Louer sans payer d’impôt ? C’est possible !

Louer sans payer d’impôt gererseul

Louer une pièce de votre résidence principale permet, sous conditions, de bénéficier de rentrées financières entièrement défiscalisées. Pour cela, le montant du loyer demandé doit se situer en dessous de certains plafonds. Les montants maximum pour 2018 viennent d’être publiés par les Pouvoirs Publics.

Chaque année, l’Etat publie les plafonds de loyers permettant aux personnes (propriétaires ou locataires) louant une partie de leur résidence principale d’en bénéficier sans avoir à payer d’impôts sur le revenu dessus (article 35 bis du Code Général des Impôts).

Des plafonds de loyer en IDF et en province

Pour 2018, pour louer sans payer d’impôt, ces plafonds sont de 185 € / m² / an en Ile-de-France (soit 15,41 € / m² / mois) et de 136 € le m² / an (soit 11,33 € / m² / mois) en province, hors charges. Une participation aux frais d’eau et de chauffage peut donc être demandée en plus. Par exemple, pour une chambre de 10 m², le loyer hors charges peut atteindre 154,16 € / mois en région parisienne et 113,33 € en région.

Si votre loyer excède ces plafonds, vous êtes alors imposé sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) que représentent les loyers, comme tout loueur en meublé.

Vous devez remplir 3 conditions pour louer sans payer d’impôt 

Pour bénéficier de cette exonération fiscale, le propriétaire ou le locataire sous-louant (avec accord de son propriétaire, bien sûr) doit satisfaire à trois conditions :

  1. que les pièces louées ou sous-louées fassent partie de sa résidence principale ;
  2. qu’elles constituent la résidence principale du locataire ou sous-locataire en meublé, ou, s’il justifie d’un contrat de travail saisonnier, sa résidence temporaire.
  3. que le montant du loyer soit inférieur au plafond fixé.

Une notion d’occupation définie plus précisément

De nombreux contentieux ont eu lieu par le passé avec l’administration fiscale qui entendait que les bailleurs ne pouvaient bénéficier de l’exonération que s’ils réduisaient le nombre de pièces qu’ils occupaient. En clair, n’avaient pas droit à l’exonération fiscale les personnes qui louaient ou sous-louaient des pièces qu’elles n’avaient jamais occupées.

Plus récemment, les services de Bercy ont élargi la notion d’occupation et clarifié le sujet.

Désormais, le bailleur peut louer sans payer d’impôt dès lors que les pièces louées font partie intégrante de sa résidence principale, et qu’elles n’ont pas été auparavant affectées à un usage autre que l’habitation. Peu importe qu’elles aient, ou non, été effectivement occupées par le loueur.

En revanche, des chambres de service dissociées du logement principal (même si elles font partie du bien sur l’acte de propriété), n’ayant jamais été habitées et disposant d’un accès privé ne peuvent pas bénéficier de l’exonération.

Doit-on faire signer un bail au locataire pour louer sans payer d’impôt ?

Oui, un contrat de location meublé doit être signé et, comme dans toute location, la ou les pièces louées doivent respecter la réglementation :

  • une surface de 9 m² minimum,
  • une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum,
  • une fenêtre,
  • l’accès à une cuisine,
  • l’accès à une salle de bains et aux toilettes.

Les critères de décence doivent, bien entendu, aussi être respectés.

Avec Gererseul.com vous pouvez d’ailleurs, en vous abonnant, télécharger un contrat de location meublé personnalisé et certifié par un avocat.

Remarque : louer sans payer d’impôt peut être intéressant pour des bailleurs à la recherche de financements pour, par exemple, effectuer des travaux dans un logement locatif.

Notre équipe reste à votre disposition, n’hésitez pas à nous poser vos questions ci-dessous, nous serons ravis d’y répondre.

Patrick Chappey – © 2018 Gererseul.com

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  1. MEESE JOELLE says:

    avec mon frère nous louons des chambres en colocation dans une grande maison MEUBLEE à DUNKERQUE nous avons 5000e de charges/an – c’est 400e tout compris la chambre. pour le bail je note loyer 300 et charges 100 que dois-je déclarer??? et ou et comment mettre les charges, fonciers, ordures, internet, eau, électricité, chauffage au gaz, entretien ménage, et réparations ou remplacement machine à laver

  2. cosmosgirl says:

    Merci pour ces conseils !

  3. Razvan says:

    Bonjour à tous, Voici la réponse aux questions de cet excellent article. Et vous, êtes-vous inscrit en tant que loueur en meublé non professionnel, ou en tant que loueur meublé professionnel ? Inscrit en tant que LMNP (loueur meublé non professionnel), car cette activité ne génère pas le principal de nos revenus. Envisagez-vous de passer loueurs meublés professionnels à terme ? Non, car cela demande trop de temps pour que cela soit fait correctement afin d’éviter les mauvaises appréciations Avez vous des questions sur la statut LMP de loueur en meublé professionnel? Ce n’est pas une question, mais un complément d’information car, à notre humble avis, il faut que la comptabilité soit vérifiée par un expert comptable lorsque l’on est au microBIC réel, alors que cela n’est pas le cas pour le LMNP. Pour finir, en tant LMNP, la demande d’un SIRET auprès des greffes du tribunal de commerce est assez floue pour qu’elle ne soit pas bien réalisée du premier coup. De plus, il ne semble pas possible de l’obtenir en complétant un formulaire en ligne. Ce n’est qu’un humble avis, Bonnes réservations, VL writers help

    • Catherine says:

      Bonjour, nous vous remercions pour vos précisions. Nos adhérents, s’ils le souhaitent, peuvent être aidés par notre partenaire fiscaliste pour faire ce choix, LMNP ou non, et pour les démarches qui s’ensuivent.

  4. ray.lemerdy says:

    Merci pour votre reponse

  5. Rousyl says:

    Bjr, ma maison possede 1 annexe habitable à la même adresse et même entrée de terrain. Ma maison et cette annexe sont face a face,à moins de 20m l’une de l’autre sur le meme terrain sans separation pour l instant . Si je la loue en non meublé , serais je imposable ?
    Merci pour votre réponse

    • Catherine says:

      Bonjour, nous sommes désolés mais nous ne saurions vous renseigner sur ce point. Vous pouvez poser la question à notre partenaire fiscaliste, onglet « synthèse fiscale » dans votre espace abonnée.

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