Locations meublées : le passage automatique de LMNP à LMP change la donne fiscale !

En cette période de déclaration de revenus, les fiscalistes sont nombreux à s’exprimer dans les médias. Beaucoup ont ainsi abordé la question du statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) qui peut être automatiquement imposé à un bailleur, depuis la suppression de l’inscription obligatoire au RCS.

Nous l’avions annoncé dans une actualité de mars 2018 : une décision du Conseil constitutionnel (n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018) avait noté que  « l’inscription obligatoire au Registre du Commerce et des Sociétés pour les LMP a été déclarée non conforme à la constitution. » La loi de finances pour 2020 avait entériné cette décision en l’inscrivant dans la loi.

Une nouvelle importante pour les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) qui peuvent, ainsi, automatiquement (et donc sans le demander, sans le vouloir) se retrouver sous statut LMP

Ce changement fiscal, parfois réalisé « à l’insu des bailleurs », a des répercussions fiscales lors de la location, mais aussi lors de la revente des biens, rappellent aujourd’hui les fiscalistes. 

Les déficits imputables sur le revenu global dans le LMP

Lors de la location des biens, les deux statuts (LMNP et LMP) impliquent une imposition des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec amortissement possible du logement et du mobilier loués. En revanche, l’imputation des déficits n’est possible, sur le revenu global, que dans le LMP le LMNP ne permettant l’imputation du déficit que sur les seuls BIC.

La plus-value taxée plus lourdement à la revente, dans le LMP

Le régime du LMNP fait bénéficier les investisseurs du régime des plus-values immobilières des particuliers, prévoyant un abattement lié à la durée de détention du bien. Il permet ainsi d’être exonéré d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention. 

Dans le LMP, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values professionnelles : plus le logement est détenu depuis longtemps et donc plus il a été amorti, plus la plus-value est élevée. Un fonctionnement inverse de la plus-value calculée pour les particuliers…

Il existe toutefois des cas où l’impôt sur la plus-value en LMP est supprimé : pour échapper totalement à cet impôt lors de la revente, le loueur en meublé professionnel doit exercer son activité depuis 5 ans au moins et avoir encaissé moins de 90.000 € de loyers au cours des 2 années précédant la vente.

Au-delà de ce montant de 90.000 € et jusqu’à 126.000 € de loyers, une exonération partielle est possible. 

Attention ! Si vous avez changé de statut en 2020 (volontairement ou involontairement) et que vous souhaitez vendre, vous ne pourrez espérer une exonération totale ou partielle de l’impôt sur la plus-value qu’au bout de 5 ans de détention, soit à partir de 2025. A prendre en compte dans votre stratégie de gestion de vos actifs immobiliers !

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