La loi n’autorise le bailleur à donner congé à son locataire que pour la vente, la reprise du logement ou un motif défini comme légitime et sérieux. Reste à savoir ce que désigne un tel motif.
Quand un propriétaire bailleur demande à son locataire de quitter le logement qu’il occupe, on dit qu’il lui donne congé. Il s’agit d’une procédure très réglementée, la loi se montrant vigilante vis-à-vis des droits des locataires. Le propriétaire est toutefois autorisé à donner congé pour un motif légitime et sérieux.
A quel moment le bailleur peut-il donner congé à son locataire ?
Lorsqu’il souhaite donner congé à son locataire, c’est-à-dire qu’il s’oppose à tout renouvellement du bail, le bailleur doit lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au moins six mois avant la date d’échéance du bail. La notification de congé peut également être transmise par voie de commissaire de justice ou en mains propres contre reçu.
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Le motif du congé doit être précisé dans le courrier, accompagné si possible de pièces justificatives. La justice ne reconnaît que trois cas où le bailleur est autorisé à donner congé à son locataire : il souhaite vendre le logement, il souhaite l’occuper lui-même ou y loger un proche, ou il invoque un motif légitime et sérieux. Reste à définir ce que cela signifie.
Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux ?
Si le motif légitime et sérieux est bien notifié dans l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989, les motifs en question ne sont pas vraiment spécifiés dans les textes. C’est avec les jurisprudences que la Justice définit le sérieux et la légitimité du motif.
Si les motifs sont évalués au cas par cas par le juge, ceux-ci remontent les litiges entre locataire et propriétaire, conséquences de devoirs non remplis par le locataire. Cela concerne généralement le paiement des loyers ou des charges ainsi que la jouissance paisible du logement :
- Les loyers impayés et les retards de paiement répétés,
- Le défaut d’assurance habitation (que le locataire a obligation de souscrire) ou la non remise de l’attestation d’assurance au bailleur,
- Le non renouvellement de la caution par le garant,
- L’usage non paisible du logement : troubles de voisinage, tapage nocturne et diurne, détérioration des parties communes, etc.
- Le non-respect de la destination du lieu, notamment des activités professionnelles non autorisées par le contrat de location ou le règlement de copropriété,
- La sous-location du logement sans autorisation écrite du bailleur,
- L’opposition injustifiée du locataire à des travaux.
D’autres motifs, imputables au bailleur, ont été considérés par la justice comme des motifs légitimes et sérieux.
Le contrat de location peut être résilié lorsque le logement est destiné à être démoli et/ou rénové. Dans le cas où la réalisation des travaux nécessite l’absence du locataire, il s’agit aussi d’un motif légitime et sérieux. Il est à noter que la justification des travaux ne s’appuie pas nécessairement sur une urgence. Il peut également s’agir de travaux lancés dans le but d’améliorer la rentabilité du logement ou pour obtenir des déductions fiscales.
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Un congé pour motif légitime et sérieux peut également être donné à un locataire lorsque son logement doit être évacué pour cause d’utilité publique. En fait, le bailleur est tout bonnement exproprié de son bien et il se retrouve dans l’obligation de donner congé à son locataire.
Sur quels critères sont jugés les motifs légitimes et sérieux ?
C’est au juge d’instance de trancher si un motif est légitime et sérieux. Il procède au cas par cas, chacun d’eux étant par nature particulier. Si ce motif ne devait pas obtenir sa légitimité, le locataire sera en droit de réclamer des dommages et intérêts auprès du bailleur.
En conclusion, le propriétaire d’un logement doit attendre qu’un bail se termine pour donner congé au locataire. La notification doit être transmise par courrier recommandé avec accusé de réception (ou en main propre, ou par voie de commissaire de justice). Outre la vente et la reprise du logement, le propriétaire bailleur peut également invoquer le motif légitime et sérieux. Dans ce cas, il est préférable qu’il prenne conseil auprès d’un juriste afin d’avoir la garantie que son motif ne soit pas retoqué par la Justice.