Revenus locatifs : comment sont-ils imposés ?

Les loyers provenant de logements loués vides constituent des revenus fonciers, alors que ceux issus de logements loués meublés représentent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les deux systèmes d’imposition diffèrent. Explications.

Qu’ils relèvent fiscalement des revenus fonciers ou des BIC, vos loyers seront tous soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et subiront, en sus, des prélèvements sociaux de 17,2 %. Les deux types de loyers ont également en commun de pouvoir être soumis à une imposition sur une base réelle ou à une imposition sur une base forfaitaire. Détaillons maintenant les différences.

Les BIC

La fiscalité est, parfois, ce qui fait préférer à certains investisseurs la location meublée à la location nue (non meublée). Les BIC profitent, en effet, d’un statut fiscal intéressant puisqu’ils peuvent, sous condition, bénéficier, d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. La condition pour se placer sous ce régime dit du « micro-BIC » est que vos recettes annuelles soient inférieures à 70.000 €. En clair, si vos loyers annuels ont atteint 60.000 €, vous ne serez imposé que sur 30.000 €. En contrepartie de ce forfait, aucune autre charge ne pourra être déduite.

À noter : l’administration fiscale a d’ores-et-déjà fait savoir que le seuil de 70.000€ serait relevé à 72.600€ pour les BIC encaissés en 2020.

Si vos revenus annuels ont excédé 70.000 €, vous n’avez pas le choix : vous serez soumis au régime réel et pourrez alors déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges, ainsi que l’amortissement (limité) du bien et des meubles. Reportez-vous à notre fiche Location meublée : charges forfaitaires ou réelles ?

Important !  

  • Le régime du micro-BIC n’est jamais obligatoire et vous avez le choix de vous placer sous le régime réel si vos loyers annuels sont inférieurs à 70.000 €. Cela peut être plus intéressant pour vous si vos charges déductibles excèdent le montant de l’abattement.
  • Si les revenus de l’année 2019 ont été plus importants que ceux de l’année 2018, vous pourrez – sous conditions – avoir droit à un complément de CIMR (crédit d’impôt modernisation du recouvrement) en 2020, en liaison avec le dispositif qui avait été mis en place au moment de la création du prélèvement à la source (PAS).
    N’hésitez pas à consulter notre dossier complet publié l’an dernier et qui expliquait en détails les changements du PAS, la 1ère déclaration des revenus fonciers à l’heure du PAS et la régularisation des crédits d’impôt. Ainsi, par exemple,

N’hésitez pas à lire aussi, en complément, nos fiches pratiques sur les statuts LMP et LMNP, ainsi que la fiche comparative entre ces 2 statuts.

Les revenus fonciers

Les revenus fonciers tirés d’une location nue peuvent, eux aussi, faire l’objet d’un régime d’imposition forfaitaire s’ils n’excèdent pas 15.000 € dans l’année. Dans ce cas, l’abattement forfaitaire est de 30 %. Si vous avez perçu 10.000 € de loyers, seuls 7.000 € seront soumis à impôt. Là encore, aucune autre charge ne peut alors être déduite. Dans le cadre de ce régime dit « microfoncier », le revenu brut (avant abattement) doit directement être indiqué sur la déclaration de revenus.

À noter !

  • Ce régime simplifié ne peut pas être choisi si vous avez placé vos logements sous des dispositifs « défiscalisants » (Pinel, Denormandie, Monuments historiques, Malraux, etc.) ;
  • Il ne s’applique pas non plus si vos revenus fonciers sont encaissés via des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, comme les SCI, par exemple.

Comme dans le régime des BIC, le régime réel (déclaration « n° 2044 », retraçant les loyers, ainsi que les frais et charges) s’applique au-dessus du seuil (de 15.000 € de revenus annuels), mais il peut aussi être choisi s’il est plus intéressant. Dans ce régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges et frais déductibles. Ces derniers sont représentés, entre autres, par les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion si vous faites appel à un administrateur de biens ou les frais d’abonnement à un site de gestion locative en ligne comme Gererseul, par exemple, les charges de copropriété, les primes d’assurance (de l’immeuble, des parties communes, contre les loyers impayés ou encore la vacance locative), les dépenses engagées pour travaux de réparation ou d’amélioration de l’habitat, etc.

Important !

  • Comme nous le rappelions dans une récente actualité, dans le cadre des locations nues, déduire des charges est possible même si le bien n’est pas encore loué ! ;
  • Faîtes vos calculs et ne vous trompez pas en choisissant l’une ou l’autre option ! Car, une fois cochée, l’option « imposition au réel » concerne tous vos revenus fonciers et est applicable pendant 3 ans au moins ;
  • Le cas échéant, le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global de votre foyer fiscal, dans la limite de 10.700 €. S’il dépasse le seuil, l’excédent pourra être déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes ;
  • Là encore, selon votre situation, vous pouvez avoir droit (en liaison avec les règles instituées lors de la mise en place du PAS) à un crédit d’impôt « CIMR ». Une règle de moyenne entre les années 2018 et 2019 avait, en effet, été instaurée pour éviter les effets indésirables de l’année « blanche ». Par exemple, si vous avez réalisé 10.000 € de travaux en 2018, et aucuns travaux en 2019, vous avez le droit de déduire 5.000 € de votre revenu foncier 2019. Si vous avez réalisé 10.000 € de travaux en 2018 et 8.000 € en 2019, vous pourrez déduire 9.000 €.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un fiscaliste si vous vous posez des
questions sur les meilleurs choix à opérer…

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