Bail commercial : Le lissage du déplafonnement du loyer est conforme à la constitution

La décision était attendue avec impatience, tant les désaccords entre locataires et bailleurs commerciaux étaient nombreux à ce sujet ! Le Conseil Constitutionnel a confirmé que le lissage du déplafonnement du loyer de renouvellement d’un bail commercial était tout-à-fait possible. 

Tout bailleur d’un local commercial a le droit – lors d’un renouvellement de bail – de déplafonner (augmenter) le loyer, s’il se trouve dans l’une des 4 situations suivantes : 

  • lorsque la durée du bail excède 12 ans ;
  • lorsque les « facteurs locaux de commercialité » ont changé ;
  • lorsqu’il effectue des travaux valorisant le local ;
  • ou encore lorsque le locataire ajoute une activité : on appelle cela la « déspécialisation  partielle » du bail.

Reportez-vous, pour les détails, à notre fiche pratique Tout savoir sur le déplafonnement du loyer du bail commercial.

Question de constitutionnalité

La polémique concernait la mise en place de l’augmentation possible du loyer. Certains bailleurs souhaitaient qu’elle soit immédiate et entière, alors que des locataires exigeaient qu’elle soit lissée dans le temps, comme le leur permet la loi Pinel du 18 juin 2014. De fait, le lissage est obligatoire pour les baux en cours, conclus avant l’entrée en vigueur de la réforme mais renouvelés après cette date.  

Pour défendre leur position, les bailleurs mettaient en avant :

  • leur droit de propriété et le fait qu’une permission de lissage par le législateur portait atteinte à ce droit, sans pour autant être justifiées par un motif d’intérêt général ;
  • que la limitation de l’augmentation du loyer de renouvellement pourrait avoir pour effet d’imposer un niveau de loyer fortement et durablement inférieur à la valeur locative du bien, entraînant ainsi une perte financière importante pour le bailleur.

Le Conseil constitutionnel avait donc été saisi. 

La récente décision de ce dernier (du 7 mai 2020, n° 2020-837 QPC, JO 8 mai) met fin aux potentiels conflits, en indiquant que le lissage peut être appliqué, conformément à la législation. Celle-ci, rappelons-le, prévoit dans son article 11 que « la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Le Conseil constitutionnel a justifié sa décision de confirmer les termes de la loi en arguant un objectif d’intérêt général visant à « éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale, de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales ».

Important ! Le Conseil constitutionnel a rappelé que les deux parties peuvent convenir de ne pas appliquer le lissage, au moment de la conclusion du bail initial, en insérant une clause particulière l’indiquant clairement. Elles peuvent aussi le faire, lors du renouvellement, si elles sont toutes deux d’accord sur le principe.

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