C’est la surprise de ces dernières semaines. Le Conseil constitutionnel a déclaré non conforme l’obligation pour les loueurs en meublé professionnels de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. L’occasion de faire le point sur le statut LMP.
La Direction de l’information légale et administrative (Premier Ministre) l’a publié sur son site Internet mi février : « L’inscription obligatoire pour les LMP a été déclarée non conforme à la constitution (décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018). »
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Nous vous en parlons déjà sur notre site, les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier des avantages fiscaux liés à ce statut sans forcément être inscrit au RCS, comme l’exigeait auparavant le Code général des impôts.
Quelles conditions fiscales et juridiques pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Professionnel ?
Sur le plan fiscal, un contribuable bénéficie donc dorénavant du statut de LMP lorsque seules les deux conditions suivantes sont réunies :
- Les recettes annuelles tirées de la location meublée par le foyer fiscal sont supérieures à 23.000 € ;
- Ces recettes sont supérieures à la somme des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, qu’il s’agisse des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux ou des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts.
Sur le plan juridique, rappelons que la notion de « meublé » est encadrée : le locataire doit pouvoir habiter le logement immédiatement après avoir récupéré les clés et jouir d’un mobilier minimum, à savoir :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
C’est un décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) qui dresse cette liste minimale des meubles indispensables au locataire pour lui permettre de dormir, manger et vivre dans le logement. Il s’applique aux contrats de location meublée constituant la résidence principale du locataire, signés depuis le 1er septembre 2015.
Quels sont les avantages fiscaux du Loueur en Meublé Professionnel ?
Contrairement à la location traditionnelle de logements loués « nus » (sans meubles) qui implique une imposition des revenus fonciers, la location de logements meublés entraîne une imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Lorsqu’elle est exercée à titre professionnelle, la location de meublés permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux :
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- déduction des déficits sur le revenu global du foyer fiscal ;
- exonération des plus-values de cession après 5 ans ;
- exonération d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
En comparaison, les déficits subis par les non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature (et non sur le revenu global), réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.
Quels sont les avantages de la location meublée par rapport à la location nue ?
La location nue classique est beaucoup plus contraignante que la location meublée. En effet, la première est soumise à la loi du 6 juillet 1989 qui implique plusieurs règles :
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- le bail doit être signé pour une durée de trois ans minimum ;
- le loyer peut être fixé librement, mais sa révision en cours de bail est limitée ;
- le locataire a un droit au renouvellement de son bail, mais lui peut s’en aller à tout moment en respectant un préavis de trois mois. Propriétaire bailleur, vous ne pouvez récupérer votre bien qu’à la fin du bail de 3 ans, en respectant un préavis de six mois et en justifiant votre congé au locataire : rupture du bail pour inexécution de ses obligations locatives ou reprise du logement pour le vendre ou l’habiter ;
Avec une location meublée, vous ne subissez pas ces contraintes. Le bail de location est signé pour un an ou 9 mois si les locataires sont des étudiants, tacitement reconductible pour une durée identique. Inconvénient : la rotation des locataires est beaucoup plus importante.
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Notre équipe est à votre disposition, n’hésitez pas à nous poser vos questions en commentaire, nous serons ravis d’y répondre.
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