Afin d’inciter les propriétaires à libérer du foncier en cédant leurs terrains constructibles, des abattements fiscaux exceptionnels sur les plus-values sont mis en place jusqu’à fin 2020.
La gestion de votre patrimoine immobilier doit, sur certains points, être calquée sur la gestion de vos valeurs mobilières : il faut savoir « prendre ses bénéfices, lorsque la conjoncture est favorable… ».
Ainsi, si vous possédez un terrain bâti ou à bâtir, étudiez l’intérêt de le revendre dans les 3 années à venir.
Vous pourrez alors profiter, le cas échéant, de l’abattement exceptionnel sur les plus-values, l’une des grandes nouveautés fiscales de cette année. Une bonne façon de gonfler votre bénéfice.
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Attention, pour profiter de cette disposition fiscale temporaire (inscrite dans la loi de finances rectificative pour 2017 pour lutter contre la « rétention foncière »), il faut que la promesse de vente soit signée avant le 31 décembre 2020 et que l’acheteur s’engage à faire construire sur le terrain des logements neufs.
Quels terrains sont concernés par ces abattements fiscaux exceptionnels sur la plus-value ?
La réduction de l’impôt sur la plus-value concerne » les communes se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements, soit celles classées dans les zones A bis et A telles qu’elles sont définies à l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation ». Les zones concernées sont donc l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise et certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Ajaccio, Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, notamment).
A quel montant d’abattement fiscal pouvez-vous prétendre ?
La ristourne fiscale varie en fonction de la nature de la vente : le taux de l’abattement fiscal sur la plus-value est fixé à :
- 70 % pour une cession de terrain destiné à la construction de logements classiques (secteur libre),
- 85 % si l’acheteur s’engage à construire des logements intermédiaires (loi Pinel, par exemple) et
- 100 % si l’acheteur s’engage à construire uniquement des logements sociaux.
Bien entendu, la destination du terrain doit être certifiée pour que l’abattement soit accordé par les services fiscaux : l’acheteur doit s’engager, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs. Il doit aussi mentionner le type de logements afin que soit déterminé le montant possible de l’abattement.
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Exemple :
Le site bien connu www.pap.fr qui fournit aussi un simulateur de calcul de plus-value, donne l’exemple d’un terrain situé en zone très tendue acheté 50.000 € en janvier 2008 et vendu 100.000 € en février 2018. L’impôt sur la plus-value s’élève à 13.450 €.
Si les conditions de l’abattement de 70 % sont réunies, l’impôt passe à 4.035 € tandis que l’impôt n’est plus que de 2.017 € si les conditions de l’abattement de 85 % sont réunies !
Ce dispositif s’ajoute à l’abattement traditionnel pour durée de détention.
Rappelons que la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain à bâtir est taxé au taux de 37,2 %, avec l’application d’un abattement pour durée de détention qui aboutit à une exonération complète au bout de 30 ans.
A qui pouvez-vous vendre ?
Particuliers ou professionnels peuvent se porter acquéreurs, du moment qu’ils s’engagent à respecter les conditions de construction. Si vous souhaitez être pro-actifs, n’hésitez pas à contacter des promoteurs immobiliers. La Fédération des Promoteurs Immobiliers peut vous aider à trouver la liste des professionnels nationaux ou régionaux intervenant dans la zone où est situé votre terrain à bâtir.
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Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’engagement de construire ?
En cas de manquement à l’engagement de construire des logements dans les 4 ans, c’est l’acheteur qui est sanctionné et non pas le vendeur. Pour lui, l’amende peut atteindre 10 % du prix de vente. Dans tous les cas, donc, l’avantage fiscal est définitivement acquis pour le vendeur.
Notre avis : ce dispositif fiscal temporaire peut être très intéressant pour ceux d’entre vous ayant acquis des terrains constructibles il y a quelques années (dans les zones éligibles) et qui ont déjà pris de la valeur. Echapper à l’impôt sur la plus-value peut, en effet, booster considérablement la rentabilité globale de l’investissement.
A ne pas négliger : la possibilité de vendre une partie d’un terrain. Par exemple, votre résidence principale est située sur un très grand terrain dont vous n’avez pas toute l’utilité. Vous pouvez le diviser en deux et vendre la moitié dans ce cadre fiscal… Un terrain détenant déjà une maison peut aussi intéresser des promoteurs prêts à la remplacer par un petit immeuble de logements…
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