Congé pour vendre en indivision : l'accord unanime exigé

Vous avez hérité d’un logement loué à plusieurs, ou vous l’avez acheté en couple non marié, et vous souhaitez aujourd’hui vendre ? Votre prudence est justifiée : par un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.188), la Cour de cassation a de nouveau censuré un congé pour vendre délivré sur un bien indivis sans l’accord de tous les propriétaires. Un seul consentement manquant, et l’acte qui devait ouvrir la vente peut être annulé.

L’affaire ressemble à beaucoup de dossiers : une maison donnée à bail en 2012, un bailleur décédé en 2019, des héritiers devenus indivisaires, et un congé signifié en janvier 2021 par ceux qui se présentaient comme les bailleurs. La cour d’appel avait validé le congé en y voyant un simple vice de forme. La troisième chambre civile censure : le défaut de pouvoir est une irrégularité de fond, que le locataire peut invoquer sans avoir à justifier d’un grief.

Ce risque, pourtant, se neutralise avant l’envoi du premier courrier. Voici ce que dit exactement la règle, pourquoi le mandat tacite ne suffira jamais, et le mandat écrit à faire signer à chaque indivisaire avant de faire signifier le congé.

Un accord manquant peut annuler le congé : ce que dit l’arrêt du 2 juillet 2026

La Cour s’appuie sur trois textes : l’article 815-3 du Code civil, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 117 du Code de procédure civile. Le raisonnement tient en une phrase : le congé fondé sur la décision de vendre vaut offre de vente au profit du locataire ; or les actes de disposition relatifs à un bien indivis requièrent le consentement unanime des indivisaires ; le congé doit donc être délivré par tous.

La solution n’est pas isolée. Elle prolonge un arrêt du 23 janvier 2025 (n° 23-21.610) : une SCI détenant un bien en indivision avec deux autres personnes avait délivré seule le congé, et la Cour avait déjà jugé que ce congé ne valait pas offre de vente faute du consentement de chaque indivisaire. De longue date, enfin (arrêts des 8 avril 1999 et 25 avril 2001), la même chambre exige que le congé émane de chacun et que le nom de chaque indivisaire y figure.

La véritable clarification de 2026 porte sur le régime de la sanction : le défaut de pouvoir n’est pas une irrégularité de forme, que le locataire devrait assortir d’une preuve de préjudice. C’est une nullité de fond, opposable telle quelle. Autrement dit, le congé peut être remis en cause alors même que la vente projetée est déjà bien avancée.

Un seul indivisaire peut-il donner le congé pour vendre ?

Non. Le congé pour vendre d’un logement loué détenu en indivision doit être délivré avec le consentement de tous les indivisaires : l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 en fait une offre de vente au locataire, et l’article 815-3 du Code civil exige l’unanimité pour tout acte de disposition. Un congé signé par un seul indivisaire, même majoritaire, peut être annulé.

L’articulation des deux textes mérite d’être comprise, car elle explique le piège. Le congé pour vendre superpose deux actes en un : il met fin au bail à l’échéance du préavis, et il constitue en même temps l’offre de vente que le locataire peut accepter pendant les deux premiers mois de ce préavis. Si le locataire accepte, le bailleur est engagé à lui vendre. On ne se contente pas d’administrer un bien en faisant cela : on en dispose.

C’est ce qui distingue radicalement le congé pour vendre du congé du bailleur pour habiter, qui ne comporte aucune offre de vente et obéit à d’autres règles. Sur un bien indivis, c’est précisément la dimension « offre de vente » qui fait basculer le congé du côté des actes de disposition, là où l’unanimité n’est pas négociable.

Le mandat tacite ne couvrira jamais la vente du bien

L’erreur la plus fréquente vient de ceux qui gèrent le bien depuis des années. L’article 815-3 prévoit que l’indivisaire qui prend en main la gestion des biens, au su des autres et sans opposition de leur part, est censé avoir reçu un mandat tacite. Ce mandat couvre les actes d’administration — encaisser les loyers, régler les charges, souscrire l’assurance — mais expressément pas les actes de disposition, ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Le contraste est d’ailleurs trompeur : la conclusion d’un bail d’habitation relève de la majorité des deux tiers des droits indivis, comme les autres actes d’administration. Beaucoup de copropriétaires du bien en déduisent que celui qui a pu signer le bail peut aussi donner le congé. C’est l’inverse : le bail est un acte d’administration, le congé pour vendre un acte de disposition. Les deux ne relèvent pas du même régime de pouvoirs.

La seule exception légale à l’unanimité ne concerne pas votre situation : elle vise la vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. Un immeuble loué ne relève pas de cette exception.

