Adaptation des dispositifs de défiscalisation pour les investisseurs immobiliers

Investir dans l’immobilier représente une opération fiscale intéressante. Quels sont en 2024 les dispositifs en vigueur pour bénéficier d’avantages fiscaux ?

Les pouvoirs publics français encouragent la construction de logements et proposent ainsi de nombreux avantages fiscaux aux personnes investissant dans l’immobilier. Bien que les niches fiscales, par foyer, soient limitées à 10.000 €, il est intéressant de connaître les différents dispositifs qui permettent une réduction d’impôts à la suite d’une acquisition immobilière.

Le statut LMNP

La location d’un logement meublé fait entrer son propriétaire dans le statut fiscal de LMNP, loueur de meublé non professionnel. Ce statut permet de déclarer les revenus locatifs sous deux régimes au choix : le régime micro-BIC et le régime réel.

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Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur la somme des revenus déclarés. Le régime réel déduit quant à lui le montant effectif des charges, ce qui s’avère plus intéressant lorsque le montant de celles-ci est supérieur à la moitié des revenus. Le régime réel permet en outre de déduire les amortissements.

Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser le total de 23.000€. Ils doivent en outre rester inférieurs à la moitié des revenus du foyer.

Le déficit foncier

Les propriétaires de logements loués non meublés peuvent bénéficier d’un mécanisme fiscal particulier. Si les charges liées au logement présentent un montant plus élevé que celui des revenus locatifs, le régime réel permet de déclarer un déficit foncier, c’est-à-dire une somme qui sera déduite des revenus perçus. Le montant est plafonné à 10.700€, mais il est possible d’étaler le total des dépenses sur plusieurs années (maximum dix ans).

Le régime réel est obligatoire lorsque le montant des revenus dépasse 15.000€, mais il est possible de l’adopter en dessous. Les charges à déduire représentent le coût des travaux, les dépenses d’entretien et de réparation, les charges de copropriété, les frais de gestion, les primes d’assurances, les intérêts de l’emprunt bancaire, la taxe foncière, etc. En revanche, le coût des travaux d’agrandissement, de construction et de reconstruction ne peuvent pas être pris en compte.

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Pour appliquer le déficit foncier, il faut obligatoirement que le logement soit occupé et qu’il génère donc des loyers.

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui permet de récupérer entre 10% et 17,5% de la valeur du logement acheté. Le principe est d’investir dans un programme de logements neufs et de louer le bien sur une longue durée, avec des baux de six, neuf ou douze ans, avec un montant de loyer plafonné. La réduction d’impôt s’opère durant toute la durée de la location.

Le logement acquis est neuf ou rénové et doit être loué non meublé comme résidence principale. Il s’adresse à des locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond. L’investisseur doit s’assurer que le logement est occupé, car une vacance de plus de douze mois lui fait perdre ses avantages fiscaux.

Dans les départements d’outre-Mer, la loi Pinel permet d’obtenir une fiscalité plus avantageuse. Le crédit d’impôt s’élève à 21,5%, 26% ou 29% (au lieu de 10,5%, 15% ou 17,5% en métropole) pour des baux respectivement de six ans, neuf ans et douze ans.

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La loi Pinel, mise en place en 2015 et devait prendre fin en 2021, est prolongée chaque année depuis cette date, même si les avantages fiscaux s’amenuisent d’année en année.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant des locations meublées dans des résidences de services, comme les EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences seniors, les appart-hôtels, etc. Les meublés sont loués à un exploitant par bail commercial pendant neuf ans minimum.

Ce dispositif est ouvert à tous, sans limitation de ressources, de géolocalisation et sans plafonnement de loyer. Il permet une réduction d’impôt correspondant à 11% de la valeur du bien. Le dispositif Censi-Bouvard permet en outre de se faire rembourser la TVA sur la somme investie. Il propose d’autres avantages non négligeables : la gestion du bien est supportée par l’exploitant. Bien entendu, la fiabilité de celui-ci doit peser au moment du choix.

L’investisseur doit savoir qu’un logement dans une résidence de service ne prend pas de valeur au cours des années. Cela reste un produit difficile à revendre, parfois avec un peu de perte.

Quels autres dispositifs pour bénéficier d’une défiscalisation ?

  • La loi Malraux encourage la rénovation de bâtiments anciens. Cet investissement, ciblé sur des bâtiments désignés par les pouvoirs publics, permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 22% à 30% du montant des travaux. Le logement doit être loué pendant neuf ans au minimum en location nue.
  • La loi Monuments historiques incite à investir dans la rénovation de monuments classés. Elle permet de déduire 50% des charges foncières sur le montant des revenus, un pourcentage qui peut monter à 100% lorsque le bien est ouvert aux visites au moins cinquante jours par an.
  • La loi Denormandie permet d’obtenir des avantages fiscaux en investissant dans les immeubles anciens pour les rénover et les mettre en location. Avec des baux de six ans, neuf ans ou douze ans, les déductions fiscales sont respectivement de 12%, 18% et 21%, à condition que le montant des travaux représente plus du quart de la somme investie.
  • Le dispositif Loc’Avantage permet au bailleur de réduire ses impôts en louant son bien à un loyer peu élevé. Une demande doit être déposée auprès de l’ANAH ; agence nationale de l’habitat. L’opération doit prendre fin le 31 décembre 2024.
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