Zoom sur les syndics bénévoles

La copropriété où vous détenez un logement locatif souhaite élire un syndic bénévole ? De quoi s’agit-il ? Explications.

Tout le monde ne le sait pas, mais un copropriétaire peut tout-à-fait assurer la gestion d’une copropriété s’il est mandaté par ses pairs au cours d’une assemblée générale (vote à la majorité absolue). Il devient alors « syndic bénévole ».

Par déception des services des professionnels, pour faire l’économie d’un mandat de gestion donné à un syndic professionnel ou pour bénéficier d’une gestion plus réactive, certains copropriétaires plébiscitent la formule.

 

Le syndic bénévole ne convient pas à toutes les copropriétés

S’il est difficile de concevoir une telle façon de fonctionner dans une très grande copropriété, cette gestion peut s’envisager dans de petites copropriétés (une dizaine de logements, par exemple) dans lesquelles les résidents s’entendent bien entre eux, dans lesquelles le syndicat de copropriétaires entretient de bonnes relations avec le syndic et où il n’existe pas de problèmes financiers. Autre point à regarder : le fonctionnement de la copropriété. Plus il est simple, mieux c’est (pas trop d’équipements collectifs comme une piscine, une loge de gardien, etc.).

 

Le syndic bénévole doit avoir du temps et de l’énergie

Le copropriétaire qui va se proposer au poste de syndic bénévole doit avoir plusieurs qualités dont la 1ère est la sociabilité et la diplomatie.

Il lui faut ensuite disposer de temps car la mission, même dans une copropriété modeste, est chronophage. Il n’est, en revanche, pas indispensable qu’il ait des compétences techniques, juridiques ou comptables, même si elles représentent un atout.

A noter : tout copropriétaire peut remplir la mission de syndic bénévole, même les investisseurs ne résidant pas dans l’immeuble.

 

Un syndic « bénévole » peut être rémunéré

Ce n’est pas le cas dans la majorité des copropriétés concernées, mais c’est possible.

Le syndic bénévole peut être dédommagé pour le temps qu’il consacre à la gestion de l’immeuble. Sa rémunération doit alors être votée en AG et prévue au contrat de syndic. Il est alors appelé non plus « syndic bénévole », mais « syndic non professionnel ». Le montant de son dédommagement dépend de la taille de la copropriété et de ses équipements. L’intérêt est qu’il ne coûte pas plus cher qu’un professionnel ! L’Association des responsables de copropriété (ARC) préconise de ne pas dépasser la moitié de ce que demande un professionnel. Sa rémunération est soumise à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux (BNC).

S’il n’est pas rémunéré, il peut se faire rembourser les frais avancés pour le compte de la copropriété (déplacements, fournitures, téléphone, envois postaux, etc.) sur présentation de factures. Il est prudent, lors de l’AG entérinant sa nomination, d’encadrer ces frais en déterminant, par exemple, un montant maximum.

A noter : une indemnité forfaitaire peut aussi être votée en AG.

 

Un syndic bénévole a exactement les mêmes missions qu’un syndic professionnel

Il administre et entretient l’immeuble, veille au respect de la réglementation (si besoin, il peut s’adjoindre les services d’un comptable) et représente la copropriété (signature des contrats avec les prestataires, actions en justice, etc.).

Ses missions doivent être décrites dans un contrat type de syndic indiquant la durée du mandat (3 ans au maximum), sa date de commencement et de fin, les modalités de remboursement des frais ou de sa rémunération.

Attention ! Comme un professionnel, un syndic bénévole est responsable de ses erreurs de gestion. Mieux vaut donc qu’il se fasse accompagner par une association de copropriétaires qui assure une veille juridique du secteur…

 

Pesez le pour et le contre avant de vous décider

Les avantages d’un syndic bénévole sont incontestables :

Les inconvénients d’un syndic bénévole existent aussi, comme :

  • Malgré ses annonces lors du vote en AG, il peut finalement ne pas consacrer assez de temps à sa mission ;
  • ses relations personnelles quotidiennes avec les autres copropriétaires peuvent altérer son jugement et jouer négativement sur la bonne gestion de la résidence.

Comme vous le feriez avec un syndic professionnel, il faut donc le juger sur pièces, et remettre en question, le cas échéant, son mandat.

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