fonciers est une erreur fréquente, et elle se rattrape mal.

Concrètement, le loyer imposable se déclare en micro-BIC, avec un abattement de 50 % tant que les recettes restent sous le plafond de 83 600 € fixé au 2° de l’article 50-0 du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026. Sur une chambre, ce plafond ne sera jamais un sujet ; l’abattement, si. Attention en revanche à ne pas transposer ces chiffres à une chambre louée à la nuitée : le meublé de tourisme non classé relève du 1° bis du même article, avec un abattement de 30 % et un plafond de recettes de 15 000 €.

Chambres d’hôtes et clientèle de passage : le plafond n’est plus au mètre carré mais à 760 € par an

Le second volet de l’article 35 bis traite un cas différent : celui du propriétaire qui met « de façon habituelle à la disposition du public » une ou plusieurs pièces de son habitation principale. L’exonération existe aussi, mais elle est plafonnée en valeur absolue : le produit de ces locations ne doit pas excéder 760 € par an, toutes taxes comprises, et ce régime ne se cumule pas avec celui de l’article 50-0.

Au-delà de 760 €, le contribuable devient imposable sur la totalité des produits nets retirés de la location — même logique de tout ou rien, autre plafond. Confondre les deux est une erreur courante : le seuil au mètre carré ne s’applique qu’au locataire qui habite chez vous, jamais aux nuitées touristiques.

Le calcul au mètre carré est l’endroit où le dossier se joue vraiment

Le plafond s’apprécie par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. Deux précautions en découlent. Séparez le loyer d’une éventuelle provision pour charges dans le bail : un loyer annoncé « charges comprises » vous prive de la démonstration, puisque le plafond se mesure hors charges. Et conservez la trace du calcul — mesure des pièces, plan, méthode retenue —, parce que c’est vous qui devrez le produire si la question est posée un jour.

Sur un point, la documentation administrative reste muette : elle ne tranche pas explicitement le sort des espaces partagés, cuisine ou salle de bains, dans le calcul de la surface. La lecture prudente consiste à retenir la seule surface habitable des pièces effectivement louées, ce qui donne le plafond le plus bas, donc le plus sûr ; sur un cas limite, une question écrite au service des impôts ou un passage à l’ADIL vaut mieux qu’une hypothèse. Reste à savoir où se situe le marché local : le tarif d’une chambre chez l’habitant dépend de la ville, de la surface et des services inclus, et cette comparaison vous dira si le plafond fiscal est une contrainte réelle ou un seuil que vous n’atteindrez pas. Si vous aménagez des combles pour créer la chambre, la taxe d’aménagement entre en jeu dès les travaux : elle se calcule sur la surface créée, sans rapport avec le loyer futur.

Un bail écrit, un préavis de trois mois, et une exonération de CFE dont personne ne parle

Condition fiscale et condition juridique se recoupent : dès lors que la chambre constitue la résidence principale du locataire, le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 s’applique et ses dispositions sont d’ordre public (article 25-3). Le contrat est écrit et conclu pour un an au moins, durée réductible à neuf mois pour un étudiant (article 25-7).

Le locataire peut partir avec un mois de préavis. Vous, non : le congé du bailleur suppose un préavis de trois mois et un motif — reprise, vente, ou motif légitime et sérieux (article 25-8). Beaucoup de propriétaires imaginent pouvoir mettre fin à leur convenance à une location située dans leur propre logement ; ce n’est pas le cas. Le saisonnier logé à titre temporaire, lui, relève d’un cadre distinct, à faire confirmer avant de signer.

Dernier point, presque toujours oublié : le 2° de l’article 1459 du code général des impôts exonère de cotisation foncière des entreprises les personnes qui louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, aux mêmes conditions de résidence principale du locataire et de prix raisonnable. Remplir les conditions de l’article 35 bis, c’est donc aussi échapper à la CFE, sans démarche. D’autres allègements, à l’inverse, se perdent faute d’être demandés — ainsi de l’exonération de taxe foncière pour logement vacant. Côté gestion, un bail meublé conforme et des quittances mensuelles suffisent à tenir le dossier : GererSeul les produit à partir des informations du bail, ce qui évite de les reconstituer trois ans plus tard.

Ce qu’il faut retenir avant le 31 décembre 2026

Louer une chambre de sa résidence principale sans impôt sur le revenu reste possible en 2026, à trois conditions cumulatives : la pièce fait partie de votre logement sans en être indépendante, elle est la résidence principale du locataire, et le loyer hors charges reste sous 215 € par mètre carré et par an en Île-de-France ou 159 € ailleurs. L’exonération est totale ou nulle, et elle emporte la dispense de cotisation foncière des entreprises.

La vraie échéance est celle du texte lui-même : l’article 35 bis ne couvre que les locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026. Son maintien au-delà dépend d’une prorogation en loi de finances, comme celle votée fin 2023 pour la période actuelle ; à la date de publication de cet article, aucune n’est adoptée. Signer un bail d’un an aujourd’hui revient donc à couvrir une période dont la seconde moitié n’est pas garantie fiscalement : mieux vaut le savoir maintenant que le découvrir sur un avis d’imposition en 2028.

Précision utile pour finir : cette exonération porte sur le loyer, pas sur le bien. Elle ne se confond pas avec les cas d’exonération de plus-value immobilière attachés à la vente de la résidence principale, qui suivent des règles entièrement distinctes. Tenir ce dossier seul est parfaitement à votre portée : un bail conforme, un calcul au mètre carré conservé, et un œil sur la loi de finances de l’automne.

Louer une chambre chez soi : les conditions de l’exonération d’impôt en 2026