Réforme des obligations des propriétaires en cas de travaux dans le logement loué

Un logement en travaux provoque souvent quelques tensions, notamment sur le plan financier. Qui du locataire ou du bailleur doit payer la note ?

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ? Comment réaliser des travaux chez le locataire au cours de son bail ? Quels travaux le locataire peut-il exiger du bailleur ? Les questionnements à propos des travaux à réaliser dans un logement ne manquent pas.

Quels sont les travaux à la charge du bailleur ou propriétaire ?

Avant même de mettre un logement en location, le propriétaire bailleur doit s’assurer que celui-ci est en bon état et entreprendre des travaux si ce n’est pas le cas. Si un locataire s’installe entre-temps, les deux parties peuvent s’arranger sur la poursuite des travaux. Le locataire peut poursuivre ou faire poursuivre lui-même les travaux. Dans tous les cas, ceux-ci sont à la charge du propriétaire.

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Si les travaux durent plus de vingt-et-un jours, les deux parties peuvent convenir d’une réduction du loyer le temps des travaux. Dans ce cas, une clause travaux doit apparaître dans le contrat de location. Elle précisera la nature des travaux, le montant du loyer diminué et la durée durant laquelle ce montant diminué est appliqué. Il peut être également précisé comment sera remboursé le locataire s’il avance des frais dans les travaux.

Pour rappel, un logement décent se définit par une surface habitable minimale, une note de performance énergétique acceptable et la présence de certains équipements indispensables et en bon état de fonctionnement (électricité, chauffage, eau, évacuations…). Le logement ne doit en outre représenter aucun risque pour la santé et la sécurité de ses occupants et ne doit pas être infesté d’animaux nuisibles ou de parasites.

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Lorsque le locataire est installé dans le logement, il est nécessaire de bien distinguer quels types de travaux sont à sa charge et lesquels sont à celle du propriétaire.

Les travaux d’amélioration réalisés en privatif ou dans les parties communes sont à la charge du propriétaire. Il s’agit de travaux qui apportent une valeur ajoutée au logement, par exemple l’installation d’un équipement ou son remplacement par un modèle de qualité supérieure (notamment sur le plan de la consommation et de l’impact sur l’environnement).

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Les travaux d’entretien du logement et de remise en état d’un élément défectueux sont également à la charge du propriétaire, tout comme les travaux d’isolation, les travaux destinés à rendre le logement décent et ceux résultant de la vétusté du bâtiment.

Bien entendu, les travaux de réparation d’éléments dégradés par le locataire ne sont pas à la charge du bailleur. C’est au locataire de prendre en charge ces réparations.

Lorsqu’il envisage de procéder à ces travaux, le bailleur doit en informer le locataire en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception ou une notification remise en main propres. Il est important que cette information soit transmise par écrit afin qu’elle serve de preuve en cas de litige.

Le document précisera quelle sera la nature des travaux, leur objectif (amélioration, rénovation, urgence…), la date de début et la durée prévue. Des points techniques, comme les conditions d’accès par exemple, peuvent également être précisés.

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Quand les travaux sont entrepris, le locataire doit s’assurer de faciliter l’accès des intervenants vers l’élément défectueux. Il peut en revanche s’opposer au fait que ceux-ci interviennent le week-end (samedi ou dimanche) ou un jour férié.

Quels sont les recours du locataire ?

Dans le cas où les travaux rendent difficile ou dangereux l’usage du logement, s’ils ne sont pas conformes aux conditions convenues dans le courrier de notification, et s’ils paraissent abusifs (inutiles ou superflus), le locataire peut s’adresser au juge des contentieux de la protection.

En fonction de la situation, le juge peut alors décréter l’interruption des travaux entrepris (ou l’interdiction s’ils n’ont pas encore débuté). Il peut également signifier la résiliation du bail si les travaux rendent le logement impropre à l’habitation.

Dans le cas où le logement nécessite des travaux mais que le bailleur ne les entreprend pas, le locataire peut envoyer une mise en demeure par courrier avec accusé de réception (il peut également le faire parvenir en mains propres par l’intermédiaire d’un commissaire de justice).

Si au bout de deux mois après l’envoi du courrier, les travaux ne sont toujours pas entrepris, le locataire aura recours à la CDC, commission départementale de conciliation. Il s’adressera ensuite au tribunal pour régler le litige.

Bien entendu, le locataire reste tenu de payer son loyer à chaque échéance même si le litige est en cours.

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