Les relations entre locataires et propriétaires sont définies par contrat. Le premier s’engage à fournir un logement décent et le second à régler chaque mois un loyer tout en maintenant le logement en bon état.
Malgré le contrat de location, les états des lieux et un grand nombre de procédures, un conflit peut naître entre le locataire et le propriétaire. Quelle que soit la nature du conflit, il est urgent de le régler. Les solutions existent qui vont du dialogue amiable jusqu’au recours au tribunal.
Quels risques de conflits entre locataires et propriétaires ?
Un conflit entre locataire et propriétaire naît généralement d’un engagement non tenu par l’une des deux parties : un loyer impayé par exemple ou une augmentation inattendue du loyer. Le conflit peut également provenir d’un désaccord sur qui doit assumer une réparation ou sur un problème de nuisance par rapport au voisinage ou autre.
D’autres conflits peuvent survenir au moment où le locataire quitte le logement. L’état des lieux de sortie peut conduire à un désaccord sur l’évaluation d’une dégradation. La somme à prélever sur le dépôt de garantie peut également susciter la discorde.
Les motifs de désaccords sont donc nombreux et la première erreur serait de ne pas y prêter attention quand ils surviennent. La règle d’or est de s’efforcer de régler un problème au plus vite lorsqu’il survient. Il n’est dans l’intérêt d’aucune des deux parties de faire durer un conflit. Il faut trouver un terrain d’entente tout en ne cédant rien sur ses droits.
Comment éviter les conflits entre locataires et propriétaires ?
Pour éviter tout conflit entre propriétaire et locataire, le terrain doit être bien préparé en amont. En premier lieu, les deux parties sont tenues de bien lire le contrat de location et d’en comprendre chacune des clauses :
- Le montant du loyer et la date du versement
- Le montant du dépôt de garantie (et comment il a été calculé)
- La durée du bail et la date de prise d’effet,
- La description exacte du logement : superficie, nombre de pièces, type (studio, T1, T2, etc.)
- L’inventaire du mobilier dans le cas d’un meublé,
- La clause de révision de loyer (avec le mode de calcul),
- La clause résolutoire en cas d’impayés.
Un contrat de location complet et bien rédigé évite bon nombre de conflits. Il faut également se montrer très rigoureux lors de l’état des lieux d’entrée et ne laisser aucune zone d’ombre sur le vocabulaire employé.
Quelles procédures pour résoudre les conflits entre locataires et propriétaires ?
Avant de recourir à la justice pour régler un conflit, le propriétaire et le locataire doivent s’efforcer de trouver à l’amiable une solution à leur litige. Cela évitera les frais de justice et d’attendre de longues semaines avant le jugement.
Le dialogue
La résolution d’un conflit commence par la discussion. Le locataire n’a pas payé son loyer ? Le propriétaire lui adresse un coup de fil amical pour s’enquérir de sa situation, de ses éventuelles difficultés.
Une augmentation du loyer ? Le locataire consulte le contrat de location puis téléphone au propriétaire pour demander, avec courtoisie, une explication. Un simple échange poli permet bien souvent de régler le problème.
Le courrier avec accusé de réception
Si le problème n’est pas réglé à l’amiable après concertation des deux parties, celle ou celui qui se considère lésé(e) doit envoyer à l’autre une lettre recommandée avec accusé de réception expliquant les motifs du désaccord. Cette mise en demeure oblige son destinataire à agir et constituera accessoirement un élément dans l’éventualité d’un recours futur en justice.
Le conciliateur
Si les échanges entre locataire et propriétaire n’ont pas résolu le conflit, il peut être fait appel à une tierce personne : le conciliateur. Il s’agit d’un auxiliaire de justice chargé de résoudre un conflit avant le passage devant le juge. Celui-ci invite locataire et propriétaire autour d’une table pour évoquer le conflit et bien entendu pour trouver une solution amiable. Si celle-ci est trouvée, un constat d’accord est rédigé et signé par les deux parties.
Le conciliateur peut également être un organisme, la Commission départementale de conciliation, laquelle est composée de représentants de regroupements de propriétaires et d’association de défense des locataires.
Le recours à un conciliateur est gratuit.
Le juge
Si aucune conciliation ni accord amiable n’ont été trouvés entre le locataire et le propriétaire, ceux-ci doivent alors saisir le juge des contentieux de la protection. A partir des faits rapportés et des preuves fournies par le locataire et le propriétaire, le juge prendra les décisions qui s’imposent : suspension ou résiliation du bail, condamnation au paiement ou à la réalisation de travaux, expulsion du locataire, etc.
Le juge peut être saisi en référé en cas d’urgence.