Le mandat écrit de chaque indivisaire sécurise toute la vente

Concrètement, la protection se joue en deux temps. D’abord, recenser l’intégralité des indivisaires en s’appuyant sur les actes de la succession ou l’acte d’achat, jamais sur la mémoire familiale. Dans l’affaire de 2026, le nom de l’indivisaire qui n’avait pas consenti figurait pourtant sur le congé : la mention d’un nom ne vaut pas consentement, c’est l’accord réel de chacun qui compte.

Ensuite, recueillir un mandat écrit de chaque indivisaire, ou faire signer le congé par tous. Le mandat désigne celui qui signifiera l’acte, rappelle la décision de vendre et reprend le prix et les conditions envisagées. Ce document n’est pas une coquetterie de notaire : c’est lui qui répondra, des années plus tard si besoin, à la question du pouvoir du signataire. L’affaire jugée en 2026 portait sur un congé signifié en janvier 2021 — cinq ans de procédure séparent l’envoi du courrier de la cassation.

Si un indivisaire refuse ou demeure introuvable, la loi ne vous laisse pas sans solution. L’article 815 du Code civil pose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : le partage peut toujours être provoqué, et la vente judiciaire du bien, la licitation, peut être demandée lorsque l’indivision se bloque. Rapprochez-vous d’un notaire ou d’une ADIL avant d’engager ce chemin, qui obéit à ses propres règles de procédure.

Le formalisme du congé pour vendre reste intégralement applicable

L’exigence d’unanimité s’ajoute au formalisme ordinaire, elle ne le remplace pas. Le congé doit indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente projetée, reprendre l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et être accompagné de la notice d’information réglementaire. Il doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Nous ne revenons pas ici sur l’ensemble de ces règles, détaillées dans notre guide consacré au congé pour vente. Retenez simplement que le droit de préemption du locataire suit son cours : l’offre vaut pendant les deux premiers mois du préavis, et la réponse du locataire, acceptation ou refus, détermine la suite de l’opération.

En location meublée, le régime change mais l’unanimité demeure

Précisons le régime, car tout ce qui précède vaut pour un bail d’habitation vide, résidence principale du locataire. En location meublée, le préavis du bailleur est de trois mois (article 25-8 de la même loi) et le congé n’y vaut pas offre de vente : le droit de préemption du locataire est propre aux baux vides.

Cela ne règle pas la question de l’indivision pour autant. La vente d’un immeuble indivis reste un acte de disposition, qui demande le consentement de tous au moment de signer. Et une autre voie existe, sans congé : le propriétaire peut vendre le logement occupé, le bail se poursuivant alors avec l’acquéreur. C’est parfois la sortie la plus simple quand l’unanimité tarde à se dégager, à condition d’en mesurer les conséquences sur le délai et le périmètre de la vente.

Les démarches concrètes quand on gère seul

La démarche ne demande ni agence ni contentieux, seulement de la rigueur documentaire. Commencez par établir la liste exacte des indivisaires à partir des actes, puis faites signer à chacun un mandat écrit ou un accord sur la vente projetée, en fixant par avance le prix et les conditions qui figureront dans le congé. Rédigez ensuite la lettre de congé au nom de tous, avec l’ensemble des mentions de l’article 15 et la notice d’information.

Avant l’envoi, faites relire l’acte : l’ADIL est gratuite, et le notaire qui instruira la vente a tout intérêt à vérifier la chaîne des pouvoirs. Conservez précieusement les mandats et les preuves d’accord — dans l’affaire de 2026, c’est l’absence de cette pièce, et non l’intention de vendre, qui a fragilisé le congé. Enfin, calez l’envoi sur l’échéance du bail, en préférant l’acte de commissaire de justice si vous craignez une réception tardive du recommandé.

Ce qu’il faut retenir avant de signifier un congé sur un bien indivis

Trois points résument la règle. Le congé pour vendre d’un logement indivis exige le consentement de tous les indivisaires ; le mandat tacite de celui qui gère le bien ne couvre jamais la vente ; et un congé irrégulier peut être annulé sans que le locataire ait un préjudice à prouver, ce qui compromet la vente libre bien après l’envoi du courrier.

La règle protège autant le bailleur que le locataire : une vente construite sur un congé fragile, c’est une procédure qui peut s’ouvrir des années plus tard, alors que le projet a déjà été engagé. Un mandat préparé avant le congé coûte quelques courriers ; son absence peut coûter la vente entière.

Gérer seul un bien en indivision ne veut pas dire improviser : cela veut dire documenter chaque pouvoir avant chaque acte. Avec la liste exacte des indivisaires, leurs accords écrits et le formalisme de l’article 15 réunis, vous pouvez donner congé et vendre sans intermédiaire, en évitant le piège qui vient de coûter cinq ans de procédure aux indivisaires de l’affaire de 2026.

Congé pour vendre en indivision : l’accord de tous les indivisaires est requis