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Jurisprudence : le locataire doit être protégé des risques électriques

Risques électriques Gererseul

Une installation électrique non conforme peut conduire un bailleur en correctionnelle. Ceci est valable pour tous les diagnostics présents dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Une récente jurisprudence montre, en effet, que l’absence d’équipements de sécurité obligatoires peut être interprétée comme une « mise en danger de la vie d’autrui » par la Cour de cassation. Dans cette affaire, le bailleur incriminé contestait la légitimité du Tribunal correctionnel pour la plainte déposée par son locataire.

Un arrêt de la Cour de cassation datant du 2 mai 2018 rappelle les obligations des bailleurs en matière de sécurité de leurs locataires. Ces derniers doivent être accueillis dans des logements locatifs assurant leur sécurité, sous peine de sanctions pénales. La justice – via la Cour de cassation – a rappelé ce principe en renvoyant devant le Tribunal correctionnel un bailleur qui refusait d’être jugé par cette juridiction.

Responsable de la sécurité de ses locataires, le bailleur doit lui présenter une installation électrique sécurisée

Ce propriétaire louait, en effet, un logement ne répondant pas aux critères de sécurité minimaux exigés en matière d’installation électrique. Le locataire en place a porté plainte (pour les risques que cela lui faisait courir en termes d’électrocution et de court-circuit) pour absence de disjoncteurs différentiels de 30 mA et de branchements électriques en bon état d’usage et de fonctionnement.

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Cette dernière n’est pas forcément égale à une installation aux dernières normes

Des critères minimaux de sécurité des installations électriques existent pourtant. Les propriétaires signant des baux le savent : un diagnostic électrique est obligatoire, depuis janvier 2018, pour toute location comprenant une installation âgée de plus de 15 ans. Ce diagnostic électrique fait partie du DDT à remettre aux locataires en même temps que le contrat de bail.

Attention : ce diagnostic est simplement là pour indiquer si l’installation est sécurisée ou pas et si elle ne risque pas de mettre en danger la vie des occupants du logement. Il n’a pas pour but de contraindre les bailleurs à mettre aux toutes dernières normes leur installation. Ainsi, si le diagnostic fait état d’anomalies « dangereuses », l’obligation du bailleur (s’il souhaite avoir le droit de louer le logement) consiste simplement à sécuriser l’installation. Cette mise en conformité n’implique pas toujours de lourds travaux.

La sécurité du locataire impérative dans une location

Au fil des ans, la nécessité d’assurer la sécurité des locataires a entraîné de multiples obligations pour les bailleurs.

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Ainsi, le DDT comporte d’autres diagnostics à réaliser pour contrôler l’état du logement à louer. Comme les installations électriques, les installations de gaz de plus de 15 ans doivent, elles aussi, faire l’objet d’un diagnostic gaz avant toute mise en location. Un constat des risques d’exposition au plomb (CREP) ne concernant que les logements construits avant le 1er janvier 1949 est également nécessaire. Obligatoire aussi, le cas échéant, létat des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS) autrefois nommé état des risques naturels, miniers et technologiques.

Enfin, un autre diagnostic est utile, bien que ne devant pas obligatoirement faire partie du DDT : le diagnostic amiante sur les parties privatives (DAPP). Il doit être tenu à la disposition du locataire qui en ferait la demande.

